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发布时间： 2024-02-01 点击次数： 249次 来源：魔都房房房 作者：中金国际广场官网小编整理
近几年，已经有越来越多的人接受土地是“金融”而非“财政”，房地产是资本市场而非普通的商品市场。随之而来的一个流行观点，就是认为股市和房市之间存在替代一些关系。
因此，很多专业的投资者都在股市和一线楼市中来回切换，寻找资产增长点。
1998年房改后，中国房地产行业真正意义上进入了市场化阶段，虽然中间伴有周期性波动，但这20余年整体来说就是高速增长期。
当楼市处于上行周期时，这部分投资者往往会迅速出击，达到预期涨幅后又迅速脱手。
与此同时，股市也出现过与楼市同涨同跌或者此消彼长的时期，围绕经济基本面顺周期波动。
因此，在楼市不景气周期下，很多投资者习惯性转向股市。
但在过去的2023年，连京沪的房子都在跌，大A股就更不用说了，说财富粉碎机也毫不为过，更有甚者，如果投资了“鼎益丰”这种民间玄学理财，一夜之间颗粒无收。
在这样的情况下，除了一小部分卖房跑路的，笔者发现，除了最近各路大佬抄底上海核心资产，还有不少私人买家开始重仓上海豪宅：
其实，按照笔者个人思路，目前，这可能是资产保值增值，最好的方式之一。
换句话说，不管你是豪宅还是刚需，是投资还是自住，2024年，你能买的，其实都只有一种房子。
刚需买新房，豪宅买二手！
先别急着骂，先看完文章。
01
为什么说豪宅要买二手
过去的一年，大家其实会有一个非常统一的感受，豪宅是真的非常难等。
大致来说，其实就两个原因：
上半年是因为云锦东方，豪宅热度太高需要压一压；
下半年是因为价格，随着风貌别墅的批复，豪宅的价格一直处于上升通道，似乎没有设置上限，这在一定程度上拔高了开发商的预期，大家都在报高价，等涨价。
这种情况不止存在于早几年拿到的无联动价地块，还包括杨浦、普陀部分有联动价的新盘，也在尝试突破联动价。
但2023年一整年，其实豪宅市场转变非常之快：
上半年，整体楼市下行，但二手豪宅依旧稳定成交；
下半年，部分二手豪宅成交价格腰斩，且成交量少；
到了年底，豪宅价格明显筑底，成交量也开始稳定回升。
2023年上海总价2000w+的二手豪宅成交小区最多的世茂滨江花园，总计成交了50套房子，成交均价仅10.4万/㎡；
其次是中海建国里二期，成交了23套房子，成交均价仅14.7万/㎡；
成交量位居第三的浦东星河湾在2023年总计成交了21套房子，成交均价也是10.4万/㎡。
但是再看新房市场，除了位于徐汇滨江、单价高达16.5万/㎡的云锦东方，其他豪宅的价格也都不算低：
而且，再看土拍市场，2024年的豪宅单价比往年又要高出不少，20万+项目其实远不止表格里这些（还有部分无联动价）：
很多板块豪宅的倒挂已经聊胜于无，甚至出现新房价格比二手高出许多的状况。
而且现在的纯豪宅小区，更加倾向于打造大户型平层，即使有小户型也占比不高，所以你很难在买新房豪宅的时候买到合适位置，合适大小的户型。
但在二手房市场，一方面确实是在降价，2023这过去的一整年，我们听到最多的就是豪宅价格腰斩，而且在各轮新政后，二手豪宅的挂牌量也在陆续增加。
所以，未来手持同等的资金，在二手市场的选择面一定是大于新房市场的。
再说，企业动向上，2023年，全国房企100强企业爆雷42家，豪宅整个运作过程需要的投入更多，实际上风险更大。
02
刚需更建议买新房
其实在前两年，不管是豪宅还是刚需，不管是自住还是投资，买房买新房都是铁律，倒挂成了所有热门板块的新盘的“免死金牌”。
但随着二手房价格的持续下跌和新房价格的持续上行，多个板块其实已经没多少倒挂可谈，那为什么笔者还是建议刚需去买新房，其实原因就三点：
1、部分板块其实依旧存在倒挂
这里不得不提到前两年两个大火的板块：唐镇和大虹桥。
唐镇当年6万左右单价开盘的新房，在最近一两年二手房单价最高时期卖到了10万一平，虽然目前跟随大盘下跌，但标杆小区近期成交单价依旧在9万+。
而唐镇目前待售的离地铁最近的新盘，均价在7万+/㎡，即便市场不好，买新盘依旧是最好的选择。
再说说大虹桥，在前两年的超量供应后，其实大虹桥目前的二手房价崩塌的比唐镇要夸张的多。
当时二手房卖到9万+/㎡的万科天空之城、蟠龙天地、仁恒西郊花园多个标杆次新房成交价格已经跌到了7万+/㎡左右。
而大虹桥目前最新的一个待入市新盘同济蟠龙里指导价6.5万/㎡。
虽然一二手价差缩小了很多，但目前大虹桥其实依旧是二手价格高于新房。
其实像大虹桥和唐镇这样的板块目前还有很多。
不谈供需关系，在很多板块买房，目前新房价格依旧低于二手。
2、刚需近几年供应量很高，未来刚需二手房挂牌量还将持续增加
根据兔博士最新报告，上海目前目前二手房挂牌套数达到145313套，环比上月上涨了22%，同比去年上涨了69%左右，而且近几个月的走势来看，这个数值其实还会增加。
而在这所有的挂牌房源中，占比最高的其实就是刚需房。
从价格来看，挂牌在800万以内的房源占比高达78%左右，成交主力其实也是这一批房源。
从面积来看，目前挂牌量最多的是95㎡以内的中小户型，占比达到64%左右，仅60平以内的小面积挂牌就接近4万套。
这也说明，刚需房源不管是在过去成交还是未来挂牌中都占据主力。
如果你此时买房选择二手房，未来会和你现在买房时一样，再次陷入竞争红海，房龄老，小区状态普通，户型过时，毫无竞争力可言。
而你此时买新房，可能有点倒挂，小区新，物业管理好，户型、装修都是最新标准，未来即便进入二手市场，也是竞争力最好的一批房源。
不过这里还是要提一下现在的新房暴雷和维权，上海近两年拿地已经大多都是国企央企，其实已经相对安全，但维权这件事其实很难避免。
因此大家买新房，其实最好提前多做做开发商的功课，以往的交付的负面新闻，在其他城市的楼盘质量都要提前了解。
3、如果市场好转，越新的房子行情越好
上海目前的这一轮普跌，其实是从学区房和老破小率先开始的。
市区的高价学区房，普遍房龄老，面积小但单价特别高，溢价明显，没有学区概念炒作后，会完全跌回地段价格。
老破小其实也是同理，完全由地段撑着，当大家开始更加注重生活品质而不是完全看地段的时候，老破小的价格就会一跌再跌。
反观一些品质不错的豪宅和近几年做的不错的新房，其实相对来说非常坚挺，即便是价格回落，下跌的幅度和速度也远低于前者。
等下一个房地产周期开始，市场回暖，品质较高的、房龄较新的这一批房源，都会是反应最快的，最容易涨回来的。
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