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发布时间： 2023-09-03 点击次数： 1750次 来源：房外房成长宝典 作者：苏河云峰官网小编整理
近日，张江汤臣豪园三期成交了一套60平的房子，单价直冲15万，这相当于21年最高峰时候的价格；
在楼市起风的当下，真可谓赚足了眼球。
但其实张江汤臣豪园的价格一直非常坚挺，更一度被称为是上海过去十五年涨幅最高的小区。
如此强势的价格，让不少家长慌了神，一方面担心高位接盘，一方面又对其背后的顶级学区蠢蠢欲动。
今天就和大家好好聊聊这个小区和它背后的学区。
01
价格走势
我们先一起来看看张江汤臣豪园的价格走势：
上图是2020年1月至今，张江汤臣豪园三期的房价涨幅图，可以明显的发现有三个阶段：
第一阶段：2020年1月-2021年3月大涨阶段
该阶段涨幅非常可观，从9万＋到15万＋，直接上涨6万，涨幅近70%；独领浦东涨幅之冠。
这波大涨主要有两方面的原因：
1、小升初公民同招
从2020年3月，民办摇号入学、公民同招几记重锤砸向民办，公办学区推高；
一时间学区房价格猛涨，一房难求。
2、最强民办张集转公：
同一时间，上海滩民办三巨头“张宝华”之一的张江集团中学宣布转公；
张江汤臣豪园划入对口学区，也就是说上海原来的最强民办，直接可以通过买房的方式进入学习。
以下是来自外网消息：
中共上海市浦东新区委员会机构编制委员会
浦委编委[2020]14号
关于同意调整和建立五所学校的批复
中共上海市浦东新区教育工作委员会:
浦教党[2020]5号收悉
经研究，同意上海市浦东新区新世界实验小学更名为上海戏剧学院附属新世界实验小学，上海市振华外经职业技术学校(上海市振华综合高级中学)更名为上海第二工业大学附属振华外经职业技术学校，上海市由由中学更名为上海市浦东新区进才实验更名为上上海民办张江集团学校转制为公办学校后中学南校;海市张江集团中学;建立上海市浦东新区懿德中学。上述学校所需人员编制在教育系统总编制内调剂。
请按《事业单位登记管理暂行条例》的规定，在30日内办理有关手续。
特此批复。
第二阶段：2021年3月-2022年4月价格回落
2021年3月，中考细则调整，重点高中拿出大部分名额统一公平分配，XQ房开始慢慢降温；
2021年8月，上海实行三价取低，高高在上的XQ房受影响进一步下探。
这一波政策其实是学区挤泡沫的阶段，张江汤臣豪园价格回落到13万＋，到了一个比较理性的状态。
第三阶段：2022年4月至今触底反弹，稳步拉升
泡沫退去，对于注重教育的家长，学区是刚性需求；
家长再次冲进市场，张江汤臣豪园触底反弹，成交价格慢慢回暖；虽然不如21年顶峰，但基本稳定在14万左右。
02
为何涨得多？
通过上面的价格走势，可以很明显的发现对比于很多学区小区在泡沫出清后回归到2020年以前的价格；
张江汤臣豪园的价格则是涨得多回落的少，对比20年依然有近55%的涨幅，而且率先走出了回暖曲线。
涨得多，是在于学校实力。
张江集团中学，可谓是公办里的“顶级选手”。
在2020年前的择校时代，张集四校八大预录取人数长期本区第一。
成为仅次于华育、兰生、市北理、上外120和复旦二附中的顶级初中名校。
平米研究院曾溯源上海最强高中的最强班级——上海中学2020届三大班之后，有了一个发现：
这些学生中，有28位小学曾在浦东就读，其中仅6位初中留在了浦东，且其中5位都去了张集，1位进了三公之一的上外浦外。
而民办转公之后，更是直接将其对口的张江高科实验小学 [藿香校区] 从菜校鸡成了好学校。
有部分家长会担心转制会影响张集的的生源和成绩；
但其实张集在转制之前就有地段生，且成绩不差；
而且转制之后的张集依旧是浦东的第一公办初中，实力依旧全区领先，底线很高。
看成绩
从2023年名额分配到校均分来看，张集名额分配到校裸分平均分689.8，位列浦东初中第一。
仅次于卷王闵行的闵华二691.0（闵行名额到校平均分第一），遥遥领先于杨浦、徐汇、黄浦等区名额到校平均分第一的学校。
上音实验686.9、徐汇区的园南中学686.6、黄浦区的大同初667.6......
虽然到校分数高，代表着在张集你需要更高的分数，但同时也意味着张集的生源质量很高，进入高中这种优势会更加明显。
不要以为在菜中620不到进入上中是一件好事，残酷的竞争才刚刚开始。
看圈层
张集地处张江核心区，周边有大量的高新科技园区，像张江汤臣豪园的业主80%以上都从事着芯片、半导体、软件等高薪工作。
文化素质较高，基本都是硕士、博士家庭；
在这对口张集的小区基本都是10万左右单价，能买的起这里的，基本都是中产。
要知道2024年，摇一代就要参加中考，民办学校一家独大的局面可能不复存在；
相比起来在20年就转公的张集，原来就有地段班的教学经验；
对口又都是中产社区，上车门槛这么高，为啥不是一场有预谋的筛选。
03
为何跌的少？
而在学区泡沫出清的过程中，张江汤臣豪园明显下跌更少，相比最高峰仅10%左右 的跌幅；
跌的少，是因为供应稀缺。
从板块房源供应来看：
我一直有个观察，在浦东同等配套的房子就是要比浦西贵一些；
核心原因就在于，浦东的产业供地多，配套的居住供地又实在太少；
这一点在张江尤为明显，整个区域常年断供。
唯一一块藏了许久，终于要在第八批次上新的中建御华园，总共也才248套房子，此次仅供应147套。
真可谓杯水车薪，根本不够分，毫无疑问的高分必抢项目。
新房抢不到，那张江周边体量非常可观的高收入人群只能源源不断的涌进二手市场，成为房价坚实的后盾。
对口学区供应
在张江工作的人，学历都不会差，大多是吃过教育红利的人；对孩子的教育自然非常重视。
而要说张江有名的学校，可以说是群英荟萃。
有作为上海四校之一的华师大二附中，有“三公”之一的上海外国语大学附属浦东外国语学校。
下沉到义务教育阶段，有两组学区是比较推荐的：
张江高科实验小学 [藿香校区] +张江集团学校
万科实验小学+建平实验张江中学
但在初中重要性日益凸显的如今，张江集团学校显然实力更加雄厚。
张集对口小区并不多，主要是张江汤臣豪园1-4期（在售挂牌56套）、汇智湖畔家园（在售挂牌18套）、胡姬花园（在售挂牌2套）、创业公寓为主。
如今在售的商品房，满打满算也就不到80套的房源供应。
对比杨浦密云小区在售房源51套、浦东梅园三街坊42套……动辄对口十几、二十几个小区的学区片区。
张集的对口学区量少且精，就两个字稀缺。
这就是为什么打一控二作为数一数二的公办小学，鞍山的XQ房价却屡不见涨，实在是供应量太大。
04
张集对口小区
对口张集的商品房住宅，主要就是张江汤臣豪园1-4期、胡姬花园和汇智湖畔家园。
张江汤臣豪园有4期，最早的一期和二期建于2000年左右，房龄已经有20年左右，单价也相对便宜。
三期和四期相对新一些，都是2010年之后建成的，品质更好。
张江汤臣豪园有高层、小高层和叠墅，高低配置，错落有秩，还有配套的会所和商业楼。
小区里面南北栋距挺大，午后走在小区里，任阳光和绿意在其中挥洒，很是惬意。
小区户型以两房和三房为主，适合预算在900万以上的客户。
2号线南侧汇集了张江汤臣豪园的1-4期，对口的小学和初中就在家门口；
生死线2号线张江高科站和金科路站出来非常近。
同样楼龄较新的汇智湖畔家园和张江汤臣豪园三期比较，2020年至今涨幅达到46.26%，虽然低于张汤，但也非常可观。
之所以跌幅更大，考虑到有一部分原因在于汇智湖畔一河之隔的A03-10和A03-11新建了独立的小学和中学；
将和边上的张江经典幼儿园一起，12年幼儿园到初中都可以在这里解决。
我去现场看了一下，目前学校已经基本建成，但具体是什么学校还没有消息流出。
不少购房者对于后期新学校的对口划分可能会存在隐忧，毕竟按照就近入学规律，新建校和汇智湖畔就隔了一条河；
另一边是成片的6层老小区，部分还是动迁房；圈层肯定比不上张集对口学区如此纯粹。
对于大多数重视教育的家长而言，在教育这件是上稳妥是最为重要的。
05
总结
听过我线下课的粉丝朋友应该知道，我的一条房产投资增值准则就是：在有增量空间的地段选择稀缺产品。
现在政策不断吹风，认房不认贷、降低存量房利率消息频出；像张江这样板块利好明显，又供应紧缺的板块。
成交量预估会持续放大。
不少家长可能会觉得：以后孩子少了，未来学区还会稀缺吗？
关于这个问题，我之前写过很多文章进行过论述:
首先在我这里学区并不是消耗品，而是增加房子筹码的稀缺品。
其次未来哪怕孩子变少，但只要有考试，有筛选；
优质的教育资源就永远会是稀缺品；
而只要学校和房子挂钩，那么XQ房永远有价值，只是分化会越发明显。
要知道比起2020年初，XQ房整体上涨了30%，跑赢了非学区小区。
其中涨幅最多的，多是碧云、联洋这类兼顾自住与教育的多功能住宅区。
而张江在此基础上又附加了产业、21号规划利好、供应紧缺等多重附加值。
所以说，不要觉得XQ房跌了就是学区不值钱，拉长周期来看它依然稀缺点。
市场的需求千变万化，在这个过程中如何还是一成不变，或许就会成为被甩下的那一个。
最后，再次邀请有学区购房需求、或者这方面困惑的家长，欢迎来参加我的上海升学买房第一课，面对面为你讲清楚“买好XQ房”这件事儿！
苏河云峰