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70分以下，这8个上海新楼盘就别去看了！浪费销售时间！

发布时间： 2023-04-21   点击次数： 2975次   来源：上海楼市揭幕    作者：青浦宝龙广场官网小编

最近这段时间，上海红盘不断出现，像闵行的建发璟院，购房者深夜排队，最终2500多组客户认购，入围分达到72分。

再比如前不久刚开盘的唐镇华发半岛华庭，最终认购率达到496%，入围分直接提高到75分。

能够出现超过70+分现象的楼盘，毫无疑问就是它的“高倒挂”，基本上，这些热门楼盘，少则3万/平的倒挂，多则超过10万/平以上。

在当前赚钱如此艰难的情况下，买套房就能实现几百万、甚至上千万的净利润，当然会让人趋之若鹜！

那么今天，我们就为大家盘点下，还有哪些盘具备高分潜质，以下这8个上海新楼盘，低于70分的客户，就别去看了，容易当分母，浪费楼盘销售时间！

01  嘉定新城中建万科未来城市

中建万科未来城市，占据着嘉定新城最核心地段，也是嘉定新城这几年最好的土地，一句话，地段无敌。

楼盘一期开盘数量目前调整为882套，建面为90-145㎡3-4房，上海房价5.04万/㎡。

该上海新房楼盘倒挂非常明显，附近次新二手已接近9万，而该上海新房楼盘只有5万/平。

楼盘距九年一贯制牛校距离仅400米！2023年1月，嘉定区教育局新建嘉定新城G13-4、G14-2地块九年一贯制学校新建工程征收士地预公告发布该工程由嘉定教育与上海交通大学、瑞金医院合办，拟建上海交通大学附属嘉定实验学校，为九年一贯制公办学校，将开设54个班!

该工程已于2022年9月30日动工，预计将于2024年竣工！

楼盘总建筑面积约28.60万平方米，其中计容面积约18.15万平方米，住宅计容面积约为9.39万平方没米，商业计容面积约为3.64万方米，办公计容面积约为5.06万平方米，配套用房面积约为0.056万平方米，E19A容积率：2.97，E19B容积率：2.53，总户数：876户，机动车车位数：2102辆。

最新曝光的全套官方户型设计稿如下

建面约89m²3房中间套户型

建面约89m²3房边套户型

建面约103m²3房边套户型

建面约103m²3房竖横厅户型

建面约103m²3房中间套户型

建面约128m²4房户型

建面约145m²4房户型

建面约175m²5房户型

从区位上来说，位于11号线嘉定新城站、安亭、老城、新城的交汇处，距离11号线嘉定新城站直线仅约200米，紧邻万达广场，北侧是瑞金医院北院。更是未来宝嘉线的轨交换乘点，当之无愧的嘉定新城中心区中的核心区域。

商业方面：楼盘本身就是一个总建筑面积达37万方的含商业、住宅、办公的大型综合体，周边还有嘉定中信泰富万达、大融城、宝龙城市广场、南翔Mega等；核心办公有嘉定新地中心、宝龙中心、保利国际广场、首建智谷等；区域内的高端酒店有凯悦、喜来登（8km）两家。

教育方面：地块自带0.6万方配套幼儿园，700米内有四所幼儿园与一所小学、中学，附近还有华二初级中学、交大附中分校等中学。

医疗方面：宗地北侧紧邻交大医学院附属瑞金医院北院，2.5km内还坐落有嘉定妇幼保健院与同和骨科医院。

02  南山华漕楼盘

大虹桥前湾，南山华漕楼盘或将第四批次过会，楼盘将建面约96-131㎡3房，上海房价66095元/㎡。

当前，前湾地区的次新二手已经突破8万/平，个别楼盘已经达到9万，甚至10万的高度。

再加之，楼盘所在区位非常理想，坐拥双轨交规划，是大虹桥前湾不可多得的优质楼盘，所以该上海新房楼盘预计70+分。

2022年9月，上海第三批次土拍中，南山集团以173550万元，竞得闵行区华漕镇MHPO-1403单元53-01地块，地块出让面积22754.3㎡，容积率2，溢价率8.96%，成交楼板价38136元/㎡，上海房价66095元/㎡。

楼盘地块东至徐亭路,南至53-02地块,西至金辉路,北至芳乐路。紧邻13号线、示范区线，楼盘南侧为首创禧瑞荟、虹庐湾。

根据公示，楼盘容积率为2.0，限高60米，需配建5%以上的保障房，全装修比例50%,预计交付标准为部分精装，部分毛坯。

要求中小套户形不得低于80%，也就说楼盘未来主力户形为建面约105㎡3房为主，住宅套数下限455套。

规划方案如下：

南山楼盘位于炙热的闵行前湾地区。上海2035，虹桥划入主城，成为新的城市副中心，定位为全球城市功能主要承载区。其中约30k㎡的前湾地区将重点打造，成为面向国际国内的世界级“会客厅”。

前湾的定位为：“长三角总部经济首选地、国家产城融合示范标杆和绿色开放共享的国际主城”。是虹桥国际开放枢纽城市功能的核心承载区，是虹桥“十四五”发展的新中心。

“十四五”期间，前湾地区将集中开发建设北青公路以北10平方公里，商业商办约200万平方米，研发约200万平方米，总开发规模约3000万㎡。

闵行华漕南山楼盘位于前湾规划的核心区域，是整个前湾地区配套规格更高、环境更好、交通更便捷、品质住宅&优质教育更集中的区域。楼盘周边规划了约100万方前湾公园，对标世纪公园，打造“翡翠绿廊”。

芳乐路站周边地区控详规划调整，未来将打造成国际化、高品质城市门户。

此次调整主要是为进一步提高芳乐路站点周边地区的土地利用效率，结合产业楼盘引进情况，优化用地布局，实现土地集约节约利用。

芳乐路站TOD开发将围绕交通休闲、办公娱乐等进行全方位覆盖，它强调的是多功能的立体复合，使用者的丰富体验。

依托芳乐路站3线换乘的交通区位优势，采用地上地下一体化开发，结合了轨道交通站点，建立一个高效安全的步行系统，并于周边形成前区广场。

03  巨峰路地铁上盖嘉里荟萃庭

嘉里走到哪里，哪里就是中心，它的商业，实在太牛。

楼盘位于地铁6号线与12号线交汇站巨峰路站上盖，地处中外环间，浦东金桥板块，也是浦东重点开发的金色中环带。

无论楼盘开到什么价，都不会阻挡购房者的热情，预计也是70+分楼盘。

嘉里荟萃庭城市展厅开放，推出建面约99-150㎡3-4房，价格暂未公布。

2021年2月，经过12轮竞价，嘉里建设&GIC（新加坡政府投资公司）联合体以总价60.14亿元竞得浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，折合楼面价23832元/㎡，溢价率0.2%。

楼盘位于地铁6号线与12号线交汇站巨峰路站上盖，地处中外环间，浦东金桥板块。地块东至曹家沟防护绿地，南至巨峰路防护绿地，西至张杨北路和02-01B地块，北至双桥路，出让面积66059.5㎡，容积率3.82，建筑面积252347.29㎡，地上建筑限高120米，住宅套数下限470套。

根据规划，楼盘地上包含一栋办公塔楼及其商业裙房，三栋住宅楼，一栋公共租赁房及公共服务配套楼。住宅地下室两层，商办地下室三层。

楼盘囊括了近22万平方米的超大型地铁上盖购物中心、约4.7万平方米的高品质住宅、约2.5万平方米的优质办公楼，以及约13.7万平方米的停车及配套服务设施，充分考虑站内换乘的便利性和大流量汇聚的优势，将人与建筑、人与交通网络、人与商业有机地紧密连接。

独立组团的亲水住宅区由三栋住宅塔楼构成，在设计规划之初充分考虑了城市综合体的便利性，发挥景观价值点，具有保护住宅私密性等特点。住宅主力户型为建面约99㎡3房2厅2卫和150㎡4房2厅2卫。

荟萃庭楼盘所在的金桥城市副中心，不仅是“金色中环发展带”的重要节点，更是上海东北部的公共活动中心、以及南北科技创新走廊支点，受不同区域产业集群环抱，聚集了大量从事国际智造产业的高学历、高收入消费人群。

交通方面：6/12号巨峰路站双轨交交汇。自驾有军工路隧道、周家嘴路隧道、五洲大道、浦东大道等主要交通干道，连接浦东浦西中环。

商业方面：楼盘自身商业就超18万方，约静安嘉里中心商业的2倍，约浦东嘉里城4倍！

教育方面：楼盘周边有福山外国语小学、凌河小学、明珠森兰小学、东波小学、莱阳小学等。（楼盘不承诺对口，一切信息以教育局公示信息为准）

04  华泾雍汇庭

徐汇华泾超级TOD华之门首发住宅，招商徐汇城投楼盘定名「雍汇庭」，将推出4栋26层高层住宅，建面约95/155㎡两种户型，指导价8.1万元/㎡，预计将于7-8月入市。

华泾板块是徐汇接下来成片开发的区域，这里汇聚4轨交，有更高等级的商业、办公，且价格又非常实惠，预计会是个70+分的热门红盘。

雍汇庭也将成为8万价格最热门选择之一，规划等级之高未来二手远超9.5万的长桥。

去年9月23日，第三批次集中土拍中，徐汇城投集团联合招商蛇口，以22.6亿元竞得华泾镇xhpo-0001单元d2b-1地块；同时联合嘉华集团、上海龙华，以37.3亿元竞得华泾镇xhpo-0001单元d1-2、d5b-1地块。

两宗地块为「华之门」首次出让的地块，一幅为纯宅地，另一幅为商住用地。

日前，d2b-1地块即招商徐汇城投楼盘定名「雍汇庭」，楼盘规划方案已公示：

该地块位于华之门综合体东北方位，东至规划绿化，南至华泾路，西至景洪路，北至育实路，土地面积18095.6平方米，容积率2.5。

根据方案，d2b-1地块拟建4栋26层高层住宅和1栋10层保障房，上海房价8.1万/㎡。

此外，d1-2地块土地面积19086平方米，容积率2.5。按照规划，用途为商品住宅，计划建设高层住宅，主力户型为中小套型。

继招商蛇口与徐汇城投联合体地块、嘉华集团与上海龙华联合体地块后，D5D-1地块是徐汇“华之门”片区第三块完成签约的土地。

至此，“华之门”片区地上出让规模超过41万平方米，涵盖商业、办公、酒店、住宅、教育与社区服务等，区域汇集国内头部开发商、港资开发商、国际投资机构、专业商业运营机构等国际化、多元化、专业化发展组合。

华泾位于整个徐汇的最南端，外环线在华泾北部穿过。

华之门楼盘是地铁15号线、19号线（规划）华泾西站上盖综合体。地上总开发体量81.28万㎡，超过新鸿基徐家汇中心ITC中心（58万㎡），直逼西岸金融城（地上108.7万㎡）。

在超81万㎡的地上开发规模中，产品形态可谓包罗万象：商办占了80%以上，足足有约65.6万㎡，另有住宅约9.3万㎡（约950 套），酒店约10万㎡，还有教育、社区服务配套等约6.4万㎡，建筑限高150米。

华之门总商业面积将达到30万㎡，是兴业太古汇、国金中心商业面积的3倍多，建成后将是徐汇区最大的商业地标！其中地上商业面积24万㎡，地下商业规划面积也超过了6万㎡。

楼盘是地铁15号线、19号线（规划）华泾西站上盖综合体，并可通过通道直接连通23号线（规划）、机场联络线（在建）华泾路站。

不仅有优越的交通基础，区域内产业规划也十分硬核。华泾定位“全球高水平科学策源地”，是以科技、商务、生活为一体且结合公共交通布局的科技商务社区。

华发路上的北洋人工智能小镇正在建设中。该楼盘在2018年获批，总用地面积约54.3公顷，建设规模约100万平方米，定位打造具有全球影响力人工智能新地标。

05  唐镇安高申宸院

安高申宸院所处位置比华发半岛华庭还要好，距离2号线唐镇站更近，这个上海新楼盘入市，可能要比华发半岛华庭还要火。

楼盘预计四批次入市，推建面约99-143㎡3-4房，联动价7.06w/㎡。

如今唐镇的次新二手普遍上到10万+/平以上，该上海新房楼盘与二手至少有3万/平倒挂空间。

区位亮点：地块位于唐镇阳光天地/唐镇地铁站东侧约300米，贴临绿城玉兰花园，唐镇华发地块为代表的高端住宅区，商业配套较为成熟。简单来说，地块禀赋还是非常优秀的！

根据设计方案显示，楼盘共拟建15栋17-18F小高层住宅，1栋23F保障房以及1-2F部分配套用房。

如今唐镇二手成交价已达11万/㎡以上，而这个地块联动价均是70620元/㎡，倒挂现象着实有些惊人，买到至少赚400万，新房受欢迎程度可想而知。

06  前滩南华润前滩润璟

三林前滩南是浦东又一成片开发的契型绿地，比邻黄浦江，稀缺性不言而喻。

此前，这里的新房绿城百合园就已是高积分楼盘最高达到97.84分（非裸分），这一价格已说明购房者正逐步接受这里。

再对比房价，该上海新房楼盘117000元/平，看似中环最高价，但相比前滩20万+单价来看，至少有8万/平倒挂空间，显然也是买到就赚到的楼盘。

华润前滩润璟首推325套建面约85-142㎡洋房，样板间&装标首次曝光均价11.7万/㎡，今日取证！

公开资料显示，这次华润拿下的三林滨江新地块分为25、28两个子地块，用地性质为商业住宅混合土地包。

其中，25-01地块占地面积21472㎡，容积率2，地上计容面积42944㎡，为住宅用地，限高30米，共326套，套均面积约131㎡；

28-01地块占地面积12916㎡，容积率1.6，地上计容面积20665.6㎡，为住宅用地，限高24米，共160套，套均面积约129㎡；

28-02地块，占地面积8389㎡，容积率1.3，地上计容面积10905.7㎡，为商业用地，限高24米，共326套。

从概念方案来看，这三个地块的建设标准非常高，将打造具有海派文化特色的洋房建筑街区。

方案主打海派风格，结合了上海不同的老派风貌区，打造了不同风情的产品。

07  徐汇滨江香港置地·启元

徐汇滨江也是上海顶级板块，刚刚开盘的宝能公馆1288，冒着开发商“暴雷”风险，该上海新房楼盘依旧取得了185%的认购率，虽然没有触发积分，但开盘当天就成功售罄。能够有这样的成绩，依旧是倒挂！

百汇园三期即将开盘，但入围分已公布，达106.64分，这样的顶级分数说明了该上海新房楼盘的市场热度。

毫无疑问，这里约13万/平的价格，与周边次新二手20万/平，甚至更多，同样形成了鲜明的倒挂空间，那么即将上新的香港置地·启元也是高分客户的盛宴。

香港置地·启元位于徐汇滨江核心区域，是今年豪宅客户非常关注且期待的楼盘，因为它所打造的面积段也是给顶级人群所使用的。面积段为约280-330平大平层。

因为限价，所以该上海新房楼盘定价不会特别离谱，也因为价格不会离谱，该上海新房楼盘的购买难度也会随之增加，所以购买该上海新房楼盘，不仅需要雄厚的资金，更要有自身的社保加持。

香港置地·启元是2020年中国总价地王，整个地块分为28宗小地块，其中出让的建筑面积中，住宅总计18.25万方，其中商品住宅约2.9万方，占建筑面积的2.7%，租赁住房用地15.30万方。

根据方案，可售商品房共有三栋楼，最北侧两栋21层住宅以及最南侧一栋6层住宅，其余为商业、保障房、租赁住房及文体建筑，可售住宅2.9w方也只占地块开发体量的27%，整个西岸金融城的1.5%，实在是非常稀缺。

稀缺就意味着价值，所以这个上海新楼盘，真的可以闭眼买，必赚！

08  宸嘉发展长风楼盘

长风是普陀能拿得出手的区域，这里城市面貌非常新颖，是普陀近十年不可多得的成片开发的区域。

长风板块位于上海市普陀区南部，内环和中环线之间，东起长风公园和华东师范大学，南临苏州河，北以金沙江路为界，西至真北路中环线，原为长风工业区，傍绿面水，交通便捷，区位优越。

根据2035年规划，普陀区整体将建设成“繁华商业区+生态绿地+文化景观带”为一体的现代生态商务区。

长风商务区被定位为上海的金融科技产业园。主打科技金融产业、互联网+产业、智能科技产业、国际教育产业。

环视整个内中环，主打生态的板块，长风能够得上。板块内拥有长风公园，还有苏州河景观资源。

长风板块早就从传统工业区，蜕变成了城市界面相对优越，居住环境优秀的宜居板块。

轨道交通13号线从区域边界贯穿而过，在区域内设置了真北路站和大渡河路站，1-2站就可以到金沙江路转3/4号线前往中山公园、上海火车站等上海中心区。

轨道交通15号线在长风生态商务区中设置了大渡河站和长风公园站。

普陀的两大核心商业综合体——环球港和近铁广场，分别在区域的两端。

长风板块的新房已十分稀缺，待入市的新房只有宸嘉发展长风楼盘，容积率3.7，上海房价9.8万/平。

当前长风板块的次新房售价，无论是中海紫御豪庭、雅戈尔长风8号，还是沁和园、国浩长风汇都，二手房价都达到约13-14万/平。

甚至长风瑞仕璟庭近年刚交付的小区，二手房价已达15万/平。

如此对比，长风新房与二手也有超过3万/平倒挂空间，很显然也是高分客户的必买盘之一。

2022年6月1日，宸嘉发展以底价637000万元竞得普陀区长风社区W060602单元PT0268-09地块，该地块就是宸嘉发展长风楼盘。

楼盘位于长风板块，属于内中环，东侧即是长风公园，与13、15号线大渡河路站相距非常近。

地块为商办混合用地，出让面积约6.06万方，楼盘推广名或为：长风嘉佰道

楼盘为居住及办公楼地块，其中住宅仅占30%，住宅套数下限607套；其余部分均为办公楼用地，且办公部分，仅有40%为可售业态，对开发商的运营能力和资金要求都非常高。

根据设计方案来看，虽然是一个面积很大、总体狭长的地块，但内部成分却较为复杂，有办公、有展馆、有商超、有庭院，住宅进西南角五幢。

住宅剔除3#保障房外，有西南角五幢楼，均是19-21F的高层，且底层架空！靠南侧人行入口的1#和2#两幢是有连廊可以在固定楼层互通的，目测小户型会在这两幢安排，其余大户型都位于配套文化展览馆的西侧。

楼盘分为四个出入口，除南侧为人行出入口外，北侧和东侧的三个出入口均为机动车同行，西侧则会和相邻的国浩长风汇都用一个代建的景观绿带隔开。