当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海新楼盘刚需降温，改善红盘入场了！
发布时间： 2023-03-09 点击次数： 337次 来源：期货大厦 作者：必屋客
01
市区争相“上分"
普陀此次来了个大满贯
首先，我们先带大家回顾一下今年已公示的六个批次的新盘：
在去年2月14日，今年一批次的33盘集中公示，虎年开闸第一波新盘非常“凶猛”，招商外滩玺、瑞虹瑧庭、百汇园、嘉盈峰多个热盘如约而至；
去年6月10日，二批次46盘的名单公示，认购公示期、认购时间缩短、认购比扩大，最重要的是，公示、认购明显提速，公示当天就有楼盘确定了认购时间，市中心、宝山、五大新城供应量同步上升；
去年7月14日，三批次40盘名单公布，相比之下，三批次不仅盘量、推盘套数不及前一个批次，从分布区域来看，市中心多区供应为0，松江独占鳌头；
去年8月14日，四批次39盘12421套房源再次上线，此次入市内环几乎轮空，市区改善遇到了瓶颈，大虹桥也仅有两盘，迎来了阶段性的“休整”，但老大难的浦东8盘齐发，认购选房热火朝天，临港滴水湖的105金融片区也迎来了首个全新住宅项目；
去年9月17日，五批次32盘9093套房源来袭，无论是盘数还是套数，都是历史新低，市中心持续缺货，五大新城成为了此次供应的主角，刚需依然是底色；
去年10月14日，六批次官宣28盘10784套房源，虽说盘数成为了历次最低，但热盘的供应量有了明显的提升，闵行、浦东的高分选手迎来了改善的良机，市区供应依旧是老大难。
看完了前面六个批次的供应，想必大家都注意到了一个关键点：从三批次开始，市中心持续缺货！
但根据我们预测的清单其实可以看到，接下来的市中心各区中不乏多个热盘，大宁的高倒挂、低总价盘市北华庭，徐汇长桥汇成南街里隔壁的地产·尚海悦庭，浦东东郊别墅区的浦开江南里、世博板块的雪野别墅都是个顶个的热。
除此之外，普陀此次也终于迎来了“高光时刻”：
天元府和大华峯荟前期已经有房源首推过，石泉、万里两街道相距非常近，大家应该都非常熟悉；
位于普陀内环内、苏州河畔的招商苏河玺也预计会在七批次迎来项目首推，贴着之前售罄的新湖明珠城，延续苏河畔和配套成熟的优势，又是区域内一个热盘；
真如城市副中心的新俞里也在近期爆出了户型，此次也都是清一色的大户型，这七批次大概率就上了；
体量超过千余套、捂盘小能手品尊国际三期也极有可能会在七批次亮相，作为区域内的品质标杆，成熟的社区氛围和自成一体的社区配套在普陀也称得上出彩。
但如果真如传言中的价格要定在10-11之间，对追求改善的普陀人民来说压力倒是不小，积分可能会非常友好。
另外，市区中像老静安的鸿印里、汇成南街里工程进度也早就达到了可入市标准，根据销售口径并不在我们此次预测名单中，但也没准会来个“突袭”，高预算、高积分的朋友也要随时关注。
02
浦东可谓遍地开花
豪宅、刚需都有一席之地
和其他区域不同的是，浦东作为上海占地面积最大的一个区域，近两年的反转也是相当快。
在前两年，浦东还是供应大区，内环内、前滩、唐镇、周康都是供应的主力区域，但随着土地供应的频次降低，新盘供应的减少加上规划预期兑现程度的加深，浦东已经逐渐走上了“人均红盘”之路，积分要求拔高了不少。
但好在，就七批次目前的预期来看，浦东此次的供应似乎能兼顾到刚需、改善、中低积分和高预算高积分几乎所有人的需求：
在高端别墅供应上，风一直很大的浦开江南里和最近一段时间才突然有消息爆出的世博板块的雪野别墅不管看地段、产品、价格，都是全市别墅中的佼佼者。
森兰壹公馆位于浦东高行镇的森兰板块，除了地铁口和板块本身就非常宜居这些外显因素之外，还有一个特殊的点，森兰壹公馆已经是现房状态，而且项目的前期产品已经明确学校（项目前期学校为六师附小+进才，学区以最终划分为准，仅供参考），对很多家长来说，是个不小的优势。
而前滩南也就是三林滨江南的中企云萃森林，最大的优势，就是距离前滩足够近，中间也就一条中环高架，作为整个板块最北侧的云萃森林，几乎是步行就能享受到前滩的商圈资源，比如太古里。作为统一规划开发的三林滨江南，还远远未见其顶。
另外，还有高桥、川沙、康桥、祝桥等板块， 在持续多盘、多批次供应之下，积分难度属实降低了不少。
像康桥的横沔玖境·瑞府经过连续加推、川沙的东岸观邸·云尚丹霞首开套数达到640套，积分要求都会相当友好，依旧非常利好刚需。
断供许久的祝桥板块，也将迎来期待已久的全新品质新盘森兰·海天名筑，为该板块和真个大浦东区域提供住宅新选择。
03
五大新城供应减弱
但依旧不乏优质产品
我们在文章的开头部分也提到过，今年的第七批次其实是以改善产品为主基调的 ，刚需产品会暂时休整，而具体到了每个区域：
首先，嘉定马陆和嘉定新城片区会供应两个全新盘：
新城片区的招商璀璨湖畔位于十四五规划中重点发展的远香湖中央活动区，规划中的科创科研、商业商办、居住、公共服务功能非常完善，再加上有招商蛇口和南昌市政这样央企+国企的品牌背书，目前来看关注度已经非常高！
而嘉定马陆的越秀保利嘉悦云上距离地铁要更近一些，距离11号线马陆站直线仅约300米，因为有房地联动价，所以项目价格已经明牌，指导价约4.98万/平。
新房方面，项目南侧不远处就是南翔云翔大居，这里与马陆基本上是共享配套的，但与地铁相距较远，价格已来到约5.7万/平，嘉悦云上与之相比性价比相当明显。
其次，奉贤和青浦此次可以入市的新盘目测也仅有一两个左右，积分都会相对友好。
另外，还有宝山，其实在今年一整年的供应中，宝山的供应量和选房难度都非常理想，除了五批次没有供应外，其他每一批次平均量基本都能达到5盘左右，各个板块都有兼顾。
从积分上来说，除了四季都会几个批次入围积分要求在60分以上，其余大多低分或不触发积分，对年轻一代的刚需或者二套改善的家庭相当适合。
接下来预计会入市的罗泾的远洋红星宝山天铂、淞宝区域的上海长滩和宝莲玖邑预计总价会在三百多万起步，低积分购买也完全无压力。
总的来说，此次第七批次的入市，与上个月公示的六批次算是一个很好的互补，也非常接近去年年底的供应逻辑。
改善的大量入场，在今年和往年频次都不算高，所以七批次需要把握机会。
另外，其实上面内容也有简单提到过，虽然部分高热度新盘目前表示近期无入市打算，但根据以往经验，可能也是出于控制热度的需要，不排除突袭入市的可能，高分还是随时关注！
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