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春节期间，北京新房成交量领跑全国！

发布时间： 2024-02-24   点击次数： 244次   来源：居者老莫讲买房   作者：波旁

买房人也挺卷的。春节假期，就在90%的人都给自己放假的时候，另外10%的人正忙着买房。

贝壳研究院监测，2024年春节假期重点50城市二手房看房量和交易量水平比 2023 年有大幅回升。

2024年春节假期共有8天，按日均统计，分能级来看，一线城市比去年春节增加90%，仅略低于2021年；二线城市增加180%，三线城市增加140%，均大幅超过2023及2021年。

春节假期重点城市日均看房量

具体到北京，新政颁布后，北京的新房市场，倒是一骑绝尘。

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春节成交量提升280%

根据克尔瑞数据，春季期间，北京新房市场来访76组，比1月的周均数提升了9%，认购数达到了4%，较1月周均提升了280%。

相比于全国各大城市可谓是一骑绝尘。

其实对于当前的北京楼市，新房和二手房，其实存在一定的竞争关系。

特别是在北京南城，丰台、大兴，这些地方属于北京开发相对较晚的区域，这些区域里有次新房也有新房，到底哪些房源适合那些购房者，是当前刚需群体纠结的问题。

居者最近有一位客户正在换房。他要卖掉自己在房山的一套房和西三环附近的老公房，去置换一套大面积的商品房。

目前以他的情况，即便是两套房都卖了，预算也在1000万左右，如果追求大面积，基本选择不到特别优质的标杆小区。

而他由于纠结，在元旦期间一下子面临了20万的折损，西三环的老公房，买家直接降价20万，和他的预期相差甚远。

客户找居者咨询，居者对标了他想置换的大面积房源，发现这套次新房的价格和高点相比降价了150万左右。

这么一对比，现阶段买入是最划算的，老公房折损的20万和剩下来的150万相比，还是非常划算的。

所以元旦期间这位客户快速卖出成交了。

这位客户的置换操作，是当前改善客户的缩影。买房是个实操行为，要根据微观市场的具体情况而定。

比如置换房源稀缺，那么在有房源的时候就是要加快速度成交，否则还要继续等待，去匹配新房源。

我们另外一个客户，也是卖掉朝阳区两套不太好的小房子，置换一套朝阳公园附近的大房子，但问题是她在元旦期间犹豫了几天，目标房源就被别人拍走了。

也就是两三天的周期，她错过了这套房子，目前还没有找到下一套合适的房子。

所以现在的市场情况，的确比较极端。由于对标人群的不同，哪怕是同一个小区，不同楼层、不同朝向、不同户型的房源，价格分化也是很厉害的。

这种情况下，最焦虑的其实是刚需。由于市场上的挂牌量太多，刚需其实不知道到底什么样的房子是适合自己的，更重要的是未来的流通性和保值增值能力如何。

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北京刚需，正在向南转移

目前市场上的另一个现象，是刚需开始逐步向南转移了。

原因在于，海淀、东西城、和朝阳区的优质产业板块，现在相对比较饱和，预算在500万-800万左右的刚需，在这些区域很难买到优质资产。

反而南城现在由于丽泽商务区和亦庄的崛起，有了一定的流通性。

南城现在的另一个特点是，它是北京罕见的一手房市场。

400-600多万的预算，在台湖、西红门这些板块，还能买到新房。

700-800万的预算，可以在大红门、十八里店这些地方买新房。

预算1000万以上的，可以直接看丽泽商务区了。

（上图为居者出品的地铁版新房分布图，缩略图看不清楚的，可扫文末码，领取高清版）

有新房也有二手房，这是购房者最喜欢的市场配置，因为选择足够多。

但南城的新房也不能随便选，比如产业其实很难触达的，比较滞销的区域，或者卖得比较慢的项目，不管宣传得多好，都可能有雷。

比如：

1、新房和土拍财政收入相关。

所以现在的调控政策，都是在有意引导新房成交，但具体适不适合购房者，是个需要思考的问题。

2、二手房直观见效，新房需要等。

这些年北京的二手房市场更好也是这个原因。二手房虽然贵，但买了就能住，就能立刻产生收益。新房买了之后不但要等房，还得等配套。

3、很多倒挂，其实是因为新房卖不动了。

目前市场上的一部分新房项目，我们是不建议客户去选择的。比如倒挂到9折的房子，基本属于卖不动的房子，这类房子，买了反而是雷。

有价值的新房=未来10年使用价值大幅提升

使用价值包括地段热度、地铁续航红利、周边配套成长率（学区、商圈、医院等）、户型圈层的流行度等

挑新房，讲究也很多，要知道，现在抗跌与不抗跌的二手房，他们当年也都是新房，何以差距这么大？

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下一步，如何买房？

现在市场上的刚需和改善客户，选择比原来多了。

原来首付预算有限的情况下，需要匹配金融黑科技来提高首付，选择一套自己相对满意的房子。

但现在首付降低后，一部分非普宅变成了普宅，也可以高额贷款了，特别是新的普宅刚刚入市，这个时间点买房，选到稀缺房产的概率非常大。

那么什么样的房子稀缺呢？

过去三年的市场早已经验证了一种房子——抗跌。

拥有抗跌属性的房子，才能在大水漫灌时领涨，在潮水褪去时稳稳跟住大盘，这种房子，是需要经过市场和消费者认可的房子。

刚需来说，有产业辐射、有地铁、流通性好的板块，都是应当优先考虑的板块。

比如朝阳区的：望京、朝青、东坝、石佛营、四惠、新北苑、常营等；

海淀区的：清河、永丰、学院路、西北旺等

丰台区的：草桥-角门，六里桥、丰台科技园附近等，都是距离产业带近，价格溢价已经稀释了一部分，并且居住属性还不错的板块。

从系统数据来看，12月份，北京的二手房的成交和在售比已经在回升了。

很多业主为了尽快卖掉手里的资产，被迫降价。目前来看，二手房的溢价空间扩大了0.5%左右。

整个楼市成交的完整链条，是从刚需到刚改，再到改善，刚需对于北京楼市的流通性起到至关重要的作用。

目前北京楼市官方挂牌量14万套左右，新政出台后，很多人被释放了购买力，稀缺房源会变得抢手。

真的有购房需求的客户，应当尽快入场。等价格稀缺房源的价格站起来了，选择权，就又变少了。

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