当前位置：主页 > 新闻资讯 > 中环比内环贵，老闸北房价超了老静安，这合理吗？
发布时间： 2023-10-20 点击次数： 291次 来源：魔都房房房 作者：金砖大厦官网小编整理
上个月，上海二手房成交转好。
9月，上海二手房网签成交17451套，日均582套，环比8月约增加2451套，增加了17%左右，成交均价50289元/㎡，环比上月上涨1%。
多个区域的房价依旧是环比上涨。
市中心区域，除了黄浦环比上涨6%，静安、徐汇等区域都有2%左右的涨幅。
新静安大宁，静安府东区成交频繁，且成交价格依旧稳定在14万/㎡左右，成交周期相较之前甚至缩短了不少。
同板块大宁金茂府挂牌价大比例在15-18万/㎡之间，高区挂牌单价高达18.66万/㎡，最新成交行情在16万/㎡之上。
老静安江宁路板块静安枫景苑，目前的成交均价也徘徊在14-15万/㎡之间，成交价格和套数一直都非常稳定。
虽然整体成交都算不错，但这个成交价格属实有点意思。
大宁这个过去的老闸北，中环板块，已经开始赶超老静安的内环，而且成交的还不错。
到底凭什么？
关键是，目前在上海，这样的板块其实有很多：
外环外的唐镇、大虹桥最近两年热度最高的时候板块内二手房成交价格甚至超出中环；
浦东中环张江的部分二手房成交价格长期与内环持平······
今天我们就来一起聊聊。
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01
影响上海房价的到底是什么？
从大方向看，上海房价的规模形成大致经历了三个阶段（但其实都和黄浦江有关）：
第一个时期：浦西时期。
在上海过去的几百年间，黄浦江是“天堑”一般的存在。在生产力落后的时代，人们很难渡过那宽阔的江面，因此，真正的“上海城市”其实就是浦西。
这也使得浦西在很长一段时间都只能独自美丽，城里的繁华辐射不到相对封闭的浦东，也导致浦西的房价遥遥领先，浦东完全无法与之相提并论。
第二个时期：环线时期。
在2000年之后，浦东住宅迎来了大开发，但大致进度是按照环线来开发、定价，从内环的陆家嘴南北滨江、花木、联洋、北蔡、张江、周康、唐镇······
浦西此时虽然整体比浦东发达不少，但同样是按照环线去定价，老黄浦、老静安的房价始终处于第一档，然后才是长宁、徐汇、虹口、杨浦······
第三个时期：拼资源
近几年的上海楼市，则逐渐开始抛弃以往的环线理论，开始拼资源，典型的几个代表区域：
学区之王—徐汇
徐汇的教育资源是上海市中心学区的代表，房价的高低几乎都与学校有关。
产业之王—张江
张江的一二手倒挂也是随着产业的兴起而来，板块内标志性的新房在2016-2020年5年间房价翻了一翻，逼近15万/㎡！
规划之王：大虹桥
大虹桥的热度也是有目共睹，虽然短短三年时间板块从质疑到被认可，到再次质疑，但片区内的二手房成交价格频频超过9万/㎡，规划的力量不容小觑。
江景之王：陆家嘴
虽然陆家嘴南北滨江的住宅价格高依然和环线、金融挂钩，但稀缺的黄浦江景资源同样极具诱惑力，如果不是滨江凯旋门迟迟不入市，那上海新房的入围积分还得再次刷新记录。
到了具体的楼盘上，同样的资源背景下，是否有步行可达的地铁、小区品质不同，价格上又会有所不同。
但反之、小区品质加上地铁、规划、产业、教育中的任意一项，都是必杀技，单出就是死局。
02
中环比内环贵，合理吗？
除了前面提到的老静安和老闸北，中环比内环贵，外环比中环贵在上海其实是个普遍现象(二手房)。
浦东中环比杨浦内环贵：
杨浦内环的鞍山、东外滩、周家嘴路板块做为内环老公房聚居区，可以说房价全靠学区撑着，但近两年学区概念弱化，杨浦本就不算高的房价最先跌价而且跌幅最大。
密云小区去年10月的成交均价还在10万/㎡左右，今年就已经大比例8万+/㎡成交，甚至部分房源的单价直接降到了6万+。
但反观浦东，北蔡中环的大华锦绣街区近两年的成交价格回落小，而且非常稳定，目前的成交单价依旧在10万左右。
张江就更不用说了，万科翡翠公园依旧12万+/㎡，张江汤臣豪园11万+/㎡。
浦东外环比普陀中环贵：
普陀作为上海北区横跨内中外三环的大区域，内部房价的差异也相当大，但整体来说，作为一个市区板块，普陀的房价相对要低一些。
在普陀中环附近的几个板块，除了片区内一些次新的标杆项目均价能达到10万+，板块均价其实都不高。
万里街道目前的挂牌均价7.9万/㎡，真如仅有6.9万/㎡，中外环之间的桃浦、真光板块，目前二手挂牌均价都在5.7万/㎡左右。
但浦东外环外的唐镇，整体的挂牌均价已经达到了7.3万/㎡，横跨中外环的三林，挂牌均价也在7万/㎡左右。
更不用说唐镇的次新房目前依旧9万+单价高频次成交。
至于合不合理，看成交，自然就有答案。
03
后续买房怎么买？
说到这里，其实大家很明确，现在的买房逻辑已经发生了根本性的变化。
按照环线买的房子，眼看着其他人的房子翻翻涨，自己家小区停滞很多年。
跟着倒挂买的房子，到头来可能既住不了，又赚不了。
随着二手房价格的回调和新房价格的上调，目前很多板块一二手倒挂正在逐渐消失，此时买房关注品质、关注居住状态应该多于关心倒挂。
如果新房条件不匹配，此时状态较好的二手房源也可以作为首要选择。
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金砖大厦