当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海楼市降而未僵并没凉 你还可以一直期待
发布时间： 2023-03-09 点击次数： 341次 来源：高尚领域 作者：必屋客
每逢月末月初之际，朋友圈里总是会有一些“告别旧月，迎接新月”的励志短句。当然作为一个房产从业者，此时的朋友圈也不乏一些“楼市唱空者”，在同样的时间，发出同样的呐喊：
卖新房的老生常谈：二手房已经全凉了；
买二手房的大声疾呼：期房风险更大了。
看到这类消息刷屏，最心惊胆战的莫过于一知半解的购房者，纷纷开始向消息散播者求助。不得不说“负面消息”永远都是吸引流量的最佳手段，上海楼市也不例外。
那么楼市真实情况是怎样的？
楼市现象背后的原因是什么？
二手房方面：上海10月份成交数据已经出炉：二手房成交约1.65万套，环比9月1.81万套成交，下跌约8.8%。
如此看来上海二手房成交量已经出现连续三个月的持续下跌。这么说的话上海二手房真的凉了吗？上海楼市正在降温，这是客观事实，但不是凉了！
原因一：我们不能忽略10月份国庆七天长假对于成交数据的影响。
据了解10月前2周成交量，明显低于10月后3周的成交量；
而前2周与后3周之间，唯一存在的变量就是国庆7天长假，并且后3周的二手房成交量相对比较稳定。这是一个季节性异动，2019年2020年的时候10月份也是低于九月份，只有2014年2015年处于楼市复苏期是10月成交高区之前的月份。因此可以推断：如果没有国庆影响，成交量会有一定提高。
原因二：任何短期内数据的上涨与下跌，都不过是数字间的变化。
道理很简单，数据是涨还是跌，涨跌幅的程度，都取决于对比数据的大小。
上海二手房成交量已经出现连续3个月持续下跌的情况，这是一个既定的事实，无法改变。但是我们也不能一味的只看数据的涨跌幅，而忽略的数据本身的绝对值；尤其是将时间线拉长之后，依然远超平均水平线的绝对值。
原因三：十月降温的幅度其实并大：两个方面：十月份16000多套的水平，依然要高于去年九月份到今年三月份之间的水平。依然高于那个时候降温最快的时候的水平。看绝对值虽然是一个偏弱的水平，而且也明显弱于2万套的荣枯线，但是相比去年四季度到今年一季度楼市最冷的量还要高一些。
新房方面：上海新房凭借“限价”的优势，价格大多都比同板块二手房要低很多。因此“打新”成了许多投资客户“另辟蹊径”的投资方式，毕竟上海楼市不仅有着“可观”的一二手倒挂，而且相较于变幻莫测的股市，也更具确定性。
但是10月份的新房数据出炉以后，却令人大跌眼镜。背后的原因主要有2点：
①新房供应量激增：除了政策以外，影响一个板块成交态势最直观的因素就是供应。上海自2022年6月份以来，5个月的时间，集中供应了5个批次的新房，累计新增房源58034套；而上海2021年全年也不过仅有6个批次的新房供应，全年累计供应新房73408套。
②土地供应量加大：今年前三轮土拍，累计供应宅地109宗，累计吸金超过3000亿。就在最近，上海土地市场又官宣了第四批集中土拍的出让时间，预计在12月中旬开始，届时上海今年土地揽金大概率超过4000亿！大量的土地出让，便意味着未来大量的新房供应，当供过于求，即便再热门的板块，也必定降温，不信你看临港。
上海楼市前景
明年楼市的总体情况要好于今年，我们既看到很多不利的消息和因素在影响上海和全国很多城市楼市，也要看到有利的因素，那就是政策面，贷款面持续放松之后所累积出来的能量，会慢慢的扭转整个强势城市下行的态势，诸多的政策的势能慢慢转化成市场的动能。
所以对于上海楼市的前景我的态度依然是看好，因为从整体而言上海楼市的韧性还是很强的。
一方面是，作为长三角、上至全国乃至全世界都举足轻重的大都市，上海的土地资源是不可复制的，尤其是寸土寸金的市区更是如此；
另一方面，上海背后拥有强劲的购房需求，即便短期看成交量连续下降，这也不过是“盲人摸象”，当参考绝对的成交数值时，上海依然还是上海。
我们再退一步讲，假如上海真的有一天成交量大幅度降低，你们还会相信TA吗？我的答案是YES!因为上海目前实行的是全国最严格的购房政策，即便真的有那一天，上海也有诸多“利器”可以迅速救市。
一、减少供应、增加需求
作为楼市的“大杀器”之一，供需永远是调控楼市温度的利器。减少供应就是减少拍地、减少新房供应即可；增加需求最简单的就是增加旧改。比如说上海近年来成立了总金额约840亿元的旧改基金；再比如说今年8月份上海成立了以市长为首的“上海市城市更新领导小组”……
二、贷款政策、税费政策
其实今年以来贷款政策已经放松了很多，无论是从利率、还是从放款速度而言都是如此。但其实上海还有很多措施可以实行，而且全都非常有效。
比如说二套首比例下调，目前上海二套首府比例大多都在70%，如果降到50%呢，如果降到35%呢，再低我都不敢想了。
再比如说降低非普通住宅标准，目前上海非普通住宅的标准是以环线加总价来限定，非普通住宅不仅首府比例非常高，税费交的也多。如果降低甚至取消的话，肯定可以很大程度的救市。
当然除了豪宅税之外，其他税费方面的优惠，也都堪称楼市利好，比如说：契税、营业税、增值税、个税……
三、购房政策
之前也有提到上海目前实行着全国最严格的限购，一旦放松甚至取消，莫说救市，直接“牛市”了。比如说临港，虽然目前每年新房供应超过1万套，但是一旦放松，绝对一抢而空。购房政策放松的手段也有很多，比如说：购房资格、赠予、结/离婚……
四、挂牌政策
自2021年8月份起，上海便实行二手房核验价政策，各大中介平台高于核验价的挂牌价格，纷纷不予显示。说的直白一点：这就是政府不承认目前二手房高昂的价格，从根本的层面有效的降低了老百姓的心理预期。
五、写在最后
无论市面上如何唱多/唱空，一定要有自己的判断。
目前看下来房地产还是拉动GDP的主要支柱，上下游所延伸的分支行业非常多，并且提供了无数的就业岗位，所以我们依旧可以相信TA！同时我挺鼓励大家没事时多出来看看豪宅的：
因为这是底层窥视上层生活方式为数不多的途径之一。很多中产天天靠刷网络来了解世界，最后被各种商家利用并收智商税。看房却可以让你零距离接触一下上流社会，即便屋子里没人，也可以了解下他们的吃穿用玩、业余爱好、甚至还能看到他们孩子的课程表，放在平时，即便是富人的普通朋友，也是绝对不可能的。
如果有幸遇到爱唠的房东，聊上几句也许会有意想不到的收获，比如问问房东为啥要卖房子，可以推测房东接下来的资金流向，对当前大环境的看法等等。只要问的问题只要不太敏感，都会如实相告。毕竟奋斗到这个阶层，也没必要骗你。
泼个凉水
选择新房时期望值别太满
以黄浦区为例：复星集团是黄浦区福佑地块的主开发商，看这样子也没钱大举投资建设了，蚂蚁集团虽然也有入股建设，但杭州马还在西班牙长期度假呢。
之前的文章里也提到过，按板块终局给楼盘估值的话，未建成地段得打个不确定性的折扣才明智。不得不提一句，黄浦区选商办开发商的眼光是真的不怎么样，从人民广场的民营大杂烩到董家渡N度易手（泛海、中民投、绿地）。
老卢湾（九龙仓+新鸿基+香港新世界+瑞安）原来是能和静安、徐汇别苗头的存在，并到黄浦之后逐渐失败，马当路蛮好的位置搞成了平民商圈，旭辉现在也出问题了，淮海路黄浦段与徐汇段差距是越拉越大，所以对买房选择在建板块真是门技术活，考虑选择成熟地段的二手房也还是不错的，不过记得要找毕乌科哦。
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