当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海买新房，上车越早顾虑越少
发布时间： 2023-04-06 点击次数： 361次 来源：上海写字楼出租网 作者：久光中心官网小编整理
2022年7月28日，位于静安大宁板块的静安天悦入围分公示，80.96分；
这个最终出炉的分数，至少在我个人的眼中，匹配不上项目的热度。
0.16的社保系数，233个月的社保顶格月数，项目的满分是97.28分。
80分出头的入围分确实在个人的意料之外。
杨浦内环内，金隅外滩东岸70.62分也比之前预料的65分左右的入围分也要高出不少。
这样来看，隔壁仁恒海上源虽然最后一期都是大户型产品，不过靠着仁恒的品牌影响力和社区品质的高级感，最后一期的分数不会很低；
毕竟，新湖上海青蓝的预估分数都要到65分了。
01. 买房还是挺难的
上海2022年新房首批次33盘官宣时间是在2月14日，不过因为不可控因素的影响，直到6月才认购完成。
而且首批次新房很多表现比较亮眼；
浦东的森兰名苑88.86分，接近于满分，只有之后蟠龙天地能与之媲美。
浦西中环以内，百汇园、瑞虹新城、招商外滩玺等均越线。
而柏悦前湾，作为沉寂三个月之后，首个线上认购的项目，分数只有45.12分；
除了项目自身产品的问题，地理位置上的劣势，全新的线上认购模式，也是项目分数较低的重要原因。
刚刚结束的二批次项目中，46个项目中触发积分制项目18个，触发率39%左右，与首批次触发比例差不多。
而且，70分以上的项目不在少数。
仁恒海上源从去年五批次首开的50.68分，到六批次的73.44分，再到二批次的72.16分；
所以，分数基本在73分可以参考。
最后一期大户型，总价高，社保系数也高，不排除分数继续上涨的可能。
随着城央项目的不断减少，其实，很多热盘的积分门槛是上涨的。
不过，这其中也有很多不确定因素，例如：认购时间的缩短、开发商的“书包”、劝退、线上操作的不透明性···
假如一切都公开透明，像蟠龙天地一样敞开大门认购，你觉得现在某些盘的分数会这么低么？
现在的购房者连看样板房的资格都没有；不知道是好是坏？
02. 学会接受新房的不利因素
时常有购房者问，xx分、xx预算，买哪里比较合适？
这两个项目选哪个比较好？
其实压根就没有必要纠结，只要不是金山、奉贤青村之类郊外环板块，跑齐、跑赢大盘都不是什么特别大的问题。
在考虑新房的时候，唯一要考虑的是，你能不能接受项目明显的不利因素；
或者在价格、积分的同一纬度你还有没有更好的选择？
1000万多一点的预算，内环内的地段已经没多大的选择空间了；
2022年三批次中的金隅外滩东岸这次以1000万出头的小户型产品为主，和仁恒海上源竞争不了；
所以，接下来的分数依旧不会降低。
很多人纠结通风塔的问题，最终的结果显示，这些问题都不是问题。
你以为金隅建的78m的高度是随便建的？这些都是符合指标的。
天汇世纪玺的噪音问题，不可否认是肯定存在的。
不过开发商做到了四玻两腔的真空玻璃+中置百叶遮阳的配置，也算是做到了极致；
而且说实话，轻轨的始发站，噪音远没有行驶过程中来得大。
可能这个也是项目没有触发积分制的最大原因。
内环内不要积分的项目，除了天汇世纪玺，没有了。
第四批次中，可以等待项目的加推。
另外，2022年三批次中，500万-800万的项目，高分的都跑去了浦东森兰、青浦的徐泾。
低分还能去哪里？
涨价的颛桥紫薇花园认购第一天，下午的时候，认购数已经超过了400组。
棕榈树、泳池会所、精装的地下车库，都是看得见摸得着的东西。
没有地铁的浦发虹湾，对于低分选手来说，内卷到不行的大浦东，没有别的选择了。
日立的中央空调、霍尼韦尔的新风、地暖；
弗兰卡的厨电、嵌入式烤箱、水槽龙头，卫生间是TOTO的卫浴，客餐厅的墙面都是墙布。
这个装修标准要比苏河湾几个盲盒上档次。
所以，50-60分分段的购房者，500-600万的总价，往东去虹湾，往西去紫薇。
另外，说句不好听的，积分门槛高的网红流量盘，往往是门槛比较高的，什么劝退、zx包之类的屡见不鲜。
03. 上海打新，越早越好
2022年7月29日，上海结束了第二轮土拍，34块地，780个亿完美收官；
这次，上海拿出了多宗不可多得的优质地块，可以说是家底一样的宝贝。
毕竟，5.5万亿的目标还是要冲一下的。
而且，在拿地房企方面，以保利、招商、华发领头的优质国/央企，也对上海市场充满信心。
从房地联动价来看，基本没涨，不过，并不排除以后微调的可能性；
比如，仁恒海上源从11.5涨到了11.98，这与开发商参与的城市更新有着密切的联系；
嘉定的金地马陆，联动价普涨，4.81→4.98万，即将认购金地峯汇，取了个4.9万的中间值。
所以，在上海买新房，还是越早上车越好，不用在哪个项目上纠结太久，同板块的项目哪个先开就去上哪个；
内环内的地段，不用挑，积分符合需求就去摇；
森兰、唐镇、还是大虹桥？积分够，谁先认购就去哪个。
优质地段、优质房源越来越少，无论是积分还是资金门槛只会越来越高；
地段的一般、有地铁加持的新房，主用用途是满足刚需上车；
五大新城的人口导入，将会直接或间接得影响到二手房市场、以及新房市场的存量。
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