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云锦东方后续将出！下一个能接棒的，会是谁？

发布时间： 2023-08-01   点击次数： 1020次   来源：魔都房房房   作者：青浦宝龙城市广场售楼处张经理

大家应该都看到了，最近又有传闻说云锦东方要公示认购名单，积分也要出来了，按道理说，距离认购已经过去了将近三个月，理论上也该要有个结果了。

前几个月，云锦东方三期入市认购，在各种花式操作之下，最终认购数字在950+组！

除以105套房源，项目的最终认购率超过900%！创下今年上海新房市场认购新纪录！

当然了，能有如此热度，原因无他，首当其冲就是倒挂，而且买到就赚到2000万倒挂红利。

一手房12.58万元一平，二手房23万一平，一平10多万的差价，200平就是2000万。

所以，不可避免的，这个项目的认购难度极大，很多满分才敢去认购！

上海朋友应该知道基础满分这事有多难，已婚、沪籍、上海无房，近5年无上海购房记录，你只能拿到60分。

在上海连续缴纳近20年社保，你才能拿到满分。

在上海已婚且缴纳20多年社保，还要无房，可又能至少拿出900万现金的人，都得是什么人啊。

啧啧啧，不敢细想。

01

云锦东方的热度

倒挂和稀缺都帮了不少忙

我们来分析一下云锦东方热度高的原因。

首先，就是前面提到的倒挂。

前几年，上海二手房涨势喜人，市区几个高热度板块二手房价格几乎是翻倍上涨，陆家嘴的南北滨江、徐汇滨江、虹口北外滩都是其中的佼佼者。

即便是外环外的大虹桥和唐镇，二手房的涨幅也超出了50%。

新房有联动价限制，导致一二手的价差越来越大，而云锦东方的高热度就是当时这种现状下的产物。

不过，其实在上海楼市设置房地联动价和集中入市规则之前，类似云锦东方这么高热度的楼盘也不少：

2020年年年底，汇成南街里二期开盘套数237套，认购人数3007组，认购率达1269%，也就是说，这个楼盘当年买到的概率是13分之一！堪比中彩票；

随后，前滩尚峰名邸认购数据出炉，204套房源吸引了2583组有效意向认购客户，认购率达到1266%······

不管小区被吐槽品质不够高，还是鸽子笼没法住，只要倒挂足够高，连一楼都能开开心心的选走。

其次，是稀缺。

今年上半年，上海六个批次的新房公示，共160个楼盘，41146套房源。

而整个徐汇区上半年仅有5个项目，供应663套房源，房源套数占比仅有1.6%。

其中：

二批次中有宝能公馆1288、百汇园三期；

三批次是地产尚海悦庭；

四批次是云锦东方三期；

五批次是华泾的雍汇庭。

也就是说，在刚刚过去的半年，徐汇滨江除了云锦东方，没有这么高品质的小区入市，高净值用户可以选择的，目前没什么风险的，也就云锦东方一个，热度高倒也并非只有倒挂，也是综合了各种原因。

02

下一个能接棒云锦东方的

会是谁？

不管中间经历多少波折，不管这两个月发生了什么，没有买到的人接下来还得继续，云锦东方剩下的几十套房源不用多说，没买到的会首先盯着这些房源，另外，其实还有几个新盘，并不比云锦东方差：

1、滨江凯旋门三期

滨江凯旋门上一次入市，还是三年前，而现在大家都在等的是项目三期，早就具备了入市条件。

根据现有信息，滨江凯旋门三期产品为建面约127-356㎡的平层产品，户型非常丰富，除了没有小面积产品，目前来看没什么缺点。

对于滨江凯旋门来说，价值无非有三点：

第一是江景视野。滨江凯旋门的平层房源无任何遮挡，都是一线江景，极为难得。

第二是倒挂，徐汇滨江高品质次新二手房在前两年卖到了20万+/㎡的价格，即便是目前这个阶段，滨江凯旋门的四房仍然能卖到18万+的价格，确实是实实在在的倒挂。

第三是稀缺，其实各大滨江过去经常没有新房可买，入市频次也是真的不高，很多有滨水情怀的人长时间都处于等待状态，特别是浦东，滨江凯旋门的入市一定是很多人在期待的。

2、香港置地启元

这也是个“老鸽王”了。

每次新批次入市，都要拿出来遛一遛，下一批次的预估名单里，又是妥妥上榜，且看它到底来还是不来。

要说滨江一线，那还得是启元，云锦东方次之。

180万方的地标综合体，未来整个项目将包含22.67万方商业和65.16万方的办公，更新整个徐汇滨江的封面天际线。

整个项目里只有78套住宅，主力面积为280-330㎡的大平层，顶层有约435-495㎡的复式，一线江景，极其稀缺，云锦东方没去买，香港置地启元肯定要去的吧。

价格方面，云锦东方16万多的均价，启元不可能低了。

3、汇元玺

这个项目，和启元距离非常之近。开发商是招商、徐汇城投和香港置地，也都相当有实力。

和启元不同，这个项目主打就是一个“快”。2022年6月拿地，一个多月方案就出炉，预计最近两个月就会有入市消息。

项目不算一线临江，户型相对较小，价格门槛也相对较低，和启元可以说是个补充。

项目产品为约95-195㎡3-4房，联动价13.1万。据传项目商品房一共5栋，其中4栋是小户型，想要上车徐汇滨江小户型的可以冲。

4、保利滨江天珺

去年9月，保利滨江天珺原地快被保利发展&西岸投资、招商、国贸、象屿&颐居4家竞买人参拍，最后保利&西岸联合体报价最接近平均值，溢价9.13%拿下地块。

「保利滨江天珺」区位上来说属于龙华板块，位置是相当不错，紧临徐汇滨江西岸传媒港&滨江艺术走廊&西岸艺术中心等重磅产业地和网红打卡地。

项目南侧是紧邻前期大热项目融创徐汇滨江壹号，该项目于2020年12月上市热销就如昨日，当时成交均价约11.5万/㎡，可知联动价有所上升，也正是徐滨价值体现。

5、中海·顺昌玖里

中海·顺昌玖里可能大家目前了解的信息都不多，其实这个项目位置要更加核心。

项目南至建国东路，西至顺昌路，东至肇周路，北至合肥路，也就是在中海建国里西侧，北侧就是翠湖。

而且，中海·顺昌玖里最为特殊的一点是，根据规划设计方案，项目除了3栋超高层住宅，还有约30栋联排别墅，黄浦新天地的别墅，价值可想而知。

6、融创董家渡项目

融创董家渡项目在搁置很久之后，终于在去年年底迎来了中国华融、以浦发银行牵头的6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托注资，本月已经正式开工。

项目也被很多人称之为融创外滩壹号院二期，顾名思义，隔壁就是知名豪宅融创外滩壹号院，周边还有华润外滩九里、绿城黄浦湾等、绿地海珀外滩等知名豪宅。

根据已有的爆料信息，项目产品也都是约100-375㎡的大面积平层，预计总价大多会分布在1000-5000万之间，最早今年年底入市！

03

关于补丁

当然了，云锦东方之所以等待这么久，以上这些项目会不会又是满分，其实和大家都在等的豪宅补丁有关。

从补丁方式上来说，其实可操作空间也不少：

（1）增加锁定时间

仔细盘点一遍类似云锦东方、滨江凯旋门、香港置地启元这类高热度楼盘，其实大多都会拥有一个共同的特性，都不是近两年集中土拍拿地。

也就是说这类新盘大多对入市时间没有做限制，为了要高价都捂盘捂成了准现房，不管是自住还是投资，比普通新房又有了不少优势，

所以豪宅补丁，进一步增加锁定时间可能会成为当下最有效、最直接的一种手段。

（2）规定高积分为第一认购人

如果规定高积分为第一认购人，所有的冻资、验资、购房款，都必须出自第一认购者，认购条件倾向保护第一认购者。

这样一来势必增加了炒房客的操作难度，同样也降低了炒房合作双方的信任感和增加了投资风险，进而劝退一部分投资客。

但总的来说，在如今楼市下行周期中，补丁还有没有必要其实也是个问题。

随着楼市热度的下降，上海不管是新房还是二手、不管是豪宅还是刚需、刚改，成交套数和成交价格都有一定幅度的下滑。

再有云锦东方这种级别的豪宅入市，热度也会一定程度上受影响：

1、有一部分从改善进阶到豪宅的群体，置换周期被无限拉长，甚至部分人可能暂时停止置换；

2、筹措到高分再等目标豪宅入市本身也是一个极耗精力的过程，而随着二手房房价下行，一二手房倒挂缩小，这件事情本身的回报率降低，认购人数也会随之下降。

3、房地产产业开始出现产能过剩，金融模式已经没有办法推行，房子终究会再回到居住属性，钱会从整个赛道撤退。

但资金整体的撤退但是不代表撤离，而是会集中性进入头部。对上海楼市来说，头部也就是豪宅，适当保持豪宅热度意义非凡。

当然了，还是那句话，以上内容仅为个人观点，有不同看法欢迎留言讨论。