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上海新房动态：大华锦宸府为啥输给浦发仁恒有园？

发布时间： 2023-04-01   点击次数： 2134次   来源：上海豪宅网   作者：江宁公馆官网小编整理

去年10月31日中午12:00浦东北蔡双子星正式认购结束。

大华锦宸府：424套房源最终有效认购组数仅601组，认购率约142%，距离200%入围比还差了一大截，在大华销售热情接待的情况下，最终未触发积分；

浦发仁恒有园：337套房源实际认购人数730组，认购率约217%，最终确定触发积分，预计积分在62分（社保系数0.15）。

2个项目距离十分接近，为什么它们之间的积分却相差甚远？

要知道浦东的改善盘十分稀缺，北蔡更是浦东的内中环区域，2个项目预计积分至少是在60分+的水平，但最终的结果却差强人意。

并且这两个项目其实有着不少的相似点，今天我们就从多维度视角，来客观分析一下。

先来看看2个项目的相似之处。

相似点1：直线距离仅约1km

2个项目都位于浦东中环内，浦发仁恒有园和大华锦宸府之间的位置关系，两者直线距离相差仅1km（百度距离手动测绘），距离十分相近。

相似点2：倒挂率都在7折左右，性价比足够吸引人

从倒挂率来看，两者之间相差不大性价比都很高，大华锦宸府略高一些。

1）大华锦宸府倒挂率约68折

我们选中项目周边的次新房大华斐勒公园（2017年）作为对目标项目，

大华斐勒公园的二手挂牌价在14.4W左右，利用我们常用的房龄系数还原后，大华斐勒公园的市场价在14.5W左右，综合考虑项目两者之间的产品差以后，得出大华锦宸府的品质系数为1.025

因此，大华锦宸府的理论市场价为14.86W左右，对应项目10.1W的均价，倒挂率约68折左右。

2）浦发仁恒有园倒挂率约72折

我们选中项目周边的次新房凯利海华府（2019年）作为对目标项目，凯莉海华府的二手挂牌价在12.5W左右，利用我们常用的房龄系数还原后，凯利海华府的市场价在12.5W左右，综合考虑项目两者之间的产品差以后，得出浦发仁恒有园的品质系数为1.05，因此，浦发仁恒有园的理论市场价为13.13W左右，对应

项目9.52W（洋房）的均价，倒挂率约72折左右。

相似点3：都是浦东中环稀缺的低密度产品

浦东市区改善盘一直稀缺，上一个北蔡新房还是19年年末的凯利海华府，更别说低密度新盘了，

在浦东内中环1.5容积率以下的新盘屈指可数，大华锦宸府和浦发仁恒有园两者都是低容积率项目，前者的容积率是1.45-1.5，而后者容积率是1.2，要更低一些，从容积率来看，浦发的舒服度要相对高一些，但两者在在市场上都具有很高的稀缺性，归根结底还是浦东的低密改善盘太稀缺了！

而且从一定程度来说，大华还占有一定优势！

优势1：当下城市界面更好

大华锦宸府作为大华锦绣华城的最后一块地，

所在的锦绣华城片区开发至今已经近21年，发展已经非常成熟了，

在规交方面，大华锦宸府与13号线华鹏路地铁站的直线距离大约在300m左右，是妥妥的轨交盘，项目的配套设施非常完善，东侧就有巴黎春天丶大华锦绣嘉年华丶山姆会员丶华润万家等等大型商业配套，再加上各街区分布的小型商业街，生活气息十分浓郁。

优势2：社区景观更优秀

浦发仁恒有园的地块狭长，不利于景观打造，楼间距也压缩的较窄，视野采光一般。

相比之下大华锦宸府的地块更为方正，打造出来的产品楼间距宽阔，视野采光优异，根据效果显示，项目还将打造中央景观，且产品户型得房率平均在80%左右。

优势3：产品更纯粹，客群更一致

1）大华锦宸府

项目由424套约137-191㎡4房组成，主力总价段在1400-2000w左右，清一色大户型保证了未来业主圈层的统一性，这也意味着想买大户型的高预算购房者，选择大华的机率更高。

2）浦发仁恒有园

项目由337套约90-330㎡洋房和合院组成，产品的总价段跨度较大，主力总价段在900-2000w以上的都有，且90㎡的小户型产品占比总套数的80%，产品更加偏向刚需，高预算的购房者想买到合院的概率较低，总的来说，一个是90㎡平的刚需，一个是大面积合院的改善，面对的是2类客户。

那么问题来了！这么多相似点，那为什么大华认购表现反而远远落后？

这就要提到这两个项目之间的差异点了！

我们此前说过，4批次起，触发积分新盘占比大大下降

虽然不少项目未结束认购，但除了还没有几个项目认购的6批次

从4批次起，触发积分新盘的占比就有明显下滑

在市场热度普遍降低的情况下，一些过去无伤大雅的细微的差别被突出了。

差异点1：浦发仁恒有园表现更诚意

1）浦发仁恒有园的装标更有诚意

从装修标准来看，浦发仁恒有园的装标明显更优秀，SMEG的厨具和唯宝的台盆，日立/东芝的地暖和空调、霍尼韦尔的新风等等，而大华锦宸府的书包虽然不是强制但也影响一部分客户，整体的小区装标也有所下降，厨具是方太，空调则是海信，而且没有地暖、没有新风。

2）浦发仁恒有园的接待更有诚意

据悉，浦发仁恒有园接待客户非常热情，相比之下，大华在认购当天玩消失，对购房者真是爱答不理，导致购房者找不到销售，之后才开始慢慢接待客户，对积分也有一定影响。

差异点2：定价/产品定位不同

大华锦宸府的总价段面向的是看重成熟配套的高预算改善客，而浦发仁恒有园更多的是面向看重未来发展潜力的刚需客。

1）900w左右买内中环高潜力地段新房比较值当

大华锦宸府周边的配套发展已经十分成熟，

相对来说，周边的发展就没有浦发仁恒有园那么有想象空间了，项目周边有着大量的城市空地，项目的东侧就是欧亚美浦东家具广场、金博家居建材商城等等，再往东侧就是一些小的沿街商业，

现阶段的生活配套缺乏，周边紧邻动迁小区，城市界面相对一般，但项目正位于新杨思的规划范围内，未来的潜力非常之高。

根据今年公布的新杨思地区控规方案，这里规划了约57万方的商业办公文化设施，2.44万方的九年一贯制学校，商业教育都有了。除此之外，配置了一系列的文化、休闲、医疗、养老等公共服务设施。

新杨思是“金色中环”规划的重要一环，未来这里将打造更具标识度和影响力的区域发展新亮点，形成综合商业配套、特色文化休闲、高端商务办公及生态居住于一体的功能聚集区。

浦发所在的地块周边未来将会是一个全新的姿态。

2）1400-1900w，中环内也有很多选择，为什么要选大华？

换做是以前市场火热的情况下，大华肯定是不愁卖的，且大概率是高分盘，但由于现在市场热度整体在下滑，且新盘供应上升的情况下，

高积分选手必然是会选择用足手里的积分选择地段更优质的新盘：

比如，内环内的金隅外滩东岸丶保利越秀江浦项目丶保利上海城建江浦项目等红盘，特别是6批次官宣名单中，徐汇滨江的御江廷项目总价段也在1000-2000w，明显更讨得高分选手的青睐，御江廷预计11.7认购，这就意味着，2个项目一定会撞车。

在高分选手不够用的当下，对大华的认购造成巨大影响。

最后简单总结一下：

大华锦宸府和浦发仁恒有园，本身其实就定位不同人群。

大华适合看重当下舒适度的改善人群；而浦发仁恒则适合看重未来潜力，刚需或者终极改善人群。

两个项目简单比较之下，似乎大华还略占优势。

但如今的市场环境变化太快了，在高分选手不够用的情况下，大华在遭遇强竞品分流还不够积极主动有诚意，便得到了市场的迅速回应。

这其实对购房者和开发商都有很大的启示：

1）对中低积分购房者来说，认真分析每批新盘供应结构，如今是有机会冲击原本无望的热门项目的。

2）对开发商来说，即便项目本身优质，在市场急剧变化的当下，应该拿出更大的诚意，才会得到购房者们的认可。