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虽然卷，但是浦东买房真的有那么难吗？

发布时间： 2023-04-01   点击次数： 401次   来源：上海豪宅网   作者：锦麟天地雅苑官网小编整理

“三十年河东，三十年河西”，这句话用来放在上海买房上也绝不为过。

之前被成为“下支角”的虹口、杨浦、普陀、闸北等区域，现在在上海新房市场也逐渐变成“香饽饽”。

之前，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，现在，想要在浦东买房，都是“卷的不行”了。今年上海前6批次新房，一共供应218个新房，浦东仅26个、占比仅约11%。

即使加上临港，浦东前六批次，一共也就50个项目，占比20%都不到。

根据第七次人口普查的结果，浦东的人口占全市25%左右，却贡献了全市35%的GDP；

浦东作为上海经济的顶梁柱，2021年GDP达到1.5万亿，占全上海2021年GDP总量大约37.5%。

而且全市性集中就业地TOP10里面，浦东占了5席，其中光陆家嘴拥有至少60万产业人口，张江50万产业人口。

浦东陆家嘴 图片源于网络

新增人口结构上，2022年上半年的人才引进落户名额中，浦东占比38%，扣除临港，依然可以达到35%。

按照以上数据推断，浦东的购房需求占全市比例至少是35%以上，而且结构绝大多数就业分布在外高桥、金桥、张江、陆家嘴等地。

但是事实上，11%左右的新增供应要去满足35%的需求，浦东人民买房真的好难啊。

但是，卷规卷，难归难，有买房需求的朋友就不买了吗？

1 浦东买房看规划

从宏观上看，上海买房有两条整体“逻辑”，浦西买房以“环线论”为主，而浦东买房则主要看规划，意思是跟着产业和政策走。

首先，浦东正一一被实现的“金色中环带”。

“金色中环发展带”建设，主要聚焦“3+5”重点地区。

所谓“3+5”，指的是前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心这3个中心区，以及沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）和筠溪小镇（三林区域）5个潜力地区建设。

当然，各个区域功能的定位也各不相同。

前滩中央活动区：锁定“世界会客厅”功能，吸引国际企业总部及组织机构入驻。

张江副中心：以科技体验和水绿交融为地区特色，通过承载科技特色公共服务打造成科创型城市副中心。

金桥副中心：主要承载商务办公、文化休闲、会议展示、创意研发、生态游憩。

张江集电港：依托集成电路设计园等，聚焦芯片设计，对“在线新经济”的发展进行智慧赋能。

御桥地区：依托御环科创产业园，吸引研发企业入驻，打造高端研发和在线新经济产业集聚区，形成以商业商贸为特色的综合型地区中心。

新杨思地块（高青区域）：以创新型生产服务和体验型生活服务为主导，形成多元体验的活力中心，打造成以商业、商办、文化为特色的综合型地区中心。

以目前看，前滩、张江、金桥都是浦东产业发展里成功的典范，而御桥、周浦、张江集电港、新杨思等也在蒸蒸日上。

其次，看"城市发展带“和“城市公共中心”。

公共中心意思是城市公共功能的核心承载区，是城市居民公共活动最集中的场所，是城市形象精华所在和区域性标志。形成由城市主中心、城市副中心、地区中心、社区中心构成的“1+5+20+X”的四级公共中心体系。

说白了，意思就是，规划上的发展轴、主城区/新城、中心镇，都是开发建设的重点，核心。产业建设发展带动人口导入，从而带动板块能级上升。

那么我买房买在一个有上升空间的板块，不仅住的舒服，还能看到“未来”，何乐而不为呢？

所以买房，尤其是在上海浦东，跟着产业、规划、政策，是没错的。

但是话说回来，规划纵然好，但是预算和分数是我所要考虑的第一重点啊，是实际情况。

比如，浦东滨江带：不仅要分数高，还要预算高。有2000万左右的预算，就可以首先考虑这里。

金色中环带：前滩，不用说了，大顶流，先有接近满分的分数再准备冲新房（还有两个项目待入市），二手均价破14、15是基本操作。前滩南——新杨思，都说是接棒前滩的，热度会低吗，那分数会低吗？

金桥、张江，700万以上的预算外，也要不低的分数，而且张江后续新房供应不多了，金桥的金顶天地倒是还有不少地块等着开发。

别说“金色中环”了，外环外的唐镇、曹路、川沙，平均单价也要6.5万了。碰上有地铁的项目，触发积分是在所难免的，甚至还不低呢，（比如浦发唐城一期：76.77分）。

所以规划固然重要，但是没有预算和积分，规划只是规划。

2 看看预算 “一目了然”

从买房逻辑看，浦东买房看规划，固然不错，但是从实际出发，还得按预算来。

陆家嘴的昌邑荣成地块为旧改的城市更新项目，网曝将推出180-220㎡大平层户型，至少300+套，距离“陆家嘴三件套”仅约1.5公里。

民生路码头陆家嘴地块，一共5幅地块，其中中位于民生路西侧的3幅地块，以住宅开发为主，包含约13.36万平方米的豪宅面积，值得注意的是该三幅地块的住宅套数仅为607套，套均面积达到了220平方米，相当于是陆家嘴最后的一个豪宅项目的供应。

张家浜楔形绿地区域，位于金桥和张江之间，是金色中环的组成部分。预计规划新增超万套住宅，目前有5个项目即将面世，其中4个超2000w的项目，妥妥的富人区。

而张家浜的几个项目，其实实际工程进度（除了汤臣金桥花园，重启项目）基本上达到入节奏，不过具体入市时间还未知。

预算在1000-2000万之间的，前滩、杨思、张家浜、康桥，是选择范围。

不过，前滩浦江壹号的大户型170/220㎡总价预计2000万+，前排可看江景，虽然户型设计上有点“前卫”，但毕竟是前滩。

康桥的海上溪云，合院很不错，不过套数不多了。

北蔡的大华锦宸府和浦发仁恒有园，单价差不多，不过前者城市界面相对成熟、后者“未来可期”，产品力上，大华的以大户型为主，浦发仁恒有园有90平的小户型，也有约225-340平合院产品。

金桥巨峰路的荟萃庭，建面99-150㎡3-4房，约416套，是3栋住宅塔楼，自带商业，基本上是2023年3月开售楼处样板间，2季度卖，预计是个热盘。

总价段在800-1000万的，前滩南、张江、森兰、金桥是选择范围。

被誉为“前滩后花园”的前滩南，中企云萃森林  ，总共1023套，90-175㎡2-4房，过会价格10.5万/㎡！

张江的城中村地块，位置不错，是今年二批次拿下的地块。森兰的高行地块也是城中村项目，位置也不错。

金桥的金顶天地除了04、05地块，还有不少地块。

总价段在600-800万的，唐镇、川沙是主力选择范围，金桥板块的小面积户型也是考虑范围。

唐镇存储的地块还真不少。尤其是700万左右预算的，唐镇板块“性价比”很高。

浦发唐城，地铁上盖，上批次入围积分76.77，二期已于9月份开工建设，预计明年年中会入市。

融创未来金融城，超级大盘，后面还有1100套左右。但是受融创“暴雷”影响，08地块到现在还没入市。

另外唐镇两个地块今年拍的，距离唐镇站很近，现有配套也齐全，高分项目预定。

东岸观邸位于2号线川沙凌空路站附近，直线距离800米，过会价6.4万，首批将推出83-150㎡3-4房，约488套，是浦东非常典型的刚需项目。

康桥的横沔玖境·瑞府二期房源也已过会，价格为6.6万/㎡，积分要求都会相当友好，依旧非常利好刚需。

除了东岸观邸，川沙还有两个地块，都在二号线川沙站附近，一个是陆家嘴拿下另一个是浦发拿下，也是浦东不错的刚需项目。

还是感叹一句，浦东人民真的难，400-600万的预算，买新房基本上只有在航头、新场、祝桥了，不过这几个板块的核心位置对于刚需来说，居住舒适度也是很不错的。

森兰海天名筑是全新盘，就在公元2040项目的西南侧，公元2040的火爆离不开它的学区，而且作为外高桥集团股份首个外拓项目，项目品质会是会有保障的。

同润新场项目就在同润欣汇名邸东侧，而同润今年开盘连摇号都取消了，不需要拼积分。中粮首创禧瑞祥云也在附近，叠墅是现房，其实项目还不错，和同润欣汇名邸一样，都在续销中。

航头的两个项目是在航头站的东西两侧，联动价4.84万，航头板块不是热门板块，刚需自住为主。

总预算小于四百万的，在浦东买房，主要就是惠南和临港了。

惠南其实比较适合本地客买。

临港在售、待建的项目非常多，单价也基本在3万出头的样子。作为重点规划发展的临港，产业也在加速导入，政策也在辅助扶持。

比如就在前不久，临港又优化了住房购房条件，鼓励更多新兴血液加入。

用发展的眼光去看临港，临港的未来绝对是一片光明的。

而且临港现在的建设情况，也在用实际行动告诉大家，“我在蒸蒸日上”。

总的来说。

浦东买房真的很卷，以2021年上海市统计局发布的落户数据，大致统计下来，浦东有全市35%新增落户人口只有11%左右的新房供应。

硕大的浦东，新房供应少且项目分散。预算500、600万左右的话，基本就在曹路、川沙、祝桥、康桥、周浦、航头、新场等偏离浦东主城的较远的板块了。

但是浦东的发展也是有目共睹的，金色中环带上的前滩、张江、金桥都已经蛮成熟了，新房供应上除了金桥越来越少。

国际社区之一的森兰，这几年也是“热火朝天”，像今年一批次入市的森兰名苑88.86的高入围分，今年分三期入市的招商璀璨公馆，目前积分也基本要接近70。

后续杨思、北蔡、张家浜等也都有供应，不过可以预见，积分也是有一定需要的。

还是那句话，在浦东，买房跟着规划、产业是没错的，但是预算和积分都是最实际需要考虑的情况。

不过，相同预算下，浦西的选择好像会更多些，那么你考虑往浦西看看吗？