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杨浦内环内“四杰”上海新房眼看就要打架起来！

发布时间： 2023-02-14   点击次数： 661次   来源：魔都房房房    作者：墨鲸

元宵节刚过完的第一个工作日，上海2023年第1批次集中入市上海新房官宣突然而至，最终25个新盘官宣公示，6958套上海新房。

出乎意料的是，本次市区豪宅集体缺席，整个浦东浦西加在一起内环内只有杨浦「保利建工·海玥天汇」一盘上新，供应上海新房183套上海新房，仅占一批次全上海新房的0.03%，过会价11.5万/㎡。

供应少，入围难度&积分必将随之上升，基本上是不会有偏差的事实。众多购房者感叹，手握千万预算在上海内环核心区置业太难了。

预算千万左右在上海内环置业，杨浦区是大主力供应区域。

众所周知这两年，大规模集中开发、内环内供应度高的土地，非杨浦莫属。今年的一季度，区域或将迎来四大新盘撞车的局面。跟进项目入市节点&施工进度，杨浦上海新房供应已然在路上，从时间线来看：和樾天汇或将本周取证，海玥天汇预计将在3月上旬取证...

因此，今天就上海新房官宣，为大家分析一下杨浦区内环内总价段约1000-1500w左右即将入市上海新房项目：「保利越秀·和樾天汇」VS「保利建工·海玥天汇」VS「中海·海上和集」VS「瑞仕·云曜璟庭」。

在按认购顺序“应摇尽摇”的基调下，四大项目、供应2363套上海新房，还是需要做足功课的。

小编替大家整理了四盘的基础数据：

以上四大全新改善新盘都在同一总价段，假如它们多批次交叉或一起入市，以如今的市场环境，必将成为低积分入手的绝佳机会。

下文我们将详细比较，供大家参考~

1 买房买未来

杨浦东外滩 滨江4.0

提到杨浦核心区项目，首先要讲讲东外滩、滨江4.0。

随着“一江一河”的规划公布，黄浦江被拉到了战略高度，重磅规划遍布浦江两岸。外滩、陆家嘴、徐汇滨江，分别代表了上海滨江发展的1.0-3.0，杨浦滨江东外滩区域，则推动上海迈入了“滨江4.0”的国际科创时代。

同时，根据《杨浦2035规划》，杨浦滨江南段（东外滩）作为上海城市主中心的一部分，将打造“科创枢纽+魅力水岸+海派社区”，成为国家创新型城区、国家双创示范基地、上海科创中心重要承载区和“科创中国”试点城区。

而一江一河的精华无疑汇聚在45KM滨江岸线的世界总部门廊，从工业源头到上海“新引擎”！

上海市杨浦区是上海近代工业的摇篮，这里曾诞生了中国第一家自来水厂、发电厂、煤气厂等民族工业的10多个“第一”，可以说百年工业根基成就了东外滩，杨浦滨江岸线被誉为“中国近代工业文明长廊”。

随着时代的进步，中国早已从工业时代发展到如今的信息时代，百年根基的东外滩随之转型。杨浦东外滩在默默发力，随着近几年上海市委市政府规划快速落地，这里正在打造在线新经济的产业集聚区。

高规划起点+重磅产业+高端产业人群导入，杨浦区城市界面更新而日新月异；更磁吸三家市值加起来超4万亿的巨头，未来区域价值势必因互联网大厂“聚群效应”而不断攀升！

2020年11月-2021年9月，三家家喻户晓的互联网巨头公司齐聚于黄浦江畔东外滩：2020年11月，美团65亿入驻东外滩；随后2021年1月，B站81亿挺进美团隔壁；就在同年9月，字节跳动20.4亿的强势落位...未来必将使厚积薄发的东外滩,犹如站在巨人的肩膀——担当未来上海新的互联网高地。

以上国际高能总部集群，以擎动城市向上的力量，成为上海科创中心建设的重要发展磁极。未来杨浦滨江将打造成为上海中央智力区和世界级创谷，以崭新开局助推双创时代下的上海完成迭代理想。

买房子就是买未来，尤其在一个板块即将腾飞之际，入手是最合适的！

前文我们讲了黄浦江发展脉络及高能级，更令人惊喜的是杨浦滨江规划落地的速度。

城市更新ING，区域发生了翻天覆地的变化。

2 江浦 VS 大桥

轨交&教育&商业

「保利越秀·和樾天汇」VS「保利建工·海玥天汇」VS「中海·海上和集」VS「瑞仕·云曜璟庭」占位杨浦区内环内。

首先，内环内项目具有稀缺性，同时它们都享受杨浦滨江东外滩世纪红利：东外滩磁吸国际高能总部集群（见第一部分）...以崭新开局助推区域迭代。

同时，整个片区聚集了多个杨浦近两年热门楼盘，未来区域成片高端上海新房住宅必将产生集群效应，高品质、高口碑成片住宅区承接东外滩的高薪置业人口...

其次，上海内环内大量优质资源荟萃，轨交、商业等资源丰富。四大项目在2公里范围内，地段价值基本没差，能够享受着几乎相同的配套能级。

再细分之下，区别就出来了。以杨树浦港为界，西部属江浦路街道，东部属大桥街道。

【江浦街道】

· 中海·海上和集

· 瑞仕·云曜璟庭

【大桥街道】

· 保利越秀·和樾天汇

· 保利建工·海玥天汇

四项目因为跨越不同街道，部分配套如地铁、教育资源等并不能共享。

轨交方面

4个项目周边4条轨交环绕，分别是：4、8、12、18号地铁。

其中，「保利越秀·和樾天汇」距12号线宁国路站步行约500m；距18号线江浦公园直线约730m；距离8号线江浦路站直线约820m。

「保利建工·海玥天汇」距12号线宁国路站步行约400m；距18号江浦公园步行约840m；距8号江浦路步行约1300m。

「中海·海上和集」距8号线鞍山新路站步行约550m；距18号江浦路步行约760m；距12号江浦公园步行约1400m。

「瑞仕·云曜璟庭」距8/18号线江浦路步行约600m；距12号江浦公园步行约1200m。

轨交选择，具体如下：

这四条轨交堪称黄金线，让项目能在短时间内直达浦西城芯、北外滩、陆家嘴：8号线直通人民广场、老西门等区域；12号线直通北外滩等区域；18号线直达浦东。

杨浦的地理位置真的好，距北外滩商圈约2公里，距离外滩、陆家嘴也就约5公里。杨浦早期的豪宅购房者很多都是陆家嘴外溢，因为杨浦不管是去陆家嘴还是去北外滩，都十分便捷。

教育方面

上海中产置业约1000-1500万左右预算购房者，通常会考虑学区。

前面我们讲过项目相距个几百米，但终究是两个板块：「保利越秀·和樾天汇」VS「保利建工·海玥天汇」属于大桥街道；「中海·海上和集」VS「瑞仕·云曜璟庭」属于江浦街道。

未来必然是两个不同学校的对口——虽然一手上海新房不承诺学区，但大体上总归是小区周边几个学校，靠近哪些学校决定了“摇号范围”和目标优质学校的“入学概率”。（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）

「保利越秀·和樾天汇」和「保利建工·海玥天汇」直线距离最近的都是杨浦小学分校，普通。（上海新房不承诺学区）

「瑞仕·云曜璟庭」约200米左右是上海昆明学校总校，该学校是一所拥有85年悠久办学历史的九年一贯制学校，口碑和教育质量相当不错，从距离上看，云曜璟庭具有优势。（上海新房不承诺学区）

而「中海·海上和集」约200米左右则是杨浦初级中学，普通。（上海新房不承诺学区）

商业方面

四盘中，「中海·海上和集」是最好的。项目包含约5000㎡的复合商业、约900㎡邻里中心，甚至还有近万方的独栋企业公馆。以上构成了中等规模的综合体，所以该上海在售楼盘生活便捷度最优。

这里额外讲一句，杨浦四个新盘中，唯一没有上海房价的是海上和集，根据过往经验，城市更新项目会高于周边新盘，据说预估要12万+/㎡。

而「中海·海上和集」百米之隔「瑞仕·云曜璟庭」，配套几乎共享。除此之外四大项目毗邻控江旭辉mall、紫荆广场、假日百货、君欣时代广场等都是很成熟的商业体。

而想要更高能级的配套上海新房，沿着飞虹路行驶约1-2km左右就是瑞虹新城约55万方的瑞虹天地商圈：太阳宫、月亮湾、星星堂等，是非常有特色的高端商业体。

3 预算约1000-1500万

四大项目直面pk

开篇我们就介绍了，这4大项目是百平3房为主力供应项目，千万级预算内环内优选！

其中，「中海·海上和集」项目由6栋9-27层住宅+1栋8-14层保障房+4栋5F办公+部分商业以及配套用房组成。

在众新盘中，「中海·海上和集」是鲜有的一个“综合住区”，相当于一个“微缩城市”。

不仅有商品房，更包含建面约5000㎡的复合商业、建面约900㎡邻里中心，甚至还有近万方的独栋企业公馆。

该上海在售楼盘此次首开的约有350套上海新房，户型分布如下：

「中海·海上和集」主力户型为建面约99㎡3房&建面约179㎡4房。

其中，建面约99㎡3房2厅2卫，三开间朝南、开放式餐厨关系、客餐厅联通阳台扩展社交空间、主卧套房设计。

建面约179㎡4房2厅2卫，大面宽客厅、大尺度舒适套房，三世同堂&高端改善一步到位。

大江浦板块 综合体住区

「中海·海上和集」

首推建面约99-179㎡3-4房

首推约350套上海新房

目前，Pop-up体验店已开放！

(地址：上海市杨浦区大连路1036号)

预计一季度入市！

「瑞仕·云曜璟庭」是这4盘中户型最多的项目，目前没开样板间，值得一提的是上海城建的瑞仕系住宅个个精品——大宁瑞仕、安亭瑞仕、金桥瑞仕、长风瑞仕等都已是各自区域内的标杆盘，值得期待！

据悉，项目首推主力户型分别有：

建面约145㎡ 约36套

建面约139㎡ 约6套

建面约99㎡ 约300套

瑞仕系热盘

「瑞仕·云曜璟庭」

首推建面约90-185㎡3-4房

首推约342套上海新房

上海房价10.99万/m²！

2月6日开放售楼处

预计一季度入市！

「保利越秀·和樾天汇」规划8幢14-17F高层住宅，建面约99-103-169㎡3-4房。其中建面约99㎡3房2厅2卫共544套；建面约169㎡4房2厅3卫产品共80套（预计二批次入市），供应上海新房共624套上海新房，首批取证上海新房340套上海新房，8批次已过会！

该上海在售楼盘为铝板外立面，1-2层石材，外立面现已实景，满满的呈现公建化优雅。

另外，该上海在售楼盘社区内部景观是一大亮点，约3600㎡集中绿化，进入小区三重景观归家仪式感很足，入户大堂采用酒店式落客设计，地上、地下精装双大堂。

「保利越秀·和樾天汇」建面约99-103㎡打造为标准的3房2卫，千万级上海新房最优户型之一，首置首改购房家庭一步到位~

项目建面约173㎡的4房2厅3卫，优质的空间设计一不浪费一寸空间，带来更高的居住舒适度。

「保利越秀·和樾天汇」

首推主力建面约99-103㎡3房

上海房价约11.5万/㎡

八批次已过会！

预计很快取证认购！

目前样板间已正式开放

感兴趣的朋友可以前往了解鉴赏！

「保利建工·海玥天汇」规划为幢8F-14F洋房高层产品。

该上海在售楼盘供应户型约90-145㎡3-4房，共计351套上海新房（约90㎡3房2厅1卫共16套上海新房、约99㎡3房2厅2卫共279套上海新房、约145㎡4房2厅2卫共56套），均价11.5万/㎡；

据悉，项目首期将于近期开启认购，将推建面约90-99㎡3房，共计183套上海新房，推售楼栋1#、3#、5#！

建面约90㎡打造为标准的3房2卫，打造为标准的三开间朝南设计+动静分离格局。主卧套房设计，客餐厅与阳台一体化，外接宽景阳台，公共空间尺度感十足。性价比优选！

该上海在售楼盘全套户型发布：

（仅为过程稿示意，以开发商正式公示为准）

建面约145㎡的4房2厅3卫，优质的空间设计一不浪费一寸空间，带来更高的居住舒适度。

「保利建工·海玥天汇」

已过会！

首推建面约90-99㎡3房

首推183套上海新房

上海房价11.5万/㎡

即将取证认购！

总的来说，这四个项目都是自带热度和流量的好盘，地段上，2公里内距离的四大项目基本享受同样的交通和商业配套；它们的户型、面积段基本一致涵盖3、4房。物业、车位比等细节差别不分伯仲，总价段差别不大。

「中海·海上和集」自带商办、离瑞虹更近；「瑞仕·云曜璟庭」户型最多，由上海城建打造，重点上海房价10.99万/m²，高性价比值得期待；「保利越秀·和樾天汇」&「保利建工·海玥天汇」城市界面+容积率上有优势，特别是海玥容积率更低。

未来能够买到这4个项目的任意一个，相信都是实力派和运气王！如果你想要参观的话，建议4个都报名去看看哦~