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第一太平戴维斯发布2022年第一季度上海、杭州、武汉三城市场回顾及展望

发布时间： 2022-04-13   点击次数： 431次   来源：第一太平戴维斯   作者：立新 · 致胜

疫情反复令上海面临多年未有的巨大挑战，也为经济活动、商业消费及物流运输在特殊条件下如何正常运行提出新的课题。虽然封控时间及退出方式尚难以判断，但上海在过去两年间展现出的强大基本面及增长动力，应为市场后续恢复带来更多信心。此外，将于9月举行的亚运会持续吸引投资者关注杭州，而武汉办公市场则迎来近十年最高的单季供应。

上海

写字楼市场：开局指标向好，本土疫情按下市场暂停键。

零售市场：疫情影响有待观察。

物流市场：资本市场活跃，业主调整积极。

住宅销售市场：一手销售市场量价稳健。

住宅租赁市场：数个高品质服务公寓开业入市。

大宗投资市场：开年活跃度较低，投资关注“新经济”板块。

上海写字楼市场

市场开局指标向好

但本土疫情爆发为市场按下暂停键

一季度，仅有一个全新项目-万源城开中心交付，带来35,000平方米租赁面积。季内录得29.1万平方米净吸纳量，尽管自去年四季度的高位有所回落，同期来看仍上升46%。因供应暂缓，全市甲级写字楼空置率环比下降1.7个百分点至12.5%，为过去五年以来最低，前滩仍是全市空置率最低的子市场（1.6%）。一季度全市租金环比回升0.7%，平均租金达人民币每平方米每天7.4元。

3月初本土疫情爆发，全市防疫举措使得工程进度受影响，部分原本计划上半年交付的项目延至下半年；租赁带看活动中止，员工纷纷采取居家办公和线上会议。当前救市措施主要是以政府层面出台的21条退税减税、降费让利、租金减免与财政补贴等，扶持符合条件的行业企业及中小微企业共同渡过难关。在政府号召下，预计疫情期间租金减免将以国企带头，待形势明朗后其它业主也将作出决策。

上海零售市场

疫情影响有待后续观察

上海市区零售市场2022年第一季度无新增供应入市，外环内购物中心和百货存量维持在1,484万平方米。2022年第一季度外环内购物中心平均租金较上季度持平为26.5元；空置率环比上涨0.2个百分点至8.7%，较去年同期下降0.8个百分点。部分大面积餐饮和快时尚品牌租约到期，核心商圈与非核心商圈空置率分别上升0.7和0.1个百分点。一季度通常为零售市场淡季，加之无新项目开业，市场活跃度受此因素影响有所放缓。但新租品牌需求中个人护理和生活方式子品类面积占比增长仍较为显著。

3月起上海本土疫情爆发，全市购物中心内客流受到较大影响，且陆续暂停营业以符合疫情防控要求。预计部分项目租金及入驻率在短期内均将有所下降 ，但考虑到封控持续时间及放开方式尚无定论，业主采用何种方式维护租户信心有待观察。此外基于各区域疫情严重程度各有差异，不同商圈在解除封锁后的客流恢复速度可能快慢有别，而年内新增供应的开业时间也将有所推迟。

上海物流市场

资本市场活跃

业主调整积极

2022年第一季度，上海共计新增供应约34.6万平方米，推升全市高标仓存量达到665.1万平方米。年内预计金山、嘉定等子市场仍有较大体量项目交付，全年计划交付面积预计将超过百万平方米，上海将迎来物流仓储市场供应新高。季度内，除第三方物流和电商等近年来增长强势的租户外，一些传统制造业企业租赁活动亦较为活跃。出于成本控制及便捷管理的需求，这些企业在市场上倾向于在生产工厂周边统一布局其仓储需求。此外，还有部分业主出于政府税收要求或租金考量，采取租户调整及干改冷等措施，积极应对市场变化。

资本市场来看，上海2022年第一季度录得一宗物流相关的资产包成交。ESR和GIC以人民币45亿元从DLJ收购一工业/物流资产包，其中包含位于大上海地区的11项资产，合计约55万平方米。2022年投向中国市场的新基金大部分都意图收购工业物业，其中华平、东久新宜、中信里昂证券和凯德置地都较为活跃。目前行业内的头部企业仍有很高的收购意愿，并尤其关注大额资产包的收购机会。

上海住宅销售及租赁市场

一手销售市场量价稳健

数个高品质服务公寓开业入市

2022年第一季度，上海成交一手商品住宅约305.5万平方米，环比上升5.5%；成交价格环比、同比分别上涨8.7%、10.1%，达到人民币每平方米61,500元。成交房源区位来看，内环及内中环成交较上季度都有显著增加，环比分别上涨了28.2%、50.0%，在预售价格稳定的当下，结构性拉升了全市成交均价。目前上海住宅销售市场仍旧维持着近年来最为严格的限购限售政策，尽管年初居民购房贷款有所放量，但整体松紧适度，在努力挤压投机空间的同时保障首套及改善需求得以释放。3月以来上海疫情逐步趋紧，受其影响，在传统销售旺季，无论是即将入市的销售项目还是有购房计划的购房者的交易计划被迫搁置。积压的供需两端在接下来的第二季度集中释放，届时市场有望恢复活力。

住宅租赁市场方面，2022年第一季度共迎来四个项目共632套服务式公寓入市。由于新入市项目品质出众，服务式公寓租金环比上涨0.1%至每月每平方米人民币267.9元，较去年同期上涨3.5%；空置率较上季度上涨1.9个百分点至17.0%。目前上海疫情形势严峻，但服务式公寓入住情况依然稳定，展现出高端租赁市场良好的韧性。而随着奥克伍德、辉盛国际、雅诗阁、Base Apartment等相继宣布在中国市场扩张的目标，供需两端在市场逐步放开后有望陆续复苏。

上海大宗投资市场

2022年开年活跃度较低

投资者集中关注“新经济”板块物业

受疫情反复及动荡的国际局势影响，2022年第一季度上海投资市场整体活跃度较低，共完成六宗大宗成交，合计成交金额达人民币35亿元，仅为去年同期的约四分之一。除自用成交以外，大部分市场成交为“新经济”板块物业成交，第一季度市场有两宗工业物业及一宗园区物业成交，成交总额占总成交额的80%。大部分投资者对传统型物业（写字楼及零售）仍保持谨慎的态度，且对价格较敏感。四月初，太平洋房屋以低至人民币13.95亿元收购了绿地瀛通大厦一栋大厦，收购单价相当于9年前恒丰银行收购该物业另一栋大厦价格的约六折。

与之相比，住宅租赁市场不断迎来政策红利，其中包括三月初，央行和银保监会发布关于保障险租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中管理的通知。税务方面，政府也降低了租赁住房的房产税。在这一系列政策的推动下，预计住宅租赁市场在未来几个季度将得到更多投资者的关注。

杭州

杭州写字楼市场：亚运会开幕在即，各项基础设施建设如火如荼。

杭州零售市场：市场将现大量新增供应，项目经营差异进一步扩大

杭州写字楼市场

亚运会开幕在即

各项基础设施建设如火如荼

受疫情影响，2022年第一季度杭州无甲级写字楼项目入市，全市甲级写字楼存量维持在226万平方米。第一季度，杭州全市甲级写字楼空置率环比下降0.6个百分点达到30.3%。由于一大型互联网企业取消其扩张计划，黄龙成为唯一一个录得空置率上升的子市场。同时，甲级写字楼平均租金保持平稳，达到人民币4.7元每平方米每天，环比下降0.4%。考虑到2022年亚运会之后的竞争压力，业主多在租金协商上给与一定空间，希望在新一波新增供应入市前，降低项目空置率。同时，为了吸引更多租户，增加多元化收入，越来越多的业主提供附加值服务。

新鸿基地产近期将江河汇项目改名为杭州国际金融中心（杭州IFC）。此次改名表明了开发商会以上海IFC的标准来开发建造该项目，在2025年完工时将为杭州写字楼市场带来又一力作。与此同时，其他包括杭州恒隆广场等高标项目也会在未来几年陆续入市，届时杭州整体写字楼市场商业气氛及水准将会被提升到新高度，但同时也将会为黄龙和武林内的旧项目带来一定的竞争压力。

杭州零售市场

市场将现大量新增供应

项目经营差异进一步扩大

受疫情延误影响，2022年第一季度杭州零售市场无新项目入市，全市优质购物中心存量维持在580万平方米。全市优质购物中心首层租金保持稳定，达人民币15.2元每平方米，尽管过去三个月租金未发生较大变化，但随着嘉里中心、湖滨银泰和万象城等核心项目经过一系列租户组合及运营升级后，这些项目预计会在未来几个季度实现租金上涨。同时，第一季度全市优质购物中心空置率环比下降0.4个百分比，达到9.4%，考虑到2022年亚运会前后市场将有大量新增供应，业主都在想方设法降低项目空置率。

随着杭州人民收入及在外就餐意愿的提高，越来越多例如Wolfgang’s Steakhouse等高端餐饮品牌选择入驻杭州。与此同时，购物中心出现了更多例如超级种子等小众但能彰显不同生活方式和个性的品牌。

武汉

武汉写字楼市场：市场供需两旺，空置率创历史新高

武汉零售市场：新增供应提升非核心区商业活力

武汉写字楼市场

市场供需两旺

空置率创历史新高

2022年第一季度，武汉甲级写字楼市场新增供应集中迸发，单季新增供应量创近十年历史新高，录得34.8万平方米，推升至甲级写字楼平均空置率水平首次突破40%，录得40.4%。在新增供应的带动下，企业新增租赁需求加速释放，市场净吸纳量水平环比大幅增长至9.5万平方米，科技互联网、金融业与房地产行业需求稳健，在所有行业中排名前三位，其中科技互联网行业需求重回底层软硬件开发。

武汉零售市场

新增供应提升非核心区商业活力

第一季度，武汉零售物业市场迎来武汉大悦城开业，作为光谷东区域第一座大型商业综合体，以“新青年引力场”为定位，带来了丰富的零售、餐饮业态，为市场带来14万平方米的新增供应。截至季末，全市零售物业总存量升至681.9万平方米。季内新增需求仍以零售、餐饮为主，分别占比44%和28%，呈现多元化扩张趋势。其中，冬奥会推动运动品牌扩张，新能源和网红饮品持续加码布局。受新项目入市和疫情反复影响，全市空置率环比增长1.0个百分点至8.9%。全市购物中心首层租金持续增长，环比上升0.3%至317.3元每平方米每月。