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名为房屋买卖合同实为借贷，买卖关系不一定能被支持

发布时间： 2023-03-10   点击次数： 1533次   来源：江宁公馆   作者：上海房产律师郭韧

导语

在实务中，经常会出现为了规避借贷法律关系的限制，而用其他法律关系将其掩盖的行为。出现这种情况，法律关系的改变将会导致本金和利息的计算方式出现巨大偏差，给当事人造成巨大损害，实务中应该如何处理？

从本质上讲，借贷意味着资金融通，民间借贷法律关系是一种债的关系，其形成意味着出借人将其所有物转移给借款人。在司法实践中大量存在通过签订买卖合同为当事人之间的借贷行为提供担保的行为，且在现有的法律框架内，正确的识别借贷行为，公平地处理此类案件一直颇具难度。

实务中，利用房屋买卖合同来为借贷关系提供担保主要有两种形式：一种是双方仅仅签订一份房产买卖合同，合同中明确以房屋买卖来担保借贷合同的履行；另一种是签订两份协议，一份是借贷协议，另一份是房产买卖合同。

实际上，判断某个行为的法律关系的性质，不应受制于当事人之间签订合同的外观与名称，而应当根据当事人的真实意思表示和合同的实质内容来判定。如上所言，此类案件法律关系实质是用商品房买卖合同来为借贷合同提供担保，应该说，这一担保方式不属于物权法所规定的几类法定担保方式。那么，对借贷合同发生担保作用的是商品房买卖的标的物房屋，还是该合同所对应的债权成为确定这一行为性质的关键。

实务案例

案情简介：

2012年9月23日，豪立公司（甲方）与牛石公司（乙方）及协晟集团、徐某作为担保人签订《房屋转让合同》一份，约定甲方同意向乙方转让其开发和合法所有的某房屋。双方同意按以下方式分期支付房款：乙方于本合同签订生效3日内支付房款3000万元整；于本合同房产经相关管理部门通过全面验收合格，支付剩余款项1740万元。甲乙双方同时约定，甲方在本合同签署生效之日起五个月内可以回购本合同房产并解除合同，回购总价为5340万元。后牛石公司向豪立公司支付房屋转让款。但豪立公司不仅没有按约回购本合同房产，也没有按约交付合同房产。牛石公司最终诉至法院，要求豪立公司返还房屋转让款并赔偿违约金5565万元。豪立公司辩称双方以房屋买卖为名，实为借贷关系，故而不应以房屋买卖纠纷起诉。

法院认为，本案争议焦点是关于本案所争议的《房屋转让合同》的定性问题。豪立公司与牛石公司签订《房屋转让合同》转让总价款为4740万元。同时又约定，甲方在本合同签署生效之日起五个月内可以回购本合同房产并解除合同，回购总价为5340万元。首先，《房屋转让合同》约定豪立公司在五个月内可以回购房产，但回购价比转让价高出600万元。一般房屋买卖合同买受人的目的是取得房产，不会约定回购条款，且该回购条款的回购期限仅限五个月内，价格却上涨600万，明显超出一般正常的房价预期涨幅。另外，合同保证人曾出具的《承诺书》中亦将保证豪立公司回购作为第一点，在无法保证回购时，才配合完成交付房产等。由此可见，双方约定的合同履行路径为：牛石公司支付3000万元给豪立公司，名义为房屋转让款。在5个月内，豪立公司支付牛石公司3600万元，名义为回购转让的房屋，因为牛石公司的目的在于取得固定的本息回报，故对该期间内房产由豪立公司掌握予以认可。故本案系以房屋买卖为名，实为民间借贷纠纷的定性并无不当。二、关于本案所争议的《房屋转让合同》的效力问题。据上，本案系以房屋买卖为名的民间借贷纠纷。双方签订该《房屋转让合同》时的目的在于规避法律对于民间借贷合同的利息上限，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同。（现适用《中华人民共和国民法典》以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》）

争议焦点：

该案件争议焦点是关于本案所争议的《房屋转让合同》的定性问题。

法院认为：

豪立公司与牛石公司签订《房屋转让合同》转让总价款为4740万元。同时又约定，甲方在本合同签署生效之日起五个月内可以回购本合同房产并解除合同，回购总价为5340万元。首先，《房屋转让合同》约定豪立公司在五个月内可以回购房产，但回购价比转让价高出600万元。一般房屋买卖合同买受人的目的是取得房产，不会约定回购条款，且该回购条款的回购期限仅限五个月内，价格却上涨600万，明显超出一般正常的房价预期涨幅。另外，合同保证人曾出具的《承诺书》中亦将保证豪立公司回购作为第一点，在无法保证回购时，才配合完成交付房产等。由此可见，双方约定的合同履行路径为：牛石公司支付3000万元给豪立公司，名义为房屋转让款。在5个月内，豪立公司支付牛石公司3600万元，名义为回购转让的房屋，因为牛石公司的目的在于取得固定的本息回报，故对该期间内房产由豪立公司掌握予以认可。故本案系以房屋买卖为名，实为民间借贷纠纷的定性并无不当。第二，关于本案所争议的《房屋转让合同》的效力问题。据上，本案系以房屋买卖为名的民间借贷纠纷。双方签订该《房屋转让合同》时的目的在于规避法律对于民间借贷合同的利息上限，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同。（现适用《中华人民共和国民法典》以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》）

判决结果：

牛石公司以房屋买卖为基础法律关系，经法院释明也不同意改变基础法律关系，故其要求豪立公司偿还房屋转让款及违约金等的全部诉讼请求，难以支持。裁判结果驳回牛石公司的全部诉讼请求。

律师分析

上述案件中是典型的“名为房屋买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷”而产生的诉讼，原告在法院释明后拒不变更诉讼请求，故被法院一审裁定驳回起诉。在此种情况下，应当及时地变更诉讼请求，在变更诉讼请求后可以根据现在的证据按变更后的诉讼请求进行主张并提供证据。但如若变更，则不能根据房屋买卖合同纠纷索赔高额违约金，只能根据民间借贷相关法律索赔利息。

随着民法典的出台，原合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，不再作为认定合同无效的事由。但根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条之规定，当事人意思表示真实仍然是民事法律行为有效的条件之一。在通常的房屋买卖交易中，追溯当事人签订《商品房买卖合同》时的真实意思表示(也就是购房目的)，对于案件法律关系的界定至关重要。在房屋买卖关系中，房地产开发商想要出售房屋，而买受人欲购买房屋，那么双方的真实意思表示应该是一方想要转移房屋的所有权，而另一方支付对应价款。那么，这双方之间基于处分房产的合意，才是买卖双方真实的意思表示。

但是，在融资借贷关系中，双方以签订商品房买卖合同的形式为借款提供担保，可见双方的真实意思表示是以房屋作为借款的担保。在实务中，对于买卖双方所签合同真实意思表示的推定，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、一百五十四条采取了反向列举的推定方法，即除违反法律、行政法规的强制性规定、违背公序良俗及行为人与相对人恶意串通，损害第三人合法权益的行为外，法律默示当事人所签订的合同系真实的意思表示。

在面对案件时，我们主要需要考虑以下几点：

1、价格因素

买卖双方交易的对价应遵循《中华人民共和国民法典》第六条规定的公平原则。真实购房合同中的购房价格应符合市场行情，在价值规律合理的区间内上下浮动;而融资借款关系中对于价格的约定多为整数;且价格严重偏离市场行情(或高或低)，明显与正常的交易认知、交易习惯不符。

2、资金往来因素

在真实购房情况下，应是买受人向房屋开发商支付房屋价款，且款项流动系单方且不可逆;而融资借款项下，资金往来密集，常双向流动，有约定优惠返款或回购条款。尤其是在《商品房买卖合同》中约定了部分回购条款。换言之，房地产开发商在合同约定的条件成就时可以部分回购房屋，那么此时房屋的所有权则由房地产开发商和出借人按份共有，明显有悖于正常的购房习惯，也从侧面印证不是真实的房屋买卖关系。

3、实际占有因素

真实购房合同下，在房屋达到交付条件后，即使在未办理房屋产权转移登记的情况下，买受人也会实际占有、支配、控制案涉房屋;而融资借款项下，基于借款关系及开发商回笼资金的需要，房屋一般都不会实际交付，但出借方为确保开发商能偿还欠款，多会办理房屋备案手续或者预告登记，作为融资借款的担保。

4、合同设立权利义务强弱的因素

在商品房买卖合同中，由于房地产开发商处于强势地位，其主导的网签合同过于强调权利条款，而弱化责任承担的条款;然而在融资借款合同中，是以签订房屋买卖合同为外在表现形式。但是实质上，此时的出借方，也就是买受人(出借人)处于强势地位，多会在合同中增设部分权利条款：比如按实际使用天数计算利息、可部分或全部回购案涉房屋、或借款方为销售需要，可以替换案涉房屋等等。

因此，对于合同中基础法律关系的认定，要综合合同的内容、权利义务的设定及实际履行的过程，并从维持房屋现状的角度来考量、判断房屋的所有权归属。

【相关法条】

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十三条　当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。