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发布时间： 2023-07-13 点击次数： 171次 来源：魔都房房房 作者：中联大厦网站小编整理
相信大家都察觉到了，最近的市场情况不是很妙。
长期以来，上海大多购房者都奉行着一些不成文的买房规律。
其中最典型的就是：有倒挂的就是好房子，学区房就是“牛X”。
但当市场开始步入下行通道时，曾经的一些“王炸”楼盘都开始扛不住了。
很多人因此蒙圈，“信仰”崩塌了，接下来又当如何？
01
二手房不妙
不知不觉，2023年已过半，回首这段时间，市场整体呈现出震荡下行趋势。
这一点在二手房成交量上体现的尤其明显。
2月份，上海二手房成交量18858套，冲破荣枯线（15000套）；
3月份，上海二手房成交量23650套，创下今年以来成交高峰；
4月份，上海二手房成交量17334套，对比上月直线下滑；
5月份，上海二手房成交量13963套，开始跌破荣枯线；
6月份，上海二手房成交量12583套，下跌趋势持续。
上海七月份连日高温，二手房却传出阵阵寒意，三月高峰后，一直在走下坡路。
这其中还有另一个怪象：
上海今年二手房挂牌量涨的很猛，挂牌增速全国第一，其中，挂牌涨的最猛的是在2月份，相比于1月，翻了4倍。
一定程度上，这刚好对应了二手成交在2-3月份表现得都不错，很多人想趁着行情赶快把手里的房子出掉。
但随着后面行情冷下来，房子也就没那么好卖了，即使是挂出来也不一定卖的出去，所以就干脆撤牌不卖了，这一举动在数据呈现上也看得出来。
4月、5月，上海二手挂牌量呈下降趋势，5月差不多回归到去年的平均水平了。
数据表现的都很冷静，但具体到个例时，每个决定都不是那么好做的。
急于抢跑的房东，降价成了唯一有效的方式。
市场从年初的卖房市场转变为买房市场，买房人议价空间提高，部分房东不得不大幅降价卖房，这也让部分区域的二手房泡沫挤压，一二手房倒挂空间收缩。
上海蟠龙天地今年初二手房挂牌价在9万/平以上，最新成交单价已回落至7.5万/平；
陆家嘴北滨江的万科翡翠滨江小区内2022年8月的成交单价在21.8万元/平方米，2023年小区最新的成交均价下降到了13.8万元/平方米......
一二手价差不断缩小，“新房倒挂”到头来成了伪命题。
02
学区房失守
此前，学区概念炒作得很厉害。
因为房地产本身不是独立的市场，它与交通、教育、政策和人口导入等多个方面相关，一个变量发生改变肯定会导致市场信息的变化，从而影响需求量。
很长一段时间里，房地产与学区强行捆绑，最热时期学区溢价甚至占房价的20%左右。
2021年，浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区单价飙升至130952元/平方米，“秒杀”隔壁世茂滨江豪宅，高点时期，甚至达到均价15万元。
地处浦东新区、凭借“福外+建西”双学区成为顶流学校的梅园片区，最高峰单价卖到20万元出头，甚至有挂25万元的。
但时间来到现在，朱家滩小区成交均价已经跌至10万元左右，目前门店的挂牌价跌至10万元以内，同样对口明珠的泉东小区，挂牌单价只有9万元出头。
此外，梅园片区现在的小户型只能卖到13万-15万元/平方米了。
这降幅，妥妥的破防。
学区房陷入买卖低谷期，这与政策不无关系。
一些区域实施了多学区划片政策，增加学校与住房之间对口的不确定性，对抑制学区房炒作有显著影响。
以及这两年的教师轮岗制度，老师们不再固定于一个学校教学，而是几年轮动一次。
这样一来，打破了名校对优质优秀老师的垄断，让买学区房变成了买盲盒，让优质学区房变得不确定。
很显然的，学区房的游戏规则也正在改变。
03
规则
上面分别讲了两种情况：二手房价下跌、学区房价下跌。
即使这样，我也没有要泼冷水的意思，因为这两者对新房的影响是很小的。
一是成交上，上海上半年新房市场呈现出“少量多批次”的推盘节奏，所以在体感上，热度没有特别高，但实际上，该成交的一直在成交。
今年1月～6月，上海新建商品住房累计成交45016套，成交总面积 513万平方米，同比增加32%，为近六年第二高。
从个案成交面积来看，表现前三的楼盘分别是象屿招商公园1872、越秀嘉悦云上和蟠龙府二期。
二是价格上，今年二批次集中出让地块共25宗地块，其中有15幅宅地的房地联动价上涨，占比达到了6成。
闵行华漕宅地从66095元涨到69500元，涨幅5.1%；嘉定南翔地块，从21年的5.9万，涨到现在的6.25万，涨幅达到了5.9%。
另外，杨浦、闵行、宝山、青浦、松江等区域，房地联动价也都小涨一波。
综上得出，上海的购买力还是够的，房企也持续看好，只是购房者缺乏信心，暂时都在持币观望。
只是还要面对的一个现实是，现在买房投资的路不好走了，以前看重倒挂、学区的购房者可能要转变思路了。
最后记住一句话，楼市不存在铁律，只有自己的需求才是最真实的。
当然了，还是那句话，以上内容仅为个人观点，有不同看法欢迎留言讨论。
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