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从法拍来看，新房流动性也已经玩坏了

发布时间： 2023-07-24 点击次数： 229次来源：匠人上海楼市作者：莱克大厦网站小编整理

近期黄浦区法拍的价格证明实际上新房指导价比较坚固了。

上海滩花园1303万，84.27平米，单价15.46万/2380万，单价15.31万。

锦城公寓855.1万，128.92平米，单价6.63万。

比较明显的是，没有小区的社区单价折扣很大。

但新房多数是有小区的。

锦城公寓2019年的均价也差不多这个价格。

无社区的二手房需要考量一下趋势。

黄浦区已经上市的新房都很火爆，等待上市的新房绿城黄浦湾之类还是很火，海玥黄浦之类的楼盘或者也将承压。

如果发生承压，意味着新房的流动性甚至不如法拍。

原因其实很简单，市场的置换动能被打击得厉害，如果置换客变少，高总价新房供应量还是大于二手房很多的。

这一点，在普陀区表现得比较明显。

中环名品公馆的法拍房陆续都在成交，成交均价在9.4万左右。根据这个价格，均价8.3万，位于中环名品公馆西侧直线距离1700米，地铁距离多1000米左右的金茂景泰府销售速度是低于预期的。（宝华正常在卖）

限价导致市场走坏在上海不是第一次，上一次是2018年，彼时新房年化涨幅没有暗示，2019年不少楼盘都涨价了，从而带动了二手房在2019年温和上涨。

其中一个有名的楼盘是恒大江湾。

2023年江湾也有楼盘上市，认筹情况也不理想。虹口近期没啥法拍房，无从参照。

闸北杨浦近期也没有什么法拍房，长宁没啥新房，徐汇新房目前还没出现压力，所以主要看黄浦和普陀的法拍表现了。

浦东的表现相对弱于浦西，但依然是比新房贵的。

海上国际花园|186.32平米，单价8.5万，房龄2005年，复式洋房。

地段更好、地铁更远一些的开云艾尚里均价8.3万等待上市。

在一个健康市场当中，流动性显然是新房大于二手房大于法拍，而今是完全相反的。

所以如果能够按照续销楼盘置换房屋依然是不错的选择，否则置换的意义的确不大。

而买家的思维惯性是二手房必须低于新房，所以成交停滞并不代表房价高估，也可能是买家默契。

都不买的话房价就能跌。

从买的角度，等待明确的政策放松或者潜在的新房缩量（2023年土拍目前看会缩量，具体要等到2024年1月1日才知道）

从卖的角度，如果不少新房开始打折，地价已经击穿，操盘方（政府）已经不得不转入多头行列，更加应该等市场正常一点，还在卖的话至少应该高于法拍价格卖出。

7月由于不少消费性需求退场，使得不少地方低价成交房源频出，看空的人会因此判断是基本面问题，这个判断从热门楼盘看是不成立的。

基本面有问题的话，不会有任何热门楼盘。