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2024郑州商业新势能 | 双核+多区域联动式发展

发布时间： 2024-01-22   点击次数： 278次   来源：世邦魏理仕   作者：苏河湾中心官网小编整理

近日，河南省商业行业协会品牌拓展委员会成立十周年大会在郑州举行。CBRE世邦魏理仕郑州分公司副总经理兼顾问及交易服务部 | 商业负责人张桐受邀参加。在论坛环节，CBRE发布了名为《郑州商业的十年发展与变迁》主题报告，从郑州商业市场在过往十年间的发展历程、商圈演变、消费趋势的演变、市场租金走势、消费场景变化等不同视角，与到场的近两百家品牌商及嘉宾共同探讨。

过去十年

郑州商业经历了怎样的发展历程?

郑州商业市场发展共经历了四个阶段，从1950年至1996年的百货时代开始发展，郑州零售商业贸易获得迅猛发展，逐渐发展起以亚细亚、郑州百货大楼、郑州华联、郑州商城等本土百货巨头鼎立的局面。在1997至2005年，进入连锁商业时代期间，以丹尼斯、金博大为代表的本土零售企业，先后涉足连锁超市行业，本土零售商与外资连锁零售商分庭抗礼。2005年开始至今，购物中心爆发式增长，郑州购物中心进入多点开花的全盛时代，与此同时，百货及传统大卖场走向衰退。随着消费意识升级，多元业态产品增强，消费者更注重购物体验、商品丰富度，市场注入越来越多的城市综合体。自2023年开始，突破单一业态形式，向一站式、体验式的城市综合体转型的无边界的特色商业体时代到来，“讲究颜值、新场景打造、主题街区、智能科技化”等发展趋势越来越明显，表现出了多功能的产品特色——将零售物业打造成为赋予文化、旅游、产业等多方面功能的商业体。

2023年，郑州商圈呈现双核+多区域联动式发展。从未来新增供应量及品质丰富等角度分析，城市向东（中州大道以东）发展趋势较为显著，老城区商业消费振兴将主要依托于二七商圈等在存量改造和品质提升方面的努力。

2023年，郑州优质零售物业市场共录得41.1万平方米新增供应，其中既有以亚细亚·卓悦城、T10探十里等为代表的城市存量更新改造项目，也有如银泰in Park、中铁·泰和里、星河里·唐宫夜宴实景演绎文化园等为代表的沉浸式特色商业街区项目。新项目频频入市，进一步彰显出市场逐步迈入回暖期后开始显现出朝主题化、多元化、特色化发展的趋势，即以丰富的商品及业态组合为核心竞争力的城市级购物中心、以创新体验、社交休憩类业态为核心竞争力的城市特色商业。

然而值得关注的是，虽然市场新增优质供应量有所回暖，但市场空置率在连续两个季度下浮后于第四季度大幅拉升，主要原因是年末新开商业项目开铺率低、销售业绩增长乏力使得大部分品牌开店决策放缓，对市场保持观望态势。

新增需求按业态看，餐饮业态占比达40%；体验业态（受制于新能源汽车、智慧生活类业态积极拓店）较上一年占比增长6.7个百分点至24.2%，但零售业态的拓店仍然谨慎，需求下跌至10.2个百分点，国际化妆品牌在今年全线撤出了新田360广场国贸店，至此郑州国际化妆品牌保有量的商业项目减少至6个。

细分品类方面， 2023年零售业态租赁需求总体放缓、新开门店主要聚焦丹尼斯大卫城、正弘城、正弘汇，其中多个奢侈品牌在丹尼斯大卫城开设首店，或升级门店形象，或增加租赁面积提升为双层旗舰，根据丹尼斯大卫城的官方披露，其2023年共计引进了如迪奥、香奈儿、梵克雅宝等在内的59家国际知名品牌，其中有17家为华中首店；运动品牌持续活跃，lululemon、Salomon等专业运动品牌积极拓展，在郑州开设二店；Air Jordan L1、NIKE RISE 1200则先后在花园路商圈开设河南首店。餐饮业态方面，全国连锁化餐饮、咖啡茶饮、特色餐饮和本土原创网红店呈现积极扩张的态势，如星巴克分别签约了写字楼、大学校园、特色街区等多个非购物中心店，Manner、M Stand先后开设河南首店，麻六记、朱光玉火锅、泥靴、用心、蔡澜港式点心等全国性连锁餐饮品牌陆续落地郑州开设城市首店。新能源汽车方面，成熟品牌如特斯拉、蔚来、理想开始多元化选址布局（包括不限于传统汽车城、购物中心快闪等），也有像仰望、集越、阿维塔等新兴品牌在开设城市首店后短期内加密布局。

继为阿维塔完成河南首店（正弘城店）选址后，CBRE又先后为该品牌完成在郑州的加密布局选址工作。

展望2024年，郑州零售物业市场预计将新增65.3万平方米，是近四年来的新高，其中涵盖了购物中心、奥特莱斯、特色商业街区和文创园区四种商业形态；从商业类型来看，城市更新与存量改造将成为2024年商业主旋律；从供应分布来看，城南三环外的两个全国性专业商业运营商（印力、杉杉）的加入将极大的填补区域市场的空白。

张桐

CBRE郑州分公司副总经理兼顾问及交易服务部商业负责人

“随着消费模式的转变,线上线下的融合成为大势所趋。消费者对于购物体验、品牌定位以及技术创新的需求日益增长,敦促郑州零售物业在定位、设计和运营方面需不断调整和创新,同时向多区域高质量发展加速推进。”