当前位置：主页 > 新闻资讯 > 曾经的“千人摇”，竟然没有跑赢TA们？
发布时间： 2023-06-01 点击次数： 230次 来源：地产铿锵说 作者：冬瓜
云锦东方事件，正式宣告上海新房倒挂这一事，被摆在了官方台面上，接下来如何处理还未可知，但改变是一定的。
这毫无疑问将影响一大群体，即高倒挂的楼市顶流盘们未来怎样入市，有待观望。
而过去几年诞生的顶流盘中，实际不少已经交付进入了二手市场，他们的倒挂兑现究竟如何？小编打开链家网整理了一部分数据，大家可以自行看看：
中海建国里
东方惠礼
尚峰名邸
格力浦江海德
碧云尊邸
融创静安映
上海蟠龙天地
中海长宁第
虹庐湾
汇成南街里
首创禧瑞荟
保利锦上
森兰壹公馆
数据来源/链家/单位万/㎡
显然，大部分都够惊艳，涨幅硬核，上涨几乎占据绝对比例；但人气与涨幅实际并不完全匹配，10倍认筹的项目并不就比2倍认筹的项目涨幅高，比如当年如日中天的华漕，虹庐湾和首创禧瑞荟涨幅可谓被价格更低的森兰秒了。
可以说，上海楼市的价值逻辑依旧遵循着地段规律，人气超高盘不一定就意味着未来高倒挂兑现，买房还需冷静。而从倒挂数据上，小编也获得了几个买房提醒，分享出来，给大家借鉴。
01
中心区涨幅远高于外郊环区
数据上，涨幅高于45%以上的全部位于中心市区，如中海建国里涨幅高达79%，碧云尊邸高达85%，遥遥领先。
当年的碧云尊邸排长龙现场
对比来看，中心区涨幅远远高于外郊环区，内环内涨幅最低47%起，外环外涨幅最高也仅42%，这充分证明上海的城市价值格局根基没变，地段依旧是第一要素，中心区弥足珍贵。
实际上，从42万成交的陆家嘴中粮海景壹号案例上也可以看出，中心区带稀缺资源的楼盘的溢价能力无可替代。
这里，小编例举两个当时认筹率不足100%的中心冷门盘的逆袭表现：
苏河湾中心润府
锦绣里
数据来源/链家/单位万/㎡
一个苏河湾中心润府认筹率仅95%，但到今天的涨幅高达62%，超过了当时抢破头的前滩，也超过了网红盘天花板的徐汇汇成南街里；
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苏河湾中心润府
另一个锦绣里，更是只有65%的认筹率，一度被嘲笑，但今天显然用实力“打脸”，入市价相差无几，何苦一定就要硬钢前滩，没摇到的是不是肠子都悔青了。
因此，并不是超高人气就完全值得抢占，也并不是认购率低就不值得问津，买房关键还看价值逻辑。
事实上，从数据对比上，小编认为接下来有三个买房逻辑值得大家谨记：
一、上海中心区与外郊环区域的价值差距在拉大，买房置换往中心区走，中心区溢价能力更强；
二、中心区普陀较拉胯，同处中环附近，大宁静安府涨幅高达66%，中海臻如府仅33%，高尚领域更是只有25%，普陀慎买实锤了；
三、地段逻辑大于人气逻辑，买房关键还看地段，先看环线地段，环线地段内再看是否滨江、滨河等元素；
02
优质楼层
优质房型的溢价能力更强
陆家嘴中粮海景壹号42.57万一平成交惊呆市场，但其实同小区更靠后楼栋的低区楼层挂牌价仅29.38万一平，价差高达近13万一平。
这说明，即便同一个项目，优质房源与非优质房源之间的价值差异可以相去极远。
而大虹桥万科天空之城，这次涨幅达到37%，位于涨幅榜单不错的位置；
万科天空之城，认筹率245%，入市房价5.86，最新二手价8.05，涨幅37%
数据来源/链家/单位万/㎡
但其项目另一期最近的一套二手房成交成为市场热搜，一套100平米3房成交价仅75000元/㎡，远远低于项目平均的二手房价水准。
原因，是靠近主干道以及楼层较低的非优质房源，溢价不强。
不止如此，在如日中天的前滩，二手房价的水平也非常魔幻，傲居九宫格第一排的三湘印象名邸和晶耀前滩都以超20万一平成交过；
板块内小区的2房、3房大部分也都能卖上16-18万的单价，但小面积1房产品普遍成交价在13-15万一平；
这充分说明，非优质房型产品的溢价能力也同样远远低于同小区的优质房型产品。
总结来看，楼市更精细化，同一新盘中，优质楼层、优质房型的溢价能力更强。
而接下来买房，如果摇中入围，我们建议你尽量选择优质楼层与优质房型，或者直接选一房一价表上更贵的一套房源。
当然，是资金预算能满足的前提下，如果不能，还遵循先上车原则。
03
郊环外“亏本盘”也有
上涨的楼盘占据绝对比例，而强如上海，“亏本盘”实际也有。
两大郊环外项目，一个奉贤金汇，一个嘉定北，二手成交价略低于此前的入市价，身价略有一定亏损。
不过小编认为，这种外郊环的刚需上车盘本身就是为满足刚需居住，客户手中的预算并不多，买到即实现了自己上海有房的目的，对涨幅不必期望太多，可以多点耐心等等板块日后的发展。
综合来看，上海楼市的分化行情加剧，800万级以上改善是一个行情，300-600万刚需是另一个行情，300万以下上车又是再另一个行情，我们可以多点耐心再看看。
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