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上海楼市已是买家市场

发布时间： 2023-03-22 点击次数： 286次来源：上海公寓中介作者：汇锦里官网小编整理

上海新房积分崩了，随之而来的是一定不少地方房价要跌

如果明显比二手房价格低的新房没有日光，二手房不可能不跌，目前只有北蔡大华项目没有日光，不过大华发了售罄广告，弱化了没有日光的利差

买家说其实是可以日光的，但是市场并不想知道其实可以卖光

还有不少地方都存在不能日光的可能性，导致新房市场观望的人越来越多

外环外的泗泾、中外环的古美，内中环的北蔡真如都出现了大幅低于预期的分数

随着越来越多的楼盘认筹数下降，一个新盘套数不是很多，而认筹人数不足100%，可以认为新房价格就是市场价的参照

从这个意义上，不少地方的泡沫其实是已经明盘了，只是房东拒绝参与市场价供应，只想以更高的价格成交

那么既然分数来看内环线最强，是不是意味着内环线最扛跌

长期看内环线扛跌是没问题的，短期看却是不成立的

过去一轮核心区涨幅过大，导致新房二手房价差比其他地区更大，这才是内环线新房表现更好的理由

但从已经发生的跌幅来看，核心区例如新天地已经对比峰值下跌15%

即便如此，新房的倒挂依然在7折左右，那么二手房下跌尚看不到止跌的迹象

局部小区依然还有高价成交，只能说有些买家还没有感受到买家市场已经来了

近郊区例如徐泾已经下跌了10%，同步推进新房倒挂到了10%左右

我们认为其实二手房价已经不宜看空，但市场不敢买，因为买家不知道官方如何定价又如何卖地，如果官方定价低于二手，利差就没有完全消失

我们看多的理由不难理解：2016年买入的业主的涨幅已经低于30%，年化已经低于5%，再跌就不是房住不炒而是房住不涨了，哪怕不跌横盘一年，也越来越低于年化5%了

如果2017年，2021年隔了四年总有一些人因为买了二手房而站岗，这对二手房的信心是巨大的挫伤

更远一点的刚需地带跌幅在5%左右，这种下跌很大程度上是情绪性下跌，已经到了低估的时间了

如果外地的房子下跌，上海刚需地带的房子涨幅不大（也有大的）、上海房子也进入买房市场，不难得出上海楼市的购买力正在下降的结论

贵的房子冲击更大，因为如果房地产预期已经不再会大涨，总价越高的房子越可以忍一忍降低预算，所以内环线并没有更好而反而是有价格风险的

绝大多数人并买不起内环线的房子，关心内环线却是有意义的，观望至迟也不要超过内环线不跌的时间

当然就新房而言，我们更建议现在买

把合理价格的新房和合理价格的二手房源放在一起，目前供求关系表面上是供过于求的，但看空的声音很大，说明其实很多人还是想买房

市场最差并不是很多人看空，而是很多人沉默

当沉默的需求被触发，目前多数诚意房源，包括新房和二手房，其实依然还是不够卖的