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2022年第一季度南京房地产市场回顾与展望

发布时间： 2022-04-16   点击次数： 480次   来源：世邦魏理仕   作者：CBRE

写字楼市场升级搬迀需求活，跃零售市场消费活力蓬勃释放

2022年第一季度，南京经济运行保持稳定恢复、质效提升、韧性增强的态势，产业结构不断优化，消费市场加速复苏。南京写字楼市场以传统金融及专业服务行业需求最为突出，搬迁置换持续主导季内租赁活动，市场调整临近尾声，预期逐渐转强，推动升级搬迁需求占比超过七成。零售物业市场消费活力蓬勃释放，餐饮品类表现亮眼，网红餐厅锁定核心板块精准发力，咖啡品牌扩张势头持续加码；首店经济影响力持续扩大，生活方式与香氛品牌纷纷布局传统商圈。

CBRE世邦魏理仕华东区研究部经理乔梦洋

优质写字楼市场

新增供应10.9（万平方米）

净吸纳量2.0（万平方米）

空置率25.7%

平均租金116.3（人民币/月/平方米）

升级搬迀需求活跃租金跌幅进一步放缓

2022年第一季度，南京写字楼市场录得一个新项目入市，南京中海广场，体量逾10.9万平方米，推升全市总存量至326.4万平方米。季内搬迁置换主导租赁需求，净吸纳量约2万平方米，而较大体量供应推升空置率水平高位运行，环比上调1.9个百分点至25.7%。

需求方面，保险行业引领传统金融需求稳居首位，季内新街口录得整合及扩租需求落位，此外，来自证券、基金等行业的搬迁需求持续向河西聚集。专业服务业位居次席，律所、咨询及广告等细分行业多点布局，进一步提升各板块现代服务业能级。建材与基建类公司普遍择址河西板块，推动房地产建筑行业需求表现稳健。此外，来自TMT行业的需求中，新街口板块对外资软件公司吸引力不减，而河西则录得内资企业跨境电商、云计算、物联网相关的新设企业承租。第三方办公服务运营品质升级趋势凸显，季内录得外资商务中心品牌首进河西板块。

细观成交类型，新设类成交占比较上个季度有大幅提升，而搬迁需求仍旧主导季内租赁活动，除少数需求由湖南路升级置换至新街口板块外，其余跨板块搬迁需求均落位河西；而新街口内个别楼宇以价换量带动板块内部搬迁表现活跃。市场调整临近尾声，需求端预期逐渐转强，推动升级搬迁需求占比超过七成。受此影响，甲级楼宇去化表现优于乙级，后者租金走势持续承压，致使全市整体租金水平继续下行，跌幅进一步放缓至环比下降0.1%，平均租金报价每月每平方米116.3元。

写字楼租赁需求强度分析

热点区域

CBRE南京顾问及交易服务部|办公楼负责人 刘承阳表示：

“南京构建‘一核引领、多板块联动’的现代服务业发展空间格局，第三产业增加值总量已于去年突破万亿大关，以金融与科技为引领的现代服务主导格局不断强化。未来六个月，南京将迎来22.5万平方米的新增供应入驻河西板块，优质项目有望提升板块商务氛围，或将进一步激发板块间竞争，预计年内升级搬迁需求将持续活跃。此供需作用下，建议业主通过灵活的租赁策略尽早锁定优质租户；与此同时，业主可在关注传统金融及专业服务等稳健需求的基础上，迎合当下创新驱动浪潮，择机积累具有高成长潜力的新兴行业租户，优化租户组合以增强自身韧性。”

优质零售物业市场

新增供应0（万平方米）

净吸纳量0.7（万平方米）

空置率3.2%

平均租金18.6（人民币/天/平方米）

餐饮品类表现亮眼，首店经济影响力持续扩大

2022年第一季度，南京零售物业市场无新项目开业。各板块内存量项目品牌调整成为季度市场主旋律，江宁板块的景枫中心迎合年轻化消费需求完成品牌升级，有望由区域商业逐步跃升为城市地标；夫子庙板块的水游城调整步伐持续，通过首店引进与场景打造等差异化手段提早应对未来商圈内部竞争。季内净吸纳量约0.7万平方米，空置率小幅下降0.1个百分点至3.2%。

需求方面，餐饮品类表现特别亮眼，网红餐厅锁定核心板块精准发力，季内新街口德基广场与金鹰A座相继开出美式快餐Shake Shack与韩式料理男妹之家南京首店；颇受资本青睐的咖啡品牌扩张势头持续加码，M Stand及Seesaw等国内品牌于传统商圈标杆项目加速布局，Peet‘s Coffee则选址非核心商圈扩大版图。服饰品类紧随其后，景枫中心引入UOOYAA及Eah Chanie等国内轻奢女装品牌，德基广场寻求更加多元的新鲜势能，开出轻奢国潮品牌密特扬与韩国潮牌No One Else，更有线上女装品牌Chic Joc于此布局线下市场开出首家实体店铺，运动品牌在新街口板块稳健扩张，阿迪达斯选址艾尚天地，鸿星尔克在南京新百开出江苏首家星创店。季内美妆品类以新晋香氛品牌表现尤为活跃，德基广场开出Maison Margiela香氛南京首店及罗意威香氛全球首店。首店经济影响力持续扩大，日本生活方式类品牌Niko and...在夫子庙水游城开出南京首店。服务业态方面，特斯拉、理想等多家新能源汽车品牌入驻景枫中心，宠物互动类体验业态季内多点开花，猫咪博物馆与白日梦撸猪社分别入驻弘阳广场与建邺吾悦广场。品牌迭代升级，在旺盛的需求之下，全市购物中心首层租金环比上涨0.6%至每天每平方米18.6元。

零售市场租赁需求强度分析

CBRE南京分公司董事总经理兼战略顾问部 负责人王飞表示：

“南京凭借本土优质的商业氛围虹吸南京都市圈消费需求，位列中国消费能力十强城市，并跃居人均消费第一城。尽管季末受到疫情短暂波及，整体消费动能走强趋势不改。未来六个月，南京将有21.9万平方米新增供应入市，其中金象城购物中心的开业有望带动浦口板块桥北商圈加速崛起，在引入屋颜Homearch与盒马鲜生Plus双阿里主力店以迎合新兴中产阶级精致生活方式的同时，项目通过Meland Club与大众书局等体验业态打造多元互动购物空间。伴随新兴商圈逐渐成熟与传统商圈焕新升级，南京的消费能级有望迎来进一步跃升。”