当前位置：主页 > 新闻资讯 > 26次“千人摇”！2200亿！2023年上海有点疯狂！
发布时间： 2024-01-02 点击次数： 291次 来源：上海购房通 作者：中建大厦官网小编整理
2023年结束了！
回顾一整年，上海楼市迎来了”12个批次集中入市“、”4个批次集中土拍“、”放开认房不认贷“、”调整非普和普住的限定“、”调整首付比例和房贷比例“等等一系列事件。
上海楼市也在2023年经历了”转型“的阵痛期，也经历了成交的低估。那么，2023年上海楼市究竟发生了点什么？通通和大家一起来回顾一下。
PART1
堪称“史诗级”难度的2023究竟谁“成功”了
2023年的上海新房市场可以用这几个关键词来概括：
“供应多”、“积分比例降低”、“26次千人摇”和“100+”、“4个”
◎ 供应多
上海在2023年一共官宣了“12”个批次集中入市，推出“315”个项目，供应了“86368”套房源。
自2021年“沪十条”“沪七条”等房地产市场调控政策落地后，上海新房市场进入到了“批次集中入市”的时代。
在2021年和2022年，分别有“6”个批次集中入市，“281”和“304”个项目入市。
无论是从集中入市次数还是推盘总量，2023年都出现了一定幅度的上涨，整体的新房供应也变得更多。
◎ 积分比例降低
“新房积分制”开始于2021年，但是在今年出现了一丝“不妙”。
从数据上看，2023年1-12批次只有一批次和四批次的触发积分项目超过了10个，触发积分比例低于20%的有6个批次，占了2023年的一半，而五批次和十二批次触发积分的项目只有1-2个。
从这个数据来看，并没有太多直观感受，那么2023年和2021年、2022年对比呢？
2021年新房积分制度开始，触发积分项目的比例逐年下降，2023年甚至出现了“数据腰斩”的情况。
也正是这个原因，业界都认为“或许在未来的某一天，上海会取消新房积分制度”。
造成这种情况的原因，通通觉得有两个原因：
1）2021年和2022年只有8个批次的集中入市，推盘数量分别为281个和304个，而2023年官宣了12个批次，一个月一批次的推盘节奏容易造成客户分流。
2）另一个就是社保系数的提高。以华润·前滩润璟为例，第三批次的社保系数为0.17，而第九批次再次入市的时候社保系数提到了0.24。
调高社保系数目的是为了向缴纳社保多年的购房者倾斜，更加精准地满足不同类型的购房需求。
◎ “26次千人摇”和“100+”
2023年上海新房市场一共出现了“26次”千人摇。
这26次千人摇项目非常平均的分布在10个批次中（除了九批次和十二批次）。
其中触发的积分最高的是建发璟院（闵行/第五批次/83.4），积分最低的是瑞仕云曜璟庭（杨浦/第二批次/53.36）。
华发半岛华庭、象屿招商公园1872、建发璟院、越秀保利嘉悦云上、理想之地、安高申宸院、浦开云璟这“7”个项目均多次完成“千人摇”成就，成为了2023年“最受欢迎”项目。
理想之地、越秀保利嘉悦云上和象屿招商公园1872均是500万级的“真·地铁房”，而华发半岛华庭、建发璟院、安高申宸院均是直线距离地铁站500米左右的“真·地铁房”。
随着上海地铁的不断延伸，以地铁站为基础开发了多个TOD项目，而原本成熟的地铁站边上早已形成了成片的成熟社区，可供建造新房的土地自然而然就成为了稀缺品。
这样零星的“真·地铁房”一旦入市，势必会成为“香饽饽”。
2023年上海出现了“4”个超过100的入围分，涉及到“3”个项目，分别为百汇园三期、云锦东方和绿城前滩百合园。
其中云锦东方虽然因为黄牛事件而延迟开盘，但是仍然没有阻挡它以触发“满分”的姿态回归。
PART2
二手房市场：浮浮沉沉又一年
今年的上海二手房市场可以用一个词来概括：以价换量！
据统计，2023年，上海二手房总成交189385套。
结合近几年的成交数据来看，2023年的上海二手房成交量，只能算中等水平，比2017、2018、2022年高，但低于2019-2021年。
细分下来，虽然年初2-3月份，上海二手房成交一度领跑全国。但在紧随其后的5-7月，因为市场整体处于下行通道，购房者信心不足，导致成交跌破1.5万套的荣枯线。
直到9月初“认房不认贷”政策的出台，市场热度有过短暂的回暖，然而仅仅2周左右的时间，又回归平静。
受新政影响，二手房挂牌量却持续攀升，最高11月份挂牌量达到约9.26万套，市场逐渐向“买房”倾斜。
1214楼市新政的官宣，对于上海二手房市场而言，可谓是一记重拳！
其中关于普宅标准的调整，大大降低了二手交易成本，也促进了成交数据的提升。
然而增长的背后，却是“以价换量”效应增强的结果。
PART3
2200亿！2023上海土拍成绩单出炉
2023年的上海土拍市场，我们可以从几个关键词中了解：
“规模缩减”、“央国企霸屏”、“品质高要求”、“联动价上涨”
◎ 规模缩减
先来看下整体的土拍数据：
数据显示，2023年上海1-4批次集中供地，总计成交72宗涉宅用地，总出让面积约296.4万方，总出让金额约2200亿元，位居全国出让金总额首位。
然而，这个数据和2022年的115宗宅地，2839.49亿元的总出让金额相比，还是下降了22.5%！可见2023年的上海土拍在整体规模上，呈缩减态势。
2023年的上海城市供地明显趋于谨慎，主要还是受市场热度整体下降、行业信心处在低位等因素的影响。
◎ 央国企霸屏
2023年以来，随着万科、中海、华润回归土地市场，加上最近两年深耕上海的招商、保利、华发、象屿等央企、国企，目前上海土地市场已经成了“大玩家”的盛宴。
这其中又以大型央企、国企为主。
对比上海这四个批次的集中供地，我们可以看到，央国企依然是拿地主角。
据统计，有9家房企2023年在上海拿地3宗及以上，除绿城以外，均为国央企，其中，招商蛇口拿地最多，以单独或联合体形式拿地6幅，位列榜首。
2023年，绿城在上海土地市场表现尤为突出。二批次土拍，绿城“以一敌十”，挥金139亿，摇中3宗地，可谓运气爆棚。
值得一提的是，中海时隔4年后回归上海，一出手便是2021年集中供地以来起价最高的地块，徐汇西岸数智中心综合体项目。
我们可以看到，市场下行期，房企拿地也更趋谨慎，而央国企依靠着雄厚的资金优势，为其在上海持续拿地提供了坚实的基础。
◎ 品质高要求
2023年上海土拍规则有2个明显的变化，
一是在二批次土拍时，开始明确装修价格标准。
把装修标准提前写进土拍规则，这是对购房者的一个保障。确保了购房者买到的都是精装房，而且一旦标准确定，也降低了开发商降标、偷工减料的风险。
二是在三批次土拍时，新增了竞报“高品质建设”环节
现场竞价采取三步走：先竞价格，报价至最高限价后，转入竞报“高品质建设”阶段。
接受最高限价的竞买人按照竞报“高品质建设”规则，以举牌方式先竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”，再竞报“公租房比例”。
若仍有多个竞买人接受最高限价和同等竞报条件的，则最终通过摇号来确定竞得人。
对于房企来说，增加了竞品质和竞公租房比例，使得拿地门槛进一步提升，也对新房的品质有了更高的要求。
这两点变化，归根究底，是强化了项目的高品质建设要求。
近几年，房地产业普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，导致过于追求开发速度，而对居住品质重视不够，经常会出现房屋质量问题等。现在通过拿地环节的强约束，最大限度地去保护购房者的权益。
◎ 联动价上涨
关于土拍，购房者最关心的莫过于未来新房价格的波动，而细数2023年出让的地块房地联动价，我们发现，不少地块价格上涨了。
其中，尤为显著的有宝山大场，年内2次联动价上调，涨了6000元/㎡；松江洞泾上涨 3000元/㎡；中兴社区上涨4000元/㎡；闵行梅陇涨了1000元/㎡
房地联动价的上涨，意味着，倒挂空间将下降，打新成本进一步上升。
换个角度来看，其实是一件好事，因为没了倒挂，好的产品自然会回归，投资客也会逐渐减少，购房者也会更关注于自身需求，楼市会逐渐进入一个良性循环。
中建大厦