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上海楼市，最难的时候已经过去了

发布时间： 2023-08-07   点击次数： 302次   来源：魔都财观   作者：观观

传统的七月是下半年的开始，象征着新的起点和希望。

6月底时，上海二手房跌破1万套还是市场主流的声音。

7月份上海二手房成交在1.4万套水平。

让大家“失望”了。

上海楼市用实力回应了市场的质疑。

7月的上海高温、多雨，通常来说是楼市的淡季。

但是真金白银的投票还是很有说服力。

我们想说：

上海的底部已经越来越清晰。

01

7月是上海楼市多空翻转的关键时间。

从周度数据来看，7月初延续了6月的低迷。

尤其，前三周成交越来越低，险些低于3000套。

但是，最后一周出现了明显的上涨。

这一次不是脉冲式的行情，因为有着坚实的政策预期做基础。

从24号开始，

▪️724政治局会议：适时调整房地产政策，

▪️727住建部喊话：降低购买首套住房首付比例和贷款利率、置换税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”，

▪️729-31四大一线城市住建部表态：支持支持刚性和改善性住房需求、促进房地产市场平稳健康发展，

▪️731发改委：支持刚性和改善性住房需求，

▪️801央行会议：引导个人住房贷款利率和首付比例下行、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

相关部门和城市9天内8次表态，你觉得力度够大吗？

02

市场真实数据不会骗人，市场真实的情绪反应也不会骗人。

最直观的就是中介端的带看起来了，

说明之前观望的客户现在想法变了，及时入场，希望避免踏空。

绿中介在7月30日那个周日的带看量，比上半月的周日多1000组左右。

单日的转定225单，更是5月以来唯一一次在200单以上。

如果考虑到绿中介30%的市占率，上海7月30日的成交量将高达700单。

在这个市场环境下，是非常不容易的。

其次，买卖的链条又开始转动了。

5、6月份上海楼市最大的阻碍就是：

挂牌量特别高，买卖的链条卡住了。

这就带来了两个问题，

一是房东突然集中挂牌，导致情绪踩踏，给市场带来了恐慌情绪。

尤其对于那段时间真正要卖房的客户来说，是非常煎熬的。

一环扣一环，从房东传导到中介、再传导到买房人。

以至于越挂牌，越没有人买。

二是置换客户始终卡在卖房，陷入僵局。

要知道，本来卖房就比买房难10倍，更何况是市场不好的时候。

结婚生娃想换大房子的换不了，小孩上学要买XQ房的换不了，想从郊区到市区改善配套环境的也换不了。

现在链条又重新开始转动了。

挂牌端我们看到，很多标杆小区开始率先有动作了。

在意识到盲目的挂牌无效后，房东主动下架了不少房源。

政策的变化，意味着交易主动权的变化。

标杆小区的价值不仅仅在于贵或者涨的快，更在于对市场变化的敏感度更高。

卖房端也能感受到，房子能够成交了。

市场不会无止境下跌，当给出符合市场的价格，一定是能够成交的。

最近网上刷到的帖子也在慢慢变化。

房东已经从大量的跪求成交到开心的发喜报卖房成功。

这是政和市场参与者共同作用的结果。

最重要是，真实的市场，标杆小区成交真的活跃了。

从一线反应的情况看，

7月份：

仁恒滨江园卖了13套，

世茂滨江花园卖了9套，

仁恒河滨城卖了8套，

按这个成交速度，这几个小区每个都是一年100套的水平。

虽然现在不能武断地说牛市回来了，但是市场的博弈是真的见底了。

这是我们合作伙伴反馈的仁恒河滨城成交情况，

真的能看到市场的变化。

第一成交速度真的变快了。

6、7月份挂牌的业主，基本上一个月内就能实现成交。

说明有钱人的调整动作非常快，在你们看来的打骨折，可能就是人家的让利。

现在的楼市没有人能轻松躺赢，都是需要积极调整，抓住每一个窗口期。

第二溢价空间还有。

近两个月的房源议价率在6-8%左右，比之前10-15%的空间有所减少。

想快速卖房的房东还是接受砍价的，心态也还可以。

低价买入的机会还有。

第三是高总价也不愁卖。

这个月仁恒河滨城成交里面有一套6500万、一套4300万。

总价越高，潜在的客户数量是越少的，成交是难度也是指数级增长的。

半个亿重仓上海，你说人家是看空还是看多上海。

上海升学买房，怕买贵、怕买错？

03

其实不只是上海，过去几个月一线城市楼市都比较萎靡。

整体的成交量都在走低。

作为支柱产业，长期的下滑对经济拖累较大。

政策的落地预期也就越强。

在中央多次喊话后，各以一线城市也都纷纷表态，市场信心在关键时刻得以扭转。

从目前的表态再结合市场表现来看，广州是明确提出推出政策，深圳成交最差。

政策出台顺序有可能是，广深先来，然后北上跟进。

至于上海可能会出台的政策，肯定是支持刚需改善为主。

我们之前做过投票调研，在所有受访者中

约20%是希望认房不认贷

约18%希望调整普通住宅标准（上海现行标准2024年11月18日到期）

约9%希望放宽五大新城单身购房要求

我们认为上海可能放开的方向也在这几方面。

至于央行表态的降首付、降房贷利率，就等细则出台了。

04

政策虽还未落地，但是买卖的心态已经悄悄发生变化了。

其实政策的变化对刚需的影响最大，

因为踏空的风险开始出现苗头了。

刚需客户本身就是要买房，当下利率最低，房源议价空间相对大，市场尚在底部区间运行，可以抓紧时间看房，主动出手。

对于置换客户而言本身就在游戏中，一直在等机会而已。

楼市成交的规律，量在价先，量起来了，下一步就真要涨价了。

帮大家整理了一下房地产的历史。