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上海楼市的接力棒，没人接了？

发布时间： 2023-05-08   点击次数： 297次   来源：上海新房指南    作者：力波中心官网小编整理

最近的上海楼市，有一个话题讨论尤其热烈——二手房挂牌量大增！

无论是以讹传讹的40W套、50W套，还是现实情况的17W套左右，都在时时刻刻牵动大家的神经，不少自媒体账号为了蹭热度、迎合一部分人的口味，甚至把这件事情无限妖魔化了。

上海二手房真的迎来“末日”了吗？

我们今天就通过几个角度，一起理性看看这个挂牌量的问题——

01、上海真有40W+套挂牌吗？

40W+套、甚至后来的50W+套的挂牌量，其实出处都是上海官方网站——网上房地产。

我去网上房地产官网查了一下浦东新区实时的二手住宅挂牌情况，发现数据较昨天查到的86000+套又增加了1000多套！

但这个数字并不是挂牌房源的套数，而是房源挂牌的次数！

也就是说，同1套房源在10家不同的中介挂牌，这1套二手房源在网上房地产上的数据就是10。

上面87881条的数字，也只能说明浦东的二手房住宅在网上房地产网，被挂了87881次，而不是87881套。

挂牌频次≠挂牌量！

而经过真正去重之后，相对比较可靠的挂牌量数据是17W套左右。

02、17W套挂牌房源，就是世界末日吗？

显然也不是的！

虽然这个数字放在历年的挂牌量看，都属于高位，但其实也并没有什么大不了！

理由1：

挂牌房源中，不少都是“僵尸房源”

有些房源挂在那里，一年两年三年五年十年也卖不掉，对市场其实是没有实质影响的。

真正能算是“有效库存”的，其实是那些新挂牌的鲜活房源！

这部分房源是什么数量级？

我讲两个例子你感受一下：

1）放宽外网展示条件后，首月新增挂牌约4W套

众所周知，2021年7月上海经历过一波“核验价”调整，核验价规定出台之后，不符合“核验价”的二手房源，是不允许在外网展示的。

比如翠湖天地就一度因为真实价格太高，线上一套房源都看不到，不少房东也就干脆直接不挂了。

而在去年“核验价”逐步放松后，不少房东们重新将房源挂牌上架，这部分增量大概是4W套左右，随后逐月递减。

2）最近两个月，月均增长约2W套，算多嘛？

3月份的时候，上海的实际挂牌量大概在13W套多一点。

如今过了2个月，数据来到17W套多一点，平均下来，其实房源挂牌新增的速度大概是2W套/月。

地产市场冷热的一个重要维度，就是看单月二手房成交“荣枯线”。

像上海这样2500万常驻人口、800万套存量住房的大城市，每年的二手房换手率非常稳定，常年维持在3%左右，也就是说，一个1000套房子的中大型小区，一年成交30套是合理的市场状况。

800万，乘以3%，就是24万套，约等于2万套/月，这就是上海二手房市场的荣枯线。

所以，最近两个月二手房挂牌新增速度在2W套/月，你还觉得这算多吗？   

理由2：

近14年来，二手成交平均1.8W套/月

拉长周期来看，即便17W套挂牌房源都是实打实的“有效库存”，对于上海的购买力或者需求量来说，实在也不算什么——

按照1.8W套/月的成交速度计算，17W套也就够卖9.4个月。

这是个什么概念？

一般地产行业认为，低于10个月的库存量都属于比较正常，如果低于6个月，就变成比较紧张的库存量了！

结合两个理由，无非是如今二手房卖得慢了点，才导致了挂牌库存持续增长的态势。

当然，上述分析比较静态，肯定会有新的房源继续挂牌出来，但当市场去化回归到平均水准，甚至热度高了点，也会有房东开始惜售，毕竟我们中国人喜欢买涨不买跌。

为什么二手房现在卖得慢？

二手房现在卖得慢，不是上海购房者的信心或需求出了问题，而是连续被新房“砸盘”，谁都遭不住啊！

换句话讲，新房卖得有多欢，二手房卖得就有多难。

我分几个维度来阐述这个观点：

1）上海楼市成交量的基本面是20W套

过去14年来，无论楼市再差再差，一二手房成交量相加，约20W套/年就是底线。

这是撇开了所有投资属性之后，上海这座城市真实自住需求的体现。

在楼市没那么热的年份里，无非是一手多卖点，二手就少卖点，动态的和值总保持在20W套/年左右的。

2）近几年新房相对二手房竞争优势明显

不同于以往年份，一二手房还能分庭抗礼。

其实很多人可能都不知道，上海过去新房的价格往往是比二手还要贵的。

近两年由于新房严格限价，才直接产生了显著的一二手倒挂局面！

不仅如此，这类高倒挂的一手房供应量还不小，几乎把二手房“逼上绝路”!

看近几年的土地出让就知道了，2020年口罩事件后，为了重振经济而选择了最简单粗暴的地产链条，2021年宅地出让更是打破2016年以来递减的大趋势，重归甚至赶超了2014/2015年时的水平。

(手动查询按照容积率2.0估算，可能有部分误差，但不影响结论）

购房者只要对市场有一定了解，在相同板块，面对新房和二手房，肯定首选新房。

二手房自然而然也就变得更难卖了。

3）二手房正被“新房”前后夹击

除了被新房正面打击，二手房的去化还受到了近几年连续海量供应的“围剿”。

大量前几年的新房交付后，由于“卖房打新”有利可图，又出现了次新房集中挂牌的情况。

老一批的二手房房源直接受到“二次暴击”。

说句残酷的话，一二手倒挂只要一天不消失，这种情况就会多存在一天。  

写在最后

挂牌量大增是事实，但也没有到多夸张的程度，还在合理范围内。

同时挂牌量增加是多重特殊因素综合导致的，只是在新房和次新房的前后夹击下稍微没以前卖得那么快，但是上海市的固定需求量还是在的，所以无须太过担心。

值得说的一点是，房产是自带金融属性的，随着市场因素的变化，房价产生波动是难免的，这时候低价尽快出售还是沉心静气以待来日，就像面对股票一样，看个人选择而已。

当下，大多数人都被自己的悲观想象和买涨不买跌的思维困住了，不过当浪潮褪去，滩涂显露，大家会看到真正的金子。