当前位置：主页 > 新闻资讯 > 研究快报 | 2022年四季度广州办公楼市场回顾与展望

研究快报 | 2022年四季度广州办公楼市场回顾与展望

发布时间： 2023-01-16   点击次数： 623次   来源：高力国际   作者：宛耀飞

广州2022年第四季度办公楼市场

提振市场信心 2023年楼宇经济复苏可期

在2022年末之际，当广州市政府率先提出更积极的防疫政策，俨然已为市场注射了“强心剂”，市场活力随之被激发。除此之外，中共中央国务院在近期印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》（以下简称《纲要》）提出要激发消费活力，扩大内需。被压制的市场消费潜力，预计在明年全面释放。当政策暖意提振市场信心后，楼宇经济有望在2023年迎来复苏。

一、四季度净吸纳已扭转正

消费品和专业服务类企业成为租赁需求动力

本季度，市场净吸纳量约达三万平方米，符合三季度时做的回正预判。但市场去化水平主要依赖越秀子市场一个新入市项目的预租拉动，如扣除新增预租体量，季内去化约一万平方米。受季内疫情封控影响，市场压抑的需求仍未能释放。但CBD珠江新城市场需求表现出韧性，主要来自专业服务类行业。

据高力国际统计，除新入市的项目外，目前珠江新城近90%的优质楼宇空置率依旧保持在10%以下。我们从2022年四季度租赁需求中发现，消费品类租赁需求的活跃度在回升，消费品和专业服务类企业是租赁的主要需求动力，共占比超50%，而互联网科技类的租赁热浪较今年前三季度有明显收缩。季内，尽管全市租金下降幅度较第三季度有所收窄，但所有子市场租金均未能实现增长，净有效租金环比下降1.7%。得益于新项目的大量预租以及存量项目去化，空置率较上季度并无明显变化，维持在15.0%。

在当前空置率上升压力较大的情况下，我们建议业主方可以对楼宇的硬件配套进行升级以增加自身的楼宇价值。据近期发布的《纲要》，提倡要大力发展节能低碳建筑，预计绿色低碳建筑会是未来发展的重要方向。除此之外，部分业主可对租户提供更多的增值服务，如推出定制化装修服务，让租户获得“拎包入住”的体验。

二、2022全年

甲级写字楼市场回顾

需求

整体市场观望情绪浓厚

降本增效是贯穿全年主旋律

2022年是广州写字楼租赁市场充满挑战性的一年，租赁需求较往年有明显放缓。在与2021年新增供应相差无几的情况下，去化水平仅约为去年的1/3。降本增效是贯穿全年的主旋律，租户在租赁决策上保持较为谨慎态度，观望氛围浓厚。

互联网科技、专业服务和金融行业是2022年的租赁主要需求来源，共占比超70%。其中，互联网科技类企业需求较往年有所下滑，但其占比仍位居第一，近40%。值得注意的是，在当前复杂的环境下，推动了专业服务类行业的发展，从其细分领域上看主要来自律师事务所。

供应

全年新增供应超50万平方米

主要来自琶洲子市场

2022年，全市新增供应超50万平方米，高于过去十年年均新增供应40万平方米体量，市场已进入新一轮供应高峰时期，预计将持续至2024年。今年，近50%的供应来自琶洲市场，推升全市甲级楼宇存量至690万平方米。而珠江新城和越秀子市场从今年开始，会逐步进入市场去化周期阶段。

空置率

受新增供应影响

空置率持续上升

全市空置率在今年累计上升5.7个百分点，涨幅达过去十年的新高。除天河北市场外，所有子市场空置率均上升超4.0个百分点。其中，越秀市场空置率录得最大涨幅，为6.8个百分点，主要原因是区域市场楼宇的楼龄普遍较大，部分对硬件配套设施有较高需求的租户会选择外溢至其它子市场。而琶洲整体市场在今年表现平稳，在近30万平方米的新增供应下，空置率仅同比上升4.6个百分点，个别优质项目在入市时，已能达到40%的预租率。

租金

区域竞争加剧

整体租金走势承压

受新增供应及宏观市场经济等综合因素影响，市场租金整体走势继续下降，全市净有效租金已连续四年下滑，并在今年跌幅超5.0%。CBD珠江新城租金在全年累计下降超5%，降幅为各子市场最大。尽管区域租金水平仍为全市最高，但其与非核心区的租金差在不断缩减，区域间的竞争在同步加剧。

三、高供应背景下

短期内空置率压力会继续显现

在优化疫情防控的背景下，预计2023年市场需求会有所回暖。伴随开放经济活动的政策暖意，消费势头大概率会在2023年拾级而上，预计消费品行业需求也会随之更加活跃。

展望2023年，在天河北及越秀子市场可租赁面积较少的情况下，我们预计明年的市场需求会更多的来自琶洲和珠江新城子市场。新一轮供应高峰将持续至2024年，预计2023全年新增供应为近70万平方米，其中琶洲市场的供应占比90%。如新增供应均能如期入市，广州甲级写字楼的存量将突破750万平方米。随着疫情的影响逐步减弱，需求层面有望逐步回暖，但在高供应影响下，预计全市空置率会被继续推升3-5个百分点，租金在短期内大概率会继续承压。

高力国际拥有全球化的资源平台，拥有经验丰富、深谙本地市场的专业顾问服务团队，对办公楼领域有深入的洞察与前瞻的视角，对市场变化具有极高敏锐度。

高力国际始终秉持“以客户为先、突破创新”服务理念，与业主、租户及投资者的紧密合作，为客户整合多种资源，用诚信和投入换取长期价值，全面助力客户加速成功。