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百年前的无良开发商是如何坑害上海老百姓的

发布时间： 2023-08-30   点击次数： 158次   来源：楼典   作者：苏河云峰官网小编整理

今天，楼典来讲讲一个有意思的话题。

上海，从1843年开埠，到现在正好180年的历史，而这180年，也见证了近代上海房地产行业的发展。

现在的我们，常常会讨论开发商是否留着道德的血液。

那百年前在上海的开发商，是否留着道德的血液呢？

答案是：完全没有。

从1869年到1927年，上海的房地产见证了史上最长时间的一段牛市。

因为开埠，

外商大量来华投资，首选就是上海；因为战乱，外地的难民不断涌入上海，因为上海有租界，相对安全。境内外资本和人口的涌入，让上海的土地价格不断上涨，以南京路为例，这60年间的土地价格翻了约46倍。

‍‍但同时，民国时期的上海租界土地也不是无限制的，为了在有限的空间容纳更多的人，上海的开发商也在产品研发上进行了很多骚操作。这个产品的转变，一个比较明显的操作，就是居住空间面宽的不断缩小。

在当时，上海的大户人家，除了郊区的别墅与市区的高层公寓之外，居住在这种类似于五开间的石库门之中。

但后来，随着地价不断上涨，普通老百姓已经买不起这种大面积、大面宽的石库门别墅，开发商则不断压缩开间，从最开始的五开间、变成三开间、两开间、最后变成了一开间。这个迭代的集大成者，就是下面这个畸形的产品。

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它面宽只有3.5米，进深却高达了13.5米，一套面积仅有80-90平方米，上下两层。开发商把它20几套并列，再复制黏贴12排，构成了这个畸形的小区，每排里弄之间间隔大概是4米。

无论是以现代的眼光还是古代的眼光看，它几乎不符合任何居住空间的标准。首先，它没有卫生设施；其次因为间距近，采光、视野、隔音、隐私也不好；因为进深大，通风也不好，同时，整个里弄几乎没有公共空间（绿化、广场等）。

但是，它的产品形态又是可以归类为别墅，有天有地，还有个小小的天井可以作为花园。从现代的营销话术来说，开发商简直是个天才，减小了总价，提高了单价，又是个别墅。

因为这个特性，虽然它没有卫生设施、采光、视野、隔音、通风，也让它成为了当时上海中下层老百姓的居住空间，心甘情愿被开发商坑害。

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其实这个缩小开间与面积，提高货值的产品思路，在现代的上海也屡见不鲜，但因为建造工艺的变革，实际的居住体验已经大相径庭了。

随着第一次世界大战结束，全球经济复苏，上海的房地产产品也不断推陈出新，从旧式里弄过渡到了新式里弄、花园洋房等新形态，这样畸形的单开间石库门自然而然被百年前的上海人民淘汰。

1937年，日军侵华，由于这里房屋简陋、房租低廉，于是人口骤增，聚集了大量无业游民逐渐成为流氓、地痞和妓女，是老上海的贫民窟和藏污纳垢的地方之一。

楼典上文说的这个畸形的产品，就是位于静安区的斯文里。

上世纪初，“斯文里”所处之地旧时为“广肇山庄”，是当时城市近郊环境优美的地区之一。1914年，一英籍犹太妇人阿谷向广肇山庄业主购地陆续建造砖木结构二层石库门旧式里弄房，至1920～1921年竣工时，已建成约700个单元。总建筑面积仅有4.8万平方米，居住面积狭小逼仄，几乎没有任何公共空间，可以说是榨取了土地每一分的价值。

上海最近在搞十个城市更新单元的“三师联创”概念设计方案，其中东斯文里属于石门二路-01更新单元，根据新的概念方案，东斯文里被整体保留了下来。

楼典和许多业内人士产生了共同的疑问，东斯文里真的值得保留么？它的建筑有保留价值么？一个建筑街区，哪怕没有任何价值，无情地榨取了所有土地价值，如果过了100年，就应该保留么？值得花这么多代价保留么？

楼典从东斯文里的产品看出的风貌，是民国时期上海底层老百姓的生活艰辛，与衡山复兴风貌区的花园大别墅相比，是一段屈辱的回忆，值得我们现在再花费几十亿的代价保护它么？

珍藏历史风貌，不代表我们要拘泥于历史。我们应该用最好的设计、最新的建造技术、最好的科技，为全体的上海市民来打造一个摩登的新上海。

如果知道自己百年前用来坑害上海底层老百姓、不适宜人类居住的里弄，居然会被当做保护历史建筑，已经入土的无良开发商估计也会被惊讶到吧。

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