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跟着倒挂买的新房，都慢慢被打回了原型？

发布时间： 2023-06-20   点击次数： 299次   来源：魔都房房房    作者：Monika

自从上海开始执行新房指导价之后，虽然每年也小幅度的涨价，但无奈实在是跟不上二手房的涨幅。

近几年的大热的唐镇和大虹桥，在曾经也是不好卖的项目：

2018年，唐镇大名城紫金九号一期加推房源开盘，均价6.2万/㎡，总去化近6成，部分楼栋的去化寥寥无几，评论区更是一片嘲讽：

以下是评论内容摘选

这种鸟不拉屎的地方 也卖这么贵

这里是唐镇，谢谢

之前开车路过，以为这里均价四五万，还在说这房子卖四五万谁买了就脑子有包吧? 结果我现在六万多买的@

我就住在唐镇，大名城的位置我又不是不知道，旁边生活设施配套都没有。谢谢

同年，万科天空之城的开盘均价为5.8万/㎡，卖了9成。

而在2021年开始新房限价之后，这些区域的倒挂开始越来越明显，高峰期一二手差价高达4万/㎡。

“倒挂”成为了买新房的风向标，预算高的抢前滩、徐汇滨江，稍低一点的抢大虹桥，抢唐镇，转手就是成百上千万的利润。

于是，这几年周围的所有人都在盲目打新，因为再不上车，就没机会“挣钱”了。

但是，根据实际成交来看，限售五年的高认购门新盘最后可能不如另外一些具备其他“特质”的项目：

认筹率超过1327%的晶耀名邸，3月4月最新成交价单价仅15万+：

认筹率超过1296%的汇成南街里，4月低区最新成交价单价仅10万+：

可以说，上海楼市的价值逻辑依旧遵循着地段规律，人气超高盘不一定就意味着未来高倒挂兑现，买房还需冷静。

当然，我们并不是说所有倒挂盘都不应该买，而从倒挂数据上，我们也获得了另外一些感悟，分享出来，给大家借鉴。

01

新房供应确实稀缺的

近几年，我们在很多文章中都会看到“稀缺供应”类的描述，其实大部分都是板块内新房供应近期内很少的。

但这种稀缺也分两种情况：

第一种，就是还有地，只是暂时没有供应指标的，像浦东的中环、唐镇一带供应新房的频率目前都不高，但实际后续还有很多土地待开发；

另外一种，就是真的没什么地了，这里比较典型的是老静安和张江，我们分别来说。

先说老静安。

老静安近几年的新房供应也是屈指可数，其实是有原因在的。

一方面，老静安也就是原静安区建区较早，目前能做规划的，都是零星地块，石库门、老公房、高层、老厂房等互相交错，也没有统一风格。

另一方面，即使有空地出来，也都要承担一定的城市功能，例如东八块当时传说的豪宅，收回后造了商办和自博馆，协和城烂尾后收回还是造商办，中凯对面石门一路今年旧改拆迁，规划还是要造商办。

现在确定可以入市售卖的住宅，仅有两个，一个是近期刚刚定名「淮安里」的静安73街坊地块，另一个是信达曹家渡项目。

不管这两个项目未来定价多少，会不会有倒挂，被再多人吐槽城市界面一般，都是豪宅中最值得买的。

再说张江。

以张江楼市中非常具有代表性的张江汤臣豪园为例：

2011年售卖新房时26000元/㎡，并且持有张江园区劳动合同享受96折优惠，至2013年中尾盘售卖大平层房源时，均价在3.3万/㎡。

如今再看二手房，张江汤臣豪园四期成交价已经超出13.5万/㎡，而且价格极为稳定，较之2011年的时候翻了5倍多。

而反观张江这几年，就几乎真的没有什么新房，现有的待入市的也就仅有中建御华园一个，总的房源只有248套。

没地、没供应指标，现在几乎整个浦东都在盯着这个盘，是真的能买，也是真的难买。

02

真的做成了标杆的

前段时间5月二手房成交数据出炉后，我们也做了简单的分析和后续对于会不会救市的一些看法，整体上来看，上海楼市确实遇冷，成交量和部分区域的成交价格，明显开始下探。

但其中，有几个板块的房价依旧相当坚挺。

瑞虹新城。

瑞虹新城在开发了十期之后终于在去年年中迎来了收官，最后一批的入市均价为11.98万/㎡。

而在这两个月二手房成交中，瑞虹新城，直接19万单价卖了一套。

2015-2016年间交房、目前状态还算不错的六期，近几个月成交的价格都非常在线，而且成交周期也都很短，并不难卖。

但虹口区的其他小区并不是这样，带看减少，成交难度增加已经成了新常态。

翠湖天地

现在，很多人都说，上海房价跌了20%，如果一定要说有，总归是有的。

比如说学区老破小，和最高峰时期相比，别说20%，腰斩都是存在的；

比如说一些豪宅小区，高层和底楼的成交价格，差价20%也是正常现象。

但对于翠湖天地来说，却不是一般的稳健。

19年年初的时候，项目的二手房价格还在14万左右。

到了21年下半年，价格涨到了18万。

但和大部分次新房不一样的是，翠湖天地雅苑在21年下半年以后，虽然价格略有回落，但很快又有回升。

最近的成交价，除了部分高的卖到24万/㎡以上的，其余普通房源还是高于当时的18万。

这充分说明，标杆产品在任何情况下的硬挺程度都要远高于普通产品。

而且在同样的产品中，优质楼层、优质房型的溢价能力更强。

而接下来买房，倒挂可以作为一个参考标准，但也别盲目追高，产品任何时候都是硬通货。

03

位置比较好

但楼市可以说从无到有的

在上海楼市中，有几个板块近几年曝光率很高：如大宁、前滩······

无一例外，都是上海楼市的新秀。

虽然这些区域经常被划为泡沫板块，但在很长一段时间里都有极高的倒挂，即便这些区域过去曾经丝毫没有存在感，但位置决定了他们都不会太差，说白了，这些区域虽然涨幅高，但也都在意料之中。

1、大宁突破16万后，后面的新房都得抢着买

大宁真正开始走向大众视野当然要从2015年的大宁金茂府说起。

2015年4月18日周六上午，大宁金茂府首次开盘，虽说官方销控显示售出了200+套，实际出售100多套。

虽然当年的100多套不算少，但项目还是请了不少“演员”造势，将销售结果多报了近一倍。

但是，上海中环、新静安哪有永远的“鸡肋”。

短短3年时间，2018年，大宁金茂府迎来科技叠墅收官之作，随后，就是我们看到的大宁金茂府二手房冲上16万/㎡。

随着新静安城市更新的推进，再加上大宁就占据中环内的地段，同时产品力也在线，还带有一定学区概念。价值已经今非昔比。

2、前滩倒挂虽然掉回去不少，但“瘦死的骆驼比马大”

前滩在整个上海都属于起步非常晚的板块，比浦东的一些老镇像周浦、川沙都要晚上几十年。

但从东方体育中心建成后，前滩的住宅也慢慢发展起来，在华二落成后更是如日中天。

抛去学区这个高附加值的因素，前滩的地理位置和资源的结合也决定了它的高价值。

首先就是上海一江一河的重点板块，前滩就是黄浦江边一线位置，往往是诞生20W+豪宅的重要地带。

而这样的地段，自然会吸引到优质的商业、企业和人群。太古里、前滩体育公园、前滩休闲公园、莱佛士医院、晶耀前滩······即便没有华二，前滩也是一个自住舒适区。

当然，这样的区域，还有今年首次有新盘入市的桃浦，曾经的桃浦产业落后，不过随着桃浦智创城的落实，桃浦也成为了中环带上新的成片规划区，能级将再度起飞。

而且近期入市的项目宝华紫薇花园和金茂景泰府都是上海楼市公认的产品力代表，未来的桃浦可能会成为新一代的“黑马选手”！

总的来说。

如今在楼市下沉期，真相一遍遍的告诉我们，仅凭着账面倒挂和高认购率买的新房，可能成为一场“骗局”，不仅会和我们真实的需求产生偏差，很可能最看重的高涨幅也会“啪啪打脸”。

反而从长远看，那些经常被我们忽视的重要因素或者潜力板块，也并不是瞬间爆发，而是资源丰富度或者稀缺度、真正的品质、地段已经决定了它的价值地盘。

比如外环内的很多板块，几年时间里，洼地被逐渐抹平，很多当年没人沾手的冷门，就摇身一变成了“神来一笔”；

比如一江一河，资源的稀缺性以及规划定位，让部分地区有了比肩内环内的价值底盘。

如果只有倒挂，最后的结局也只能是“泯然众人”。

当然了，还是那句话，以上内容仅为个人观点，有不同看法欢迎留言讨论。