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发布时间： 2023-07-25 点击次数： 252次 来源：楼典 作者：明发广场售楼处汤经理
今天，在上海市十六届人大常委会第四次会议（扩大）上，市委副书记、市长龚正提出了用两届政府10年时间完成“两旧一村”改造。
楼典长期更新上海城市更新建设，在2020年整理了上海今年可能迎来史上最大规模城市建设潮，通过近7年的努力，在2022年7月24日，随着建国东路68街坊及67街坊东块首日签约率达到了97.92%，黄浦成片二级以下旧里房屋改造工作全面完成，上海中心城区成片二级以下旧里房屋改造收官。
在完成了成片二级以下旧里改造后，上海提出了“两旧一村”改造。两旧一村指的是零星二级旧里以下房屋、不成套旧住房以及“城中村”。与国务院最近提出的稳步推进超大特大城市城中村改造。
根据工作计划，全市“两旧一村”改造任务计划用10年时间完成，具体分为三步走：
第一步，到2025年底，中心城区零星二级旧里以下房屋改造全面完成，小梁薄板房屋改造基本完成，中心城区周边“城中村”改造项目全面启动。
第二步，到2027年底，小梁薄板房屋改造、中心城区周边“城中村”改造项目全面完成，不成套里弄房屋改造加快推进，五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进，同步推进实施规划拔点、环境综合整治。
第三步，到2032年底，不成套职工住宅改造、“城中村”改造项目全面完成，不成套里弄房屋、公寓、花园住宅改造取得显著成效。
根据官方统计，截至2022年底，上海中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约38万平方米，涉及约1.3万户；不成套旧住房总量约659万平方米，约16.8万户；全市还有“城中村”点位约679个，涉及农户约10.73万户。
以黄浦区为例，截至2022年底，剩余零星二级旧里街坊49个，涉及二级旧里5009户、12.9万平方米；剩余不成套职工住宅6915户、26.5万平方米，其中包含了房屋结构差、安全隐患突出、生活配套设施缺乏的小梁薄板结构房屋2138户、近7万平方米。
未来十年完成两旧一村改造的目的，也意味着将改善30万户近100万人的居住环境，可以释放出大量的城市建设空间与动能。
大部分的不成套职工住宅都源自于70年前的两万户计划，1952年4月11日，上海市人民政府市长办公会议决定当年兴建“二万户”工人住宅，作为“今后更大规模地建造工人住宅的开端”。在1949年至1966年期间，上海兴建了近1,000万平方米的住宅，这些建筑房龄目前已经达到了近70年，居住条件十分困难。
假设以中国住宅土地年限70年作为一个周期，上海从1949年建国后到1966年期间兴建的千万平方米住宅都到了重建的年纪。
而两旧一村改造中，采取的模式多重多样，静安的部分地块如彭一小区和蕃瓜弄采取的是原拆原建的模式，将原先的破旧住房全部推倒，改造成了高层公寓，增加了地下车库、景观园林和配套设施。
而在杨浦长白228街坊的改造中，保留了原先的两万户肌理，增加了公共活动空间，同时兴建人才公寓，为区域注入了新生命力。
目前进行的一个指标性的案例是徐汇东安新村的改造。
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东安新村的东安一、二、三村始建于1957年和1958年，距今已经有近65年，是上海在建国初期兴建的两万户住宅遗存之一，在今年启动了征收工作，目前仍在进行中。
除了不成套住宅、二级以下旧里之外，城中村改造也是未来近郊及郊区开发的一个重点。上海全市还有“城中村”点位约679个，涉及农户约10.73万户，城中村的可开发空间更大，在中海的普陀红旗村改造及瑞安在蟠龙古镇的改造成功后，市区的城中村及近郊的城中村改造开拓了新的思路，这其中可以迸发出更多的想象力。未来的北蔡、新杨思、召楼以及五大新城的老城区城中村改造也会掀起新的精致城市化运动。
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根据上海统计年鉴数据，截至2021年，上海的旧式里弄+新式里弄存量仍然有1200万平方米以上，目前上海只是计划完成二级以下旧里改造，市区还存在着大量一级旧里（条件相对好的新式石库门），但其实一级旧里的居住环境仍然堪忧，仍然有大量的升级空间。
上海相比于纽约、伦敦、东京等卓越全球城市不可比拟的一个优势就是，以70年为一个周期，上海拥有可持续的城市开发空间潜力，一个是传统核心区的成片大规模城市更新，另一个则是新城的建设，辅之以相对前瞻性的政府与规划开发视野这是我们的制度优势；同时上海相比于国内其他城市的优势是，上海拥有全球最优秀的开发商、设计公司组合，在一个稳定的市场环境下，全球资本都愿意在上海投资，这是我们的资源优势。
如果将这两个优势相结合，上海可以迸发出的发展潜力是无法限量的；但如果没有结合好，则会留下许多的遗憾。所以在两旧一村的改造中，如何用好释放出的大量可开发空间，为这些空间注入内容是最为重要的，打开思路，不要拘泥于历史肌理，对标未来都市，为上海注入新动力。
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