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有些盘明明能“躺赢”，但却要作！

发布时间： 2023-02-26   点击次数： 349次   来源：魔都房房房   作者：小狮子

杠精是无处不在的，比如你说最近楼市是挺热的，上海楼市也不例外。

“房托！”、“吹牛，谁还买房啊？”、“泡沫......”

拜托，你不买房不代表没人买，泡不泡沫也不是你说了算。

但是当有人出来说一些不一样的观点，也会有人杠，“唱衰，炒作，博眼球......”

反正，说什么都是“错”的，看开点的话。

就当作是一种“言论自由”、“百家争鸣”的表现。

不过上海最近新房市场确实挺热的，哪怕你还要说是“虚热”，但是“热”就是不争的事实。

比如，已经消耗到第四批的1872，相较于第一二期，入围比从1.3到1.8，这次南地块推出的364套房源，仍然有1440多组认购，最终57.15分。

以及去年年末推出的保利珑誉二期，近期也公布了入围分，68.8分。

此外，还有一些我们以为可能不太好卖的楼盘，但是也卖都得不错。

1 淀山湖边“杀”出的黑马

虽然这些年因为“大虹桥”、“青浦新城”，不少人对青浦的印象有些改观，但是当提到“淀山湖”、“朱家角”，第一反应肯定是远、偏。

毕竟淀山湖到大虹桥都要差不多30公里，到市区那就更远了。

但是位于淀山湖边，朱家角的安联湖山悦，二期较于一期涨价的情况下，仍然触发积分。

远郊楼盘，入围比1.8的情况下，一共124套房源，还有230多组的认购，毕竟上海不少远郊楼盘，很多能不开分销都不错了，但竟仍触发积分，32.8分。

说明安联湖山悦确实有可圈可点的地方。

虽然安联湖山悦在很多人一听就暗自摇头的朱家角，但是从它周边的规划和相应配套看，是挺不错的。

尤其是教育方面，有平和双语学校、复旦附中青浦分校、复旦五浦汇等硬核名校。

而且就在去年11月16日，上海青浦兰生学校（作为长三角一体化发展目标的重点项目之一）正式启用。

这几所学校几乎都是上海“赢在起跑线”的学校。

此外呢，网红Costco超市，长三角旗舰店或也在青浦，就在安联湖山悦西北方向大约650米的地方。

而且还有“同行衬托”，虽然湖山悦二期涨价了，但仍然比南面一点点均价4.2万/㎡的同润朱韵澜庭便宜，在大同小异的户型选择下，价格优势真的能吸引到人。

虽然安联这个开发商可能很多人没听说过，但作为国企，满满的安全感。

作为安徽省交通控股集团有限公司绝对控股子公司，有24年的房地产经验，

主要布局以北京为中心的京津冀地区，以上海为中心的长三角地区、以深圳为中心的粤港澳大湾区，以及安徽、江苏、山东等省市。

所以买房，我们有时候要撇开一些地理上的偏见，从项目本身出发。

2 可以畅销 但是为啥要“作”

今年一批次，浦东一下子来了6个项目，一共2478套房源。

除了文澜府和云翠森林，单从价格看，其他几个半岛华庭、金鼎阅府、半岛璟庭和浦开云璟，几乎都是直接竞品。

浦东人民买房陷入了“甜蜜的内卷”中。

这种情况下，这个几个项目的“竞争压力”肯定是不小的，所以互相分流在所难免。

其实去年年底就放风的金鼎阅府，无论是关注度还是热度都不低的，虽然因为这批次浦东的强势竞争，金鼎认购会不如预期，但应该也不会太糟糕吧。

不过，率先入市的05地块，不仅没有触发积分，甚至没触发限售。

但是回过神看一下这个项目，好像也没什么可惜的。

首先，涨价。去年入市的金鼎首府均价75000元/㎡，而今年金鼎阅府直接涨了4500元/㎡，如果按照90㎡左右的户型，那就要至少多出40万。

再者，涨价了位置却更差了。

整个金鼎天地的规划是真的好，商业、办公、生活配套都有。

交通上，有12号线，步行约1.4公里，还有崇明线一期高宝路站（在建中）步行距离约450米。

通车后可换乘12号线和9号线，外环自驾15分钟也能到达张江。

但是北侧临河的金鼎天地却离地铁站更远。

卖得差还有很重要的一个原因是先上了05地块，135平的大面积太多了，而刚需的标配96平三房只有16套，但是52、74平的小户型却有189套。

虽然52、74平的总价不高，但是这个面积段的需求远没有96平的多。

并且隔壁04地块也有大面积。

那我如果想买大面积的，倒不如等一等，去04地块看看，毕竟吹嘘的“百万装修”，还是很能吸引到人的呢。

其实从金鼎阅府一次性梭哈完两个地块，我们就预感不会卖得太好。

虽然据说04地块意向客户挺多的，但是不知道最终是否都愿意认购，还是要拭目以待一下。

3 浦东这个“本土红盘”真不错

虽然这次浦东很卷，但是位于新场的钱江大家·文澜府倒是传来捷报。

目前已经结束认购，这次推出217套房源，收获703组认购，认购率达到323%，确认触发积分。

钱江大家·文澜府去年11月入市，从拿地到一批次开盘，仅花6个半月。

一期首推310套，认购439组，也是去年七批次浦东新区唯二触发积分项目，入围分38.9分。

而且首开就清盘，签约破10亿，在去年12月浦东新区网签套数排名也非常亮眼。

文澜府由大家房产打造，大家房产就是杭州市城建开发集团，这家房企可以说是杭州的豪宅专家，所以文澜府的产品格调和品质都是有保障的。

文澜府能够吸引到人的很大优势之一是价格。

位于新场的同润欣汇名邸一期和二期均价分别为49580元/㎡以及59450元/㎡，而差不多两站距离的文澜府，均价只要33854元/㎡。

这两个项目最高均价价差能达到25000多元/㎡。

而且同润欣汇名邸离新场地铁站直线约2公里，但是文澜府离惠南站直线只要1.6公里左右。

当然，还有不错的倒挂。

与文澜府一路之隔的盛世荟庭，目前挂牌均价在42000元/㎡，将近10000元/㎡的倒挂在惠南板块还是挺不错的。

其实在问及上海买房合适的板块时，惠南通常被认定为避坑板块。

因为从空间规划图也可以直观地看出，居住用地占据了惠南大部分的土地空间。

仅在东城区规划布局了都市科创聚集区，南汇工业区作为了战略预留。

从土地规划用途上看，惠南的定位以居住生活服务为主，也就是大家常说的“睡城”。

而从浦东整体区划来看，惠南正好位于浦东中心位置，在浦东的“腹地”，

但是浦东的重点发展在两极，一个是以陆家嘴、世博前滩为主要核心的中央活动区，另一个是南汇新城，也是自贸区临港新片区的核心。

惠南虽在浦东城镇发展轴上，但却与这两极都有一定距离，所以对惠南的辐射效应稍显不足。

虽然说，惠南整体配套能级没那么高，外加规划和预期相对弱一些，但以到陆家嘴约30公里的距离，外加地铁16号线的辐射，以及老南汇行政中心的成熟配套。

不到3.4万/平的新房价格，性价比太高了。

要知道，隔壁的新场和祝桥，新房单价都要5万多了，惠南着实是个价格洼地。

所以，对于惠南本地客，以及张江川沙等外溢刚需，惠南的确是个好选择。

总的来说，上海楼市开年暖意阵阵。

就像前几天不少上海房产中介疯狂转载的一句话“疫情三年，涨回来只用了一周。”

其实我倒不是很认同，因为上海楼市一直都相对坚挺，无论是一手还是二手都保持着相应的合理水准。

而且购房者们也确实越来越清醒，对于价格好、品质优、户型合适、配套齐全的项目早早就“先下手为强”。

毕竟楼市“瞬息万变”，我们也不知道等一等会等来“喜”还是“愁”。