发布时间： 2023-03-16 点击次数： 295次 来源：上海商铺网 作者：汇锦里官网小编
2021年1月21日，上海提出优先满足无房家庭自住购房需求
2021年2月8日，上海积分制开始运行
如今已经执行了20多个月了
在实际操作过程中，不同楼盘的社保单月积分是不一样的，总价越高社保积分越高，实际上不完全满足无房优先的原则，不知道何时能调整回来
执行了20多个月之后市区新房反而更难买到了
不考虑置换的情况，就裸分而言，必然是越市区的房子裸分越低
上海市场已经是置换市场为主，所以市区新房积分高有合理之处，但始终好于郊区，则说明积分已经是充满了炒作意味了
为了打新而置换是2022年上海新房市场的主旋律了，并且逐渐蔓延到了二手房市场
譬如泗泾同济晶萃去年58分，隔壁中铁建今年不积分
同样的情况在嘉定也比较明显，金地嘉悦湾55.9分
近期的房子估计也难以达到这个积分
这就给很多买家造成了幻觉：这些地方已经不行了
新房没怎么涨价，二手有下跌但跌幅不明显
跌的只是积分而已
市场当中有大量的人卖掉低总价的房子成为无房户，导致低总价无论新房二手房都是超量供应了
这本来就是房住不炒的目的，让更多人能买到限价房
一部分放弃的无房户和一部分已经卖出尚未买入市区的人是看衰郊区的主力人群
实际上上海早在2015年的主流观点就不再把嘉定新城和松江大学城及更靠近市区的地段视作纯粹意义的郊区了
另外一方面，为了打新而打新的买家推高了市区新房的分数，同时市区新房尤其是豪宅供应滞后，造成了积分泡沫
以一个最顶流楼盘为例子，11.9的年化10%涨幅在2027年要卖19.2万
这个盘在2017年的市场价是10万（新房8万多所以很火），未来卖19.2万的话差不多10年翻倍
所有10万的房子10年翻倍都是依赖2021年，一个积分制开始的年份
价格越往高处走，越难实现价格需要的支撑，这是很浅显的经济规律，但就是很多人不愿意面对
豪宅真正领跑是何时呢？
积分制并且总价越高单月社保越高以后
如果购买力已经刷掉了把房子卖掉以后再买新房的人群
相当于上海本地购买力提前兑付了，这些房子5年后是要变成二手房的
毕竟不少人并不匹配坐标
泡沫很大，不到8折不言底
就新房而言，其实市区新房还是挺多的，这里就不赘述了
当前大盘下跌（统计局写上海9月房价环比上涨不知道怎么算的）
意味着就置换产生的购买力正在衰减，只能靠富一代富二代支撑了
还得是此前没有户籍的人支撑
强弩之末了
另外一方面，我们以5.7万某中介分销盘为例子，年化5%来算，2027年需要卖7.3才能达到
如果过去的城市化路径可以复制，它是周边二手房现在的价格
为什么讨论套利与否的时候使用10%年化，而讨论中介盘使用5%年化呢？
这个逻辑是认为作为个体，打新的确是想要通过房子明显挣钱的方式，也可能是唯一方式
在2013年，2015年那样的年份，当年就可以涨出现在所谓套利盘的幅度
2013年年初3万的房子，到了年中就5万了，回落以后也是4万多
房地产最好的时代已经远去了
不过我们看多，是基于一般人很难超过理财（打开股票账户看看）
2021年日光过的房子，到了2022年还没有涨，其中安全垫就已经有了5%，这类情况延续下去的话
倒是又可以投资了
ITC国贸汇广场