当前位置：主页 > 新闻资讯 > 谁能想到！上海内环竟有楼盘烂尾，业主欲集体停贷......
发布时间： 2023-08-03 点击次数： 2128次 来源：高尚领域写字楼租赁部 作者：魔都买房日记
01
最近的上海楼市不太景气，令人惊讶的事件也接连不断，比如：
1、全国闻名的云锦东方事件，事发之后三个月了，至今无下文。
相关阅读：《突发！上海“云锦东方”暂停摇号、启动退款！》
2、最近，浦东陆家嘴的一个豪华住宅项目内环内出了点状况——滨江一品苑，套均总价都要达到2000万左右，可是却因为延期交付超过一年，陷入了一种烂尾的尴尬状态。
滨江一品苑这件事的重点在于，听说业主们近期吵翻了，并准备集体停贷，这可真是大快人心，这届业主真是猛人。
就在最近，这些业主纷纷发布了一份声势浩大的声明，表达了他们的诉求，决定集体行动起来，让开发商知道他们的决心。
滨江一品苑的业主们可都是拼了，对于这种烂尾项目，他们绝对不姑息！他们要维护自己的权益，争取应有的交付和品质。
02
说到烂尾的地产项目，上海也有不少。
谁能想到，在上海最繁华的核心商业区陆家嘴，还隐藏着一个曾估值达150亿元的“烂尾楼”——黄金置地大厦。
1999年，印尼富商王恒心(HENRY ONGGO)旗下的上海王氏置业有限公司（以下简称王氏置业）初获上海浦东新区陆家嘴金融贸易区B2-5地块时，当时的上海最高楼——88层上海金茂大厦才竣工落成不久。
另一个就是烂尾小区——浦东花园。
也是黄金地段，就在浦东富人区碧云板块的别墅区里。现在杂草丛生，树和草都要把房子盖住了，小区绿化率已经接近百分百。
可惜了这么好的一个纯独栋别墅小区。现在这个小区这块地，再拿出来卖，不知道要值多少钱。毕竟旁边的碧云尊邸独栋别墅，价格都要1.5个小目标了。
03
楼盘烂尾，购房人应如何维护自身合法权益！
通常，烂尾楼的购房者存在以下两种情形：
一是尚未签订《商品房预售合同》，即仅签订《商品房认购协议》（下称“认购协议”）或类似协议；
二是已签订《商品房预售合同》。
对于这两种情形，法律风险可谓天差地别。楼盘一旦烂尾，意味着开发商可能会面临破产，作为购房人来说该如何维护自己合法权益，今天就购房者关心的法律问题一一解答：
情形一、购房者仅与开发商签订了《认购协议》
1、是否可以要求继续履行《认购协议》？
答案是否定的。
首先，法律上不支持。
《认购协议》在法律角度，应视为预约合同，预约合同往往是签订正式的《商品房预售合同》的担保，购房者缴纳一定的数额定金的协议。
根据《民法典》第四百九十五条的规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”在楼盘烂尾的情况下，购房者可以开发商承担相应的违约责任。
虽然，继续履行合同是承担违约责任的一种方式，但是，在最高院的相关判例中，最高院对预约合同的强制履行持否定态度，比如：（2018）最高法民终661号案中，最高院认为“依法有效的预约合同，对预约合同各方均有约束力，当事人负有订立本约的合同义务，当事人不履行订立本约之义务，即构成违约。
预约合同当事人虽不能请求强制缔结本约，但在预约合同一方不履行订立本约合同义务的情况下，对方可以请求其承担预约合同违约责任，或者要求解除预约合同并主张损害赔偿”。又例如：（2019）最高法民再283号案中，最高院认为“《房屋买卖框架协议》仅为预约合同，并不能产生影响案涉房屋物权变动的合同效力，亦不具有强制缔约的效力”。
因此，作为购房者能否要求继续履行《认购协议》，存在极大的法律障碍。
其次，可能存在事实上的履行不能。
根据《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；....。”作为仅签订认购协议的购房者，由于所认购的房屋被司法查封，将面临事实上的履行不能。
综上，若仅签订认购协议的购房者，选择诉讼维权时一般不建议要求继续履行《认购协议》。
2、是否能够排除法院的司法查封及强制执行？
答案仍然是否定的！
在签订认购协议后，尚未签订正式的《商品房预售合同》之前，所认购房屋可能面临法院的司法查封，以及法院的强制执行，尤其是对于建设工程价款，作为施工方享有建设工程价款优先受偿权，同时还可能有债权人对该房屋享有抵押权。在此情况下，作为购房人能否要求排除法院的司法查封以及强制执行？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同....”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同....。”根据上述条款之规定，无论是执行规定第28、29条均需要已签订合法有效的书面买卖合同，很显然《认购协议》不属于正式的书面买卖合同，不能排除法院的司法查封及强制执行。
当然不排除部分《认购协议》已具备《商品房销售管理办法》第16条规定的购房合同的主要内容，本身就是买卖合同，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件。一旦《认购协议》被认定为买卖合同，那么购房者可以依据《执行规定》第28、29条的规定要求排除强制执行，下文会重点阐述。
3、作为购房者该如何选择诉讼途径，从而维护自身合法权益？
在购房者得知认购的房屋被司法查封甚至即将被强制执行的情况下，应积极提出执行异议，当然这种情况大概率会被法院裁定驳回。
但需要借此机会看能否通过司法认定《认购协议》是否就是买卖合同，此机会不宜错过。
若《认购协议》不能认定为正式买卖合同，那么，建议购房者提起诉讼解除《认购协议》，要求开发商承担违约责任。即便在法院判决生效后，开发商不能履行生效判决，作为开发商应当承担迟延履行期间的债务利息（按日万分之一点七五计算），若开发商破产，则计算至开发商破产之日。
值得一提的是：最高法院支持烂尾楼业主退款。
越来越多的停工、烂尾楼盘被盘活的同时，另一则重磅利好消息也令人振奋：最高人民法院审判委员会第1879次会议上通过了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。
该批复首次明确：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
也就是说，如果你买的房子烂尾了，买房人有权解约退房，该项目或房企的资金、资产，优先用于退房款。要知道，在此之前，烂尾楼购房者要求退回购房款时，一般是排在银行、工程建设优先债权后，业主是最后拿钱的，结局往往是房子没了，钱也没拿到。
不得不说，此次最高法的批复，对不幸买到烂尾楼的购房者来说，真是个大好消息。
我们也相信，随着市场的越来越稳定，烂尾楼会越来越少，那些曾经“交房难”的项目会逐渐转变为“能交房”，最终实现“交好房”。
提醒：非免费，不咨询请勿添加！
王俊宇 上海地产媒体人、研究者
7年地产媒体从业经历，曾任上海、南京多家媒体主编；长期深入研究政策、规划、经济，且发表过多篇地产文章；对市场认知较为专业、全面、清晰。
高尚领域