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南北通道从浦东建到虹口了，但沿途的北外滩、陆家嘴快没有新房了！

发布时间： 2023-04-07   点击次数： 10463次   来源：上海写字楼出租网   作者：环贸广场官网小编整理

在去年的时候，上海市交通委员会发文，公示了南北通道的专项规划，目前还在公示期。

根据新一轮的城市总体规划，南北通道是中心城路网中的南北向骨干通道，旨在增强南北向道路容量，缓解南北向交通拥堵。

从规划内容就可以看出，本次的规划范围在浦西起始于大柏树立交（中环路/逸仙高架路立交）南至浦东的成山路。

而在后面的规划详细方案中，则标注了南北通道具体的行进路线和入口匝道的位置：

具体的走向为沿曲阳路-临平路-高阳路-浦东南路-浦三路-杨高南路走行，预留进一步向南延伸的条件；

规划拟在邯郸路、四平路、天宝路、岳州路、瑞虹路、临平路、浦东大道、张杨路、龙阳路、南码头路、成山路等处设置出入口匝道。

从详细的规划和图中就能提取出来很多关键信息，这条道路是一条地下道路，初始位置在虹口曲阳街道，途径虹口的临平路板块、北外滩、浦东的陆家嘴、塘桥、南码头北蔡，在各个板块也都设置了匝道。

除了方便浦西浦东跨区域上班的人群，对住在这些板块以及周边的板块的人来说，设置地下通道，势必会分流地上交通压力，减少早晚高峰的交通拥堵，板块能级也会进一步提升。

但南北通道对浦东浦西的影响又略有差距，涉及到的新房也会不一样，所以我们接下来分别聊聊。

01

浦西虹口直接受益

但北外滩快没有新住宅供应了

首先，在浦西，南北通道全线其实仅通过虹口一个区，从大柏树开始，穿过了整个曲阳街道中部、临平路街道中部和北外滩的核心区，毗邻四川北路和东外滩板块。

曲阳街道

而在这几个板块中，曲阳街道是老公房分布最为集中的一个板块，片区内都是1955-2000年之间的小面积房源，挂牌价目前在7-9万/㎡之间，人口密度非常高。

瑞虹板块

临平路街道也被称之为瑞虹板块，在城市更新专家瑞安集团二十几年的旧改下，已经完全成为了虹口重要的一个IP和网红打卡地，

不管是城市界面还是房价，瑞虹都要比同维度的好上不少，后续预计有祥生天境和海昌苑二期项目，但可入市时间会比较晚。

祥生天境

祥生天境就是原蝶恋花项目，虹口海伦路的TOD新盘，跟瑞虹相仿，是一个28万方的大型综合体配套高端住宅，内环内、双轨交环绕，位置相当不错。

而且，这个项目在很早之前就爆出了户型图和效果图，期待它入市的人非常多，但因为祥生众所周知的原因一直无法入市，后续会不会有人接手、什么时候能重新开工都尚未可知。

海昌苑二期

海昌苑二期位于海伦路同嘉路交界，目前仅知小区体量很小，就两栋住宅楼，预计将推出70余套建面180㎡以上的大平层房源。

由于项目本身地块不大，而且是由商业+办公+住宅组成的综合体，住宅也就70套，后期入市热度也会很高。

北外滩

北外滩一直是上海市场最受关注度的板块之一，一方面是因为高能级的规划正在一步一步兑现，另一方面也是因为其住宅的稀缺。

在2020年的规划中，北外滩有25幅住宅性质的地块，而在今年8月，规划调整，住宅性质的地块则达到了26块，虽然住宅的供应变多，但实际上，到目前为止，整个北外滩确定的在开发的住宅寥寥无几，而且入市的节奏都非常慢。

接下来能确定的也仅有恒大外滩天玺、新湖北外滩两个项目：

恒大外滩天玺

恒大外滩天玺东侧紧贴目前北外滩第一高楼白玉兰广场，享目前北外滩最高规格的配套，而且是一线江景地块，正对着陆家嘴三件套。

但恒大也是因为众所周知的原因，估计是没法自行开发，但这种地块对于开发商的要求极高，接盘的难度也会很大，要等入市，有的等了。

新湖北外滩

新湖北外滩是目前所有新盘中距离外滩最近的一个，步行到外白渡桥，分分钟就能到外滩，所以位置上几乎是没有槽点。

但因为这个项目是叠墅+洋房+小高层的设计，而且别墅居多，所以价格上要比隔壁两年前10.96万/㎡入市的外滩豪景苑高出不少。

四川北路

南北通道虽然没有直接穿过四川北路，但就紧贴着四川北路的东侧的道路，因此对于四川北路整体的出行也有非常大的提升。

四川北路整体的面积不大，而且片区建筑多以商业办公和保护建筑为主，因此居住区域并不大，近几年也鲜少有新房入市。

接下来要等待入市的仅有招商·弘安里虽然属于四川北路，但距离真正的北外滩也仅隔了一条北横通道，位置可以说非常好。

招商·弘安里

按照规划来看，招商·弘安里是市区难得一见的纯别墅社区，不仅自身规划中为里弄风貌肌理，而且周边也是清一色的“历史风貌街区”。

在前不久，招商·弘安里的最新户型图和效果图也曝光，距离真正入市又近了一步。

东外滩

其实按照规划，东外滩中央活动区的范围并不大，是内环高架、大连路、长阳路围起来的一个小区域：

按照这个规划来看，其实东外滩的核心区在此之前也是很长时间都没有住宅供应的，八批次杨浦区入市的保利越秀和樾天汇、上海城投悦尚海、保利珑誉其实都不在其核心区。

东外滩目前已经明确的就是10月公示的平凉街道6街坊的联动价高达21万/㎡的地块，是一个高层+低密别墅的住宅小区，入市时间尚早。

02

浦东住宅接下来都是重磅

对于浦东来说，其实南北通道的道路更长，从陆家嘴出发，途径塘桥、南码头，一直到北蔡板块，设有好几处匝道，进一步加深了这几个区域和浦西之间的联系。

但是，浦东最早期的开发其实也是从这些地方出发，向南、向东逐渐开发的，后续这几个板块的新房供应量会非常少，频率也非常低。

南北通道进入浦东后，第一站就是陆家嘴了，以陆家嘴金融城为界，这边的住宅分为陆家嘴北滨江和南滨江。

北滨江

北滨江在继九庐之后，后续的住宅供应已经非常少，目前的已经明确的仅有北滨江综合体项目，最近已经动工，距离入市又近了一步，而其住宅部分临黄浦江，前排都是绿地，景观价值极为稀缺。

南滨江

南滨江接下来的供应就是大家已经非常熟悉的滨江凯旋门了，在推了两期之后，这个新盘已经沉寂了将近两年的时间，接下来要加推的三期是建面约127—356㎡的大平层，总价起点可能要2000万。

世博板块

再接下来，世博板块预计八批次将要入市的雪野家园也在这条道路的西侧。

雪野家园所在的世博板块，是一个以老公房为主的区域，雪野家园算是板块内为数不多的商品房小区，而且，其距离地铁也非常近，步行到南门不到100米，出行非常便捷。

雪野家园整个小区有多层、小高层、别墅，接下来入市的是其别墅部分，虽然小区已经有20年左右的房龄，但这个地段，再加上小区绿化做的也不错，未来可能又是一个15万+单价的项目。

北蔡

而到了北蔡，接下来的新盘开云艾尚里距离南北通道的匝道也不远。

开云艾尚里的未来其实已经相当明了，前有浦发仁恒有园和大华锦宸府相继入市：

浦发仁恒有园，337套房源一次性推出，均价10.29万/㎡，认购率超216%，吸引730+组客户，入围积分49.95分：

大华锦宸府，推出424套房源，10.1万/㎡，认购率142%，共600+组客户认购，并未触发积分。

开云艾尚里即将推出的建面约89-185㎡的2-4+1房未来的积分预期也不会太高，不管是首套还是二套改善也都有机会能买到。

总的来说。

此次南北通道的规划往大了说是便捷了浦西浦东之间的交通，降低了交通拥堵，往小了说对于虹口、浦东陆家嘴、北蔡居民的日常通勤来说都意义非凡。

再加上，虽然地下通道的建设增加了施工难度，但降低了对沿途居民可能会产生的噪音、空气污染，惠民、利民。

而对于楼市来说，则进一步提升了虹口北外滩、陆家嘴、北蔡等区域的板块势能，后续的住宅热度也会有所提升。