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得房率仅68%、物业费12元……浦东三盘入市该怎么选？

发布时间： 2023-02-01   点击次数： 3027次   来源： 上海楼市资讯圈   作者：宛耀飞

2023年上海首批次新房已经箭在弦上了；

而这次总价在700-900万新房，浦东三大项目有望迎来正面较量；

浦东足球场的浦开云璟、申江路的金鼎阅府、以及唐镇的华发·半岛华庭；

都是热度不错的项目，该如何抉择？

笔者将会对每个项目进行分析，不吹不黑。

对于购房者最关注的价格暂时不做评价，因为浦东很多新房并没有房地联动价；

很多项目的价格不符合部分购房者的心理预期，也是正常的。

01. 金鼎阅府

地铁远、生活成本有点高

优势 ①：  学区预期

近期，据官网发布文件中显示；

金鼎天地，在原有仅有幼儿园+小学的基础上，新增了一所公办初中学校。

规划文件中，板块中的13-01地块由原来的纯商务办公用地调整为商务办公+初中混合用地，明确写入此次公告中。

有网友传言，未来将会是明珠+建平的组合。

当然 ，新房是不承诺学区的，不过，对于未来考虑孩子上学的置业者来说，是有一定预期的。

金桥集团作为碧云社区的打造者，在配套规划等方面有丰富的资源与经验。

优势 ②：   社区打造、产品

金鼎阅府在外立面上使用了巴西进口世贸金麻石材；

这种石材一般用在豪宅上面，比如新天地的翠湖五集，以及塘桥滨江的九龙仓壹十八；

对于品质这一方面真的是没的说。

社区打造方面，整个中轴线的楼间距高达约70米；

内部设置了约1.6万方的中央绿地空间；

确保了景观的营造。

另外，参考一期金鼎首府的装修标准来看，杜拉维特、汉斯格尔的卫生间装标；

大金的中央空调、威能的地暖等品牌，阅府的标准不会差。

产品上，两个地块推出约52-223㎡1-4房，总价段能覆盖400-1600万之间，可供选择的较多。

户型中规中矩，没有多大硬伤。

从户型楼栋分布上来看，小户型楼栋靠近马路，未来会有噪音和隐私的问题。

劣势 ①：  距离地铁站略远

作为整个金鼎天地规划的一部分，金鼎阅府的位置较偏，距离地铁较远；

从分布来看，金鼎阅府可以说是整个规划范围之内，距离申江路最远的住宅。

据高德地图测算，步行至现有的12号线，路程1.6公里，所需时长22分钟；

要么就依靠单车接驳，要么就放弃地铁，全部自驾出行。

这一点，对于上班依靠公共交通的一族来说，不是十分不友好。

劣势 ②：  12元的物业费

这一点，基本已经得到证实，阅府的物业费是12元/平/月。

当然，也包括了社区内部的会所使用权；

不过，据小道消息，并不是全部可以使用。

地上和地下的面积加起来约3000平米左右，包括了健身房、泳池、瑜伽室等。

按照100平米的面积来计算，每个月的物业费1200元；

加上每个月1000的停车费；

每年仅仅是小区内部的生活成本是26400元，面积稍微大一点直逼3万。

据销售透露的消息，金鼎阅府将会有管家提供服务。

这个就很纯粹的看个人的接受程度了，目前新建住宅的物业费已直逼往年的市区豪宅。

02. 浦开云璟

小户型得房率只有68%？

浦开云璟的优势就不用细说了。

位于浦东的金色中环一带，地理位置上优势挺大；

距离14/21号线浦东足球场站在600米左右。

外立面是普通的真石漆+铝板。

剩下的产品方面，90平米的小户型避开了市场主流的小3房，设计成了2房2卫；

主卧拥有独立卫生间，也算是小户型产品上唯一的亮点。

不过，2梯2户的楼型，导致了得房率只有68%左右，套内面积也要别市场同面积段的产品少很多。

规避了2梯4户北连廊的硬伤，现在的2梯2户所导致的结果就是得房率低；

在大户型上的得房率同样会降低。

其他两个户型舒适度可以，不过，这个小户型用来自住的话，真的不怎么推荐。

对于浦开云璟项目，整体规划和地段都没有问题，唯一值得考量的是90平米的两房户型要不要使用掉新房积分购买名额？

另外周边暂时没有多少好的教育资源规划，项目靠近中环，南侧楼栋可能有噪音的影响。

03. 华发半岛华庭

价格倒挂明显，产品一般

相比于上面两个中外环间的项目，华发半岛华庭7.06万的均价显得性价比略高。

而且华发半岛华庭的真正竞品应该是安联&安高唐镇项目。

安联高速由于入市节点比较晚，目前已知的信息也只有规划，也不能做详细的对比。

不过这两个项目在地段价值上处于同一水平，剩下只有产品上的比较。

不过，华发项目也有两个不得不提的劣势；

项目的外立面是真石漆，社区内部规划并非是完全人车分流；

安联项目据说是全部人车分流的设计。

另外，安联项目步行达到地铁站也略近一点。

配套上，基本是以唐镇地铁站为核心的商业生活资源为中心；

阳光天地、恒生万郦广场已经形成了比较优质的商业组团。

不过，华发项目自带4栋2-3层的社区商业，涵盖了健身房、餐吧、超市等，也算是弥补了没有的会所的遗憾。

两个项目都是以100㎡的小3房为主，安联项目最大做到了150平米；

最后说一下倒挂的问题，现在地段位置稍微好一点的，动不动就是几百万的价差；

隔壁的绿城玉兰花园成交价是突破了10万/平；

不过人家是干挂石材的外立面，容积率只有1.2-1.8，华发、安联项目与之相比，都没有可比性。限价也是导致开发商产品上不能重金投入的一大原因。

这三个项目每个方面的优劣势也基本讲清楚了。

总体而言，唐镇板块的受众群体是刚需/刚改上车一族；

平时能够依靠黄金2号线通勤的上班白领一族。

所以，华发半岛华庭项目的主力面积都是100平米的3房。

而金鼎阅府和浦开云璟更符合预算超1000万的中产家庭改善需求；

至于金鼎阅府12元的物业费能有多少人能够承受，张家浜板块的未来发展，落地时间需要多久，这些都见仁见智；

浦东去年下半年开始购买力出现了下降，今年一批次预计取证的三个项目在地段上都是不错的，浦东购房者可以把握机会。