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发布时间： 2023-08-26 点击次数： 263次 来源：魔都财观 作者：力波中心官网网站小编
8月25号，A股开盘不久，三部委联合下发新政，三箭齐发。
股市房地产板块，应声而动，多只股票迅速拉升甚至涨停。
市场效果明显。
第一箭，是继续实施公租房税收优惠政策，保障租房群体。
第二箭，是继续延续换房退税政策，鼓励置换群体。
第三箭，是住建部、央行、金融监管总局三部委明确提出「认房不认贷」作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，鼓励刚需群体。
三部门推动落实首套房贷款认房不认贷
D居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策:
2此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱供城市自主选用。
终于等到了中央发话。
从住建部7月27日，吹风首次提到「认房不认贷」，快过去一个月了，全国范围的因城施策终于放在台面上了。
财联社电报
住建部: 进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施
财联社7月27日电，近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
7月29号的时候，我就在文章里面明确提到过。
可以预见的是，央妈发话之后，未来一两周，二三线城市，会快马加鞭跟上。
在我写稿的时候，浙江嘉兴就直接把楼市放松政策拉满了，直接全面放开限购、限售。
财联社电报
(全面取消限购限售 浙江嘉兴发布21条新]
财联社8月25日电，浙江嘉兴市住建局发布21条新政，进一步促进房地产市场平稳健康发展。新政明确，支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。即自措施发布之日起，支持所有居民家庭的合理购房需求，不再限制购房套数;所有商品住房(含原限售房屋)不再限制转让; 因申领人才购房补贴需限制交易的房屋不在执行范围内，参照相关人才政策要求执行。
01
喊话一二线
其实，从7月底吹风会之后，各大二三城市已经有了不少动作。
财联社电报
多城拟降低二套房首付比例 有银行称已跟进执行
财联社8月21日电，多地正在研究调整个人住房贷款政策。据了解，福州、厦门、西安、南昌等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。对此，记者致电多家当地银行及分支机构了解情况。多数银行表示，暂未收到二套房首付比例调整通知，不过也有银行称已跟进执行。专家表示，不同于其他政策，降首付政策的实施，影响范围广泛，对新房和二手房市场都有拉动作用，从而对楼市形成支持。展望未来，房地产行业支持政策还有较大空间。(证券日报)
这次中央层面释放明确信号，很大意味是：直接喊话一二线。
毕竟，根据中指研究院的最新统计表明：目前还在严格执行认房又认贷的城市只有16个城市。
主要是一线城市和强二线城市，包括北京、上海、深圳、广州在内的一线城市，以及多个强二线城市如西安、厦门、成都、长沙等。
这次央行亲自下场喊话，相当于直接说：
一线和强二线，可以自行决定执行认房不认贷的政策了。
毕竟，现行的一线认房又认贷对于刚需置换来说太不友好了。
目前全国首付比例、贷款利率最高的城市，都在一线城市。
北京非普宅采用“认房又认贷”，首套与非首套首付比例为40%和80%
上海非普宅采用“认房又认贷”，首套与非首套首付比例为35%和70%
广州非普宅采用“认房又认贷”，首套与非首套首付比例为30%和70%
除了大方向上，想要给刚需置换更多的支持，一线城市迟缓的反应，有需要央行出面敲打敲打。
毕竟，吹风了一个月，四个一线城市也都还是做出了一些不痛不痒的表态工作。
02
上海怎么办？
还是那句话：
上海的政策会出，但会比大家的预期慢！
因为，谁也不敢重复2014年的930新政，当年搞过一次「认房不认贷」，政策一出，房价上涨势头根本压不住。
这不是上海想要的结果，「房住不炒」的前提不能丢。
我还是坚持之前的判断：上海的「四限」政策，限购、限贷、限售、限价，最可能调整是限贷。
因为，上海放松限购、限售、限价的理由不充分。
首先可以肯定的是，限购一定不会放松。
这是上海楼市的底线。上海不缺购房人群。
更重要的是：
如果上海城市放开限购，对周边所有的城市，甚至整个华东地区，都会是利空！
这也是为啥，就在上海旁边的嘉兴，25号央行一喊话，立马全面放开限购。
他们也怕上海跟进动作。
限售也不太可能放松，新房市场现在发展平稳，没有必要。
限价就更不用取消了，现在很多倒挂都在慢慢消失，一切正常。
所以，上海只能在限贷上面做调整。
说句实话，上海过去的政策调控，对一部分人是有误伤的。
一类是是在上海卖掉一套，想再买一套的改善群体。
一类是前期买不起上海，先上车外地的刚需。
因为认房认贷的政策，将这批人归纳为二套，置换的时候，首付比直接拉到7成。
困死了很多置换人群和想要扎根上海年轻人的希望。
现在置换和上海首套刚需，也正式市场上占比最大的购房群体。
因城施策，能够照顾到这两个最大的人群，才能说政策真的落地了。
03
置换怎么办？
8月就快过完了，马上就要进入传统的「金九银十」了。
其实，市场留给改善置换群体的窗口期，并不会太多。
7月底，只是住建部吹风，这次8月底是央行下场直接喊话。
等到后面的9月底，政策处选择出台，整体市场的情绪转化会非常之快。
那个时候，入场就会有些惨烈。
具体说就是：
600-1200W之间这个赛道的房子竞争会异常惨烈。
因为认房认贷政策如果真的放松。
很多以前只有300~500老破小的群体，现在的预算可以直接拉到600--1200W。
现在市场上本来在600万到1200万，可选择的好房子就不多。
供求比一旦失衡，涨幅就有可能发生。
拥挤的赛道里面，肯定会有一波人注定跟不上这一波浪潮的。
最可怕的是，一旦启动，从这个价格段就会开始向上传递。
比如，20、21年时候，800到1000万以下你可以选择三林、御桥、大宁等不错的品质盘。
可以22年的时候，基本1000万都买不到了。
涨过一轮之后，价格段直接上升了一个台阶，就回不去了。
04
入场时机
从市场情绪来看，其实7月分，全国50城政策环境景气指数为136，已经有大幅度回升。
来源：易居50城
政治局会议上首次不提房住不炒，提出供求关系大变，需要优化调整既有政策；金融支持16条政策继续。
这是个政策面正向的明显信号，这次的「认房不认贷」的喊话，自主权已经下放。
如果一二线还没有动作，那么，政策细则一定会继续释放。
因为啥呢？
好不容易，花了一个多月搞起来的良好预期，怎么能半途而废呢？
2023年7月上海二手房成交1.26万套，环比6月持平，同比去年下跌37%。
对于上海楼市来说，1.2万套的成交量基本上是底部的存在，往下就是最基础的需求支撑，很难再度下行。
8月份的市场成交量，大概率是触底回升的。
近期一线带看、房东心态以及客户下定数据，已经在发生很大变化。
部分购房者已经在提前“埋伏”。
纵观全国来看，6-7月楼市急转直下，二次探底之路更为煎熬。
我们预判接下来的9月份，会是密集的宽松政策释放期，不达目的不会罢休。
政策的释放，也是一个周期。
按照当前量价形势判断，建议购房者买在无人问津处。有自住/投资/学区的刚性购房需求尤其如此。
买点已到，置换链条已经启动了。
我相信，无论上海后续的政策力度如何，上海的楼市一定不会让人失望。
上海的政策，一定虽迟但到。
窗口期不长，还请置换改善，且行且珍惜。
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