当前位置：主页 > 新闻资讯 > 23.4%！2016年至今，涨幅最大的楼盘是TA！
发布时间： 2023-04-06 点击次数： 394次 来源：上海商铺网 作者：天空万科中心官网小编整理
前段时间，我们借由链家网成交数据的公布，统计了一份表单。
这个表单大致表达了哪些项目涨幅高、哪些涨幅落后。
从中我发现，涨幅高的多为2018及以后开盘的楼盘，而2016-2017年涨幅普遍较弱。
这与楼市这几年的行情有很大关系，2016-2017是楼市上行期，这一时间段高位买进的楼盘，再加上2年的时间折损，自然涨幅较弱。
相反2018-2020年是下行期及维稳期，这段时间低位买进，反倒成了赢家。
因此，从长期来看，楼盘的涨幅跟楼市大行情直接相关。
只有把所有楼盘都置于同一市场环境内，我们才更能看出各个片区楼盘的真实涨跌情况。
鉴于此，以2018年为界，我们将楼市上行期和下行期的楼盘涨幅分别做了个排行榜。
在2016-2017年普遍涨幅较差的情况下，哪些楼盘竟然逆势上涨？而在2018-2020年普遍高涨幅的情况下，谁又掉了队？原因为何?
由于篇幅原因，将分2期向大家展示，今天先来看2016-2017部分。
我们统计到2016-2017年开盘且近期有成交的楼盘共101个，它们的涨幅中位数为9.96%。
详细名单整理如下：
可以看到，即使在普遍涨幅一般的楼市行情下，也有部分楼盘能“一骑绝尘”，它们身上的共性，是值得买房人借鉴参考的。
比如同年同样卖7W+的百汇园、翡翠名都，平均涨幅相去甚远。虽然翡翠名都11.4%的涨幅也不算差，但百汇园平均涨幅高达23.4%直接翻倍。他究竟做对了什么？
相反，那些涨幅严重滞后的楼盘，所展示出的共性，也是提醒当下买房人注意避让的。
下面我分2部分向大家阐述：
一、跑赢大趋势的楼盘有何共性？
1、占据上海稀缺资源
1）滨江资源
2016年同期开盘的几个滨江盘，至今涨幅均高于整体涨幅的中位数。
特别是徐汇滨江由于建设起步稍晚，开盘定价较低，6年时间房价直接翻倍。
当然徐汇滨江的崛起，不仅仅是依靠江景资源，它的大规模城市更新也是重大影响因素。
可见稀缺资源+大规划，才是解锁楼盘上涨的超级密码。
2）内环内地段
内环内哪有永远的“鸡肋”，回过头来看那些曾经不被看好的楼盘，如今涨幅基本都还不错。
比如苏河融景，这个曾经的烂尾楼改造的小区，在户型朝向一塌糊涂周边还有变电站的情况下，当初买房人都是有些犹豫的。如今成交价也基本翻倍，涨幅属于中上等水平。
2、产业赋能，楼盘上涨的“永续发动机”。
无论是张江、浦江还是唐镇，这些板块都是上海的产业板块。在拉动上海经济增长的同时，也驱使了整个板块房价走高。
特别是张江，作为上海乃至全国的重量级科学城，其对片区的发展及房价的带动力量都是毋庸置疑的。
从最初的张江汤臣到如今的万科翡翠、再到南部的华发四季，随着张江中心的南移，张江带火了一整个浦东中部片区。
3、地铁盘，从不会让我们失望。
特别是外环外片区，对地铁资源的青睐更加明显。凡是有地铁属性的次新房，大概率涨幅不会差。
其中最明显的例子，当属老闵行。
2016年老闵行马桥的万科公园大道凭借着万科的品牌及可能的教育资源，价格冲到了4.8W。
在万科的衬托下，当时同时在卖的地铁房凤凰景苑、当代万国府MOMA显得性价比十足。
从当年篱笆网的帖子就能感受到，这两个盘的热度。
如今6年过去了，万科公园大道周边教育、商业资源都已经落地。但项目目前二手房成交价仅5.66W，而同期开盘的两个盘如今均已占到了7W+的高岗上，涨幅领跑。
它们最大的差距就在于地铁因素。
如今购房者越发理性，特别是在外环外地铁商业等硬性配套更是主要的溢价因素。
4、大规划板块，抓住核心位置的“原始股”很重要。
比如大虹桥片区，16年的3个盘，如今涨幅大不相同。
这3个盘也非常具有代表性，尚品华庭位于大虹桥最早的核心地带、中建位于大虹桥当下的核心区，而虹桥正荣府则位于拓展区。
尚品华庭之所以的表现有所欠缺，就是因为它错过了第一代核心区的黄金发展期。
它是虹桥第一代核心区最后一个新盘，由于板块预期较高，定价也高。
2016年它以6.5W均价首开，当时可谓一房难求。但由于板块内规划已基本落地，后续房价少了新的推动性利好。
近期二手成交约9W左右，相当于开盘6年，年平均涨幅不足7%，明显落后于大盘。
当然，近期的2套成交都是低区房源，价格应该偏低，但作为大虹桥第一代核心区的“收官之作”，这个结果肯定是令人失望的。
而相反，中建锦绣天地所在片区2016年才刚刚建设起步，中建算是片区的“原始股”，开盘均价仅5W，如今也涨到了9W+。涨幅明显要高于尚品。
位于徐泾拓展区的虹桥正荣府，虽然年均涨幅也不少，但比起核心区还是有一定差距。
3个项目合力告诉我们，买规划片区切记高位入，核心片区“原始股”最具购买价值。
还有更多新盘讨论群等你加入
欢迎扫码添加群主小姐姐申请
二、跑输大趋势的楼盘有何共性？
1、规划迟迟不落地，房价却被提前透支。
典型代表南大板块，2017年南大双子入市——保利熙悦名邸、招商中环华府，均价都在5W+。
当时项目的卖点是15号线丰翔路站及南大的规划。
南大主打的是：浦西中环最后一块成片开发的土地，也是上海继5大城市副中心后未来新增的城市新中心之一，有着先进的规划理念：40%的城市生态，30%的复合配套，30%的生活住区。
购房者对规划也很笃定，中环华府开盘分分钟“抢光”。
5年过去了，15号线确实兑现了，板块房价也涨了一波，如今2个项目二手房成交价都在7W+。
但由于南大规划迟迟未落地，加上提前透支了规划利好的房价，导致涨幅十分有限。
2、板块基本定型，未来缺乏发展空间。
比如龙柏8号所在的片区，周边基本开发完毕，未来很难有大的利好释放。加上周边老公房环伺的城市界面，很难为住宅带来溢价，所以涨幅并不理想。
3、长期看不到规划利好的板块，很难翻身。
比起有规划未落地，那些长期没有规划的片区更加需要斟酌再三。
比如首创旭辉城所在片区，虽然属于嘉定新城规划范围，但是离核心区太远，自身又没有大的规划，板块房价很难有大的变动。
比如松江佘山北和佘山西，松江新城的规划它蹭不上，也不像泗泾、九亭那般可以享受地铁利好，所以板块房价一直不温不火。
再比如安亭环同济大学片区，也基本是规划死角，很长一段时间看不到大的利好。
还有很多诸如此类的片区，购房者买房还是要反复衡量。
4、海量供应的板块，需要慎重。
尤其是五大新城，由于供应量较大，未来二手房市场竞争压力可想而知，价格和流通速度受到双重挑战。
买五大新城还是要认准核心区，非核心区只会更难。
像青浦、奉贤这种价格有为扁平的新城，购买要格外慎重。
最后简单做下小结
在房价高企的年份，买房也不一定会跑输，选对板块、选对楼盘很重要。
抓住以下几点精髓，可大大提高“买对”概率：
1、抢占不可再生的稀缺资源，大概率不会错。
任何时候都是“物以稀为贵”，而高端玩家最爱“猎奇”。所以稀缺资源，永远不乏好市场。
这也是这几年滨江洼地被填平、内环内普涨的重要原因。
2、市级、国家级规划“原始股”，不容错过。
不是所有规划都能迅速落地，因此挑选足够高规格的规划是重中之重。
类似大虹桥这种高能级的规划，除非买到规划红利已经释放完毕的片区，绝大部分项目都至少达到了平均水准。
3、跟着市级、国家级产业走，基本不会出错。
片区发展、国家发展归根到底是人的发展，而高端产业区，凝聚的精英人才，是片区长期向上发展的最有力保障。
比如张江，产业发展没到尽头，片区发展就没到上限。
4、外环外规划、配套两手抓，两头至少占一个头。
那种既无现在，又无未来，甚至连大饼也不愿意画的片区，最好不要碰。
天空万科中心