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发布时间： 2023-08-31 点击次数： 153次 来源：魔都房房房 作者：苏河云峰官网小编整理
今年天气异常，楼市也异常。
在上海，与新房市场需求持续、成交量不断的情势不同，二手房市场则是走出了“先扬后抑”的行情。
在这种形式下，既是购房者又是卖房者的置换改善群体可以说是最悲催的存在。
不管是卖一买一，还是家庭第二套，都很难。
卖一买一的卡在卖房这个环节，现在市场上二手房挂牌屡创新高，市场供给量节节攀升，需求量却萎靡不正，房价不骨折压根卖不出去。
买家庭第二套的，按照现有政策，二套首付七成，又要再次掏空中产家庭的“六个钱包”。（8月30日最新消息，广州、深圳明确执行“认房不认贷”，上海暂时按兵不动。）
今天这篇文章，如上所说，想和大家浅谈一下置换群体的几宗“痛”。
痛点一：出不了手的旧房子
众所周知，置换改善群体一直是上海二手房交易市场上的主力军。
但是随着2023年过了多半时间，现实给了他们沉重一击——二手房挂牌量暴增至惊人的20多万套，创造了有统计数据以来的历史新高。
也就是说，在经历反复博弈和拉锯之后，二手房交易正式进入买方市场。
相比前两年5万套左右的挂牌量，现在大环境实在严峻。
这种情况下，不少着急出手的房东心态彻底崩溃，一夕之间没了底线，出手的房产价格一降再降，为了卖房，甚至上赶子“伺候人”，卑微无比。
什么帮忙转发卖房信息就有现金红包奖励，周末看房中介享受188元/组的高温补贴待遇——
什么门口设置茶歇台，零食软饮吃不停——
早前更有买房送宾利的新闻炸裂整个房地产圈——
但是市场环境和成交数据摆在那里，这些花里胡哨的营销并没有起到什么实质性作用。
买房人看到这架势，下意识的反应就是：
挂牌量这么凶猛，房东这么积极，房价还得继续下跌吗？再观望一阵吧！
社会心理学有个名词叫“从众心理”，指个人受到外界人群行为的影响，而在自己的知觉、判断、认识上表现出符合于公众舆论或多数人的行为方式。
简单来说就是：你们都不买那我也不买。
如此循环，二手房出手更困难。
只有卖了旧房才能置换的房东表示：
痛点二：“打新”无从下手
置换旧房一般是为了“打新”，但买新房是个技术活。
因为现在的市场已经不是闭眼买的阶段了，很多板块二手房价格体系都在重置，一二手房的倒挂红利正在慢慢消失。
举一个最直观的例子——云锦东方。
上半年5月份，云锦东方三期二批次入市，因为有高达10W+/㎡的倒挂，打破了今年上海新房认购率纪录，并引发了婚更黄牛等各种疯狂乱像而被叫停摇号开盘。当时基本买到就能纸面“稳赚”2000万上下，超高收益率完全碾压市场上其它的投资，堪称上海楼市“最强印钞机”。
然而七月份，一则消息石破天惊，让人狠狠惊掉了下巴：
云锦东方二期一套大平层以16.5万的超低单价成交了！
与新房价格相比，这倒挂红利大幅缩减！（与新房的公寓价格比较）
云锦东方新盘参考单价
上海楼市瞬息万变，以上种种可见：买新房的成本越来越高了。
不仅如此，比起刚需上车群体，置换群体的试错空间更小。
因为除了上述的旧房出手难的问题，他们还要面对限购政策、资金压力和市场波动的风险等等……
种种难处，要求置换群体在购置新房的时候越要小心，越要尽量一步到位达成完美交易，尽量避免浪费更多的买卖成本。
这就需要考察方方面面，区位、规划、教育、产业、配套，大到城市战略发展，小到小区周边商业环境。
现在整体的市场供给对于改善群体而言也是不利的。
早在2016年，上海市政府就印发了《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》的通知，通知明确指出要增加中小型住房供应比例，市中心不得低于70%，郊区不得低于60%，供需矛盾的区域，提高至70%。
这也就意味着，每个批次上新的新房更多以刚需盘小户型为主。
而改善置换，顾名思义为了改善而置换，小换大是基操，这与市场的供应背道而驰。
所以，尽管每批次上新的房子是不少，但是综合看下来适合改善购房客实际能选的项目其实寥寥无几。
痛点三：纠结
卡在当今这个节骨眼上的置换群体是最尴尬的。
“先买后卖”还是“先卖后买”实在令人纠结。
择先买后卖有风险。
1.资金压力大：二套房首付比例很高，如果不卖房直接买房，可能会面临资金周转困难的风险。
2.积分风险：
如上图所示，当前有房，且五年内无购房记录分值是五分，当前有房且五年内有购房记录，分值是零分。
先买后卖就意味着，你的名下一定会有一套房产，这势必会拉低你的购房积分，有时候买房子绊住你脚的不一定是资金，还有可能是积分。
3.薛定谔的亏损风险：目前整个二手房市场下行的厉害，出手二手房拖得越久，说不定亏得越多。
（ps：这里亏损风险加一个“薛定谔”的前缀是因为尽管现在二手房市场不景气，也不能保证后续会不会有大招让它“否极泰来”，毕竟整个七八月，利好政策的春风吹个不停。）
先卖后买怕意外。
既然先买后卖有风险，那就先卖后买好了。
的确，这样操作看起来风险比较小，我们也比较推荐，但是如果你要卖的房子，不是特别抢手的优质房，现在二手房市场又不景气，大家都喜欢买涨不买跌，越是跌的时候，越不想操作，卖房的战线就越会拉的很长很长很长。
前文也提到，上海目前一二手房“倒挂”红利越来越小，甚至有部分板块“正挂”，联动价、每个批次土拍地块价节节高升，卖房卖的越慢，“打新”可能亏得就越多。
事实上，“先买后卖“还是”先卖后买“没有标准答案。
不过，房地产的躺着赚钱的红利期已过，眼下这个时间节点，怎么看都不是置换者换房的好时机。
痛点四：观望政策
7月25号到现在，楼市各种利好消息满天飞，政策春风吹不停。
7月27号中央政治局住建部企业座谈首次提到“认房不认贷”。
[住建部: 进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施
财联社7月27日电，近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
随即，上海、北京、广州、深圳四个一线城市针对中央政治局会议做简单表态。
8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，正式推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施
财联社8月25日电，从住房和城乡建设部获悉，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女) 申请贷款购买商品住房时，:家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。据住房城乡建设部有关负责同志个绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
通知印发五天后，广州、深圳率先打响“认房不认贷”第一枪。
广州: 居民家庭成员申请贷款购买商品住房时 执行“认房不认贷”
财联社8月30日电，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》其中提到，居民家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女) 申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
深圳官宣执行认房不认贷政策
财联社8月30日电，深圳: 居民家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女) 申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自2023年8月31日起施行。
政策暖风频吹但又不明确落地的情况下，不管是卖家还是买家，心态都有些微妙，大家都在观望政策后续发展，毕竟买房无小事，任谁都怕错过好时机或踏空。
上海不可避免要出房产新政，但到底什么时候出，出到什么程度也未可知。不过可以明确的是，政策的改变或松动一定会将极大影响置换客们后续的所有联动操作！
如果上海能放松“认房不认贷”，那对于置换群体而言，自然是喜从天降。要是再有其他类似“部分或全面放开限购”等政策加持，买卖方市场关系甚至可能扭转！
有人说，现如今房产置换本质就是：
“扩大负债规模，扩大月供金额，延长负债期限——以此去换更大的居住面积。”
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苏河云峰