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发布时间： 2023-10-24 点击次数： 562次 来源：蓝色基石数据研究院 作者：北岸长风官网小编整理
蓝色基石数据研究院[简称“蓝石数据”]以商办地产服务平台“点点租”九年来所沉淀的海量真实数据为研究对象，从区域、周期、以及供需、交易等多个维度展开研究分析，持续向市场输出专业报告，为更多行业研究工作者提供真实专业、具有深度的数据支撑。
上海主要区域写字楼市场
新增供应：173万平方米
季度吸纳量：43万平方米
平均租金：6.91元/平方米/天
空置率：14.85%
经济稳步增长，新增集中入市
未来去化压力加剧
第三季度，经济逐步复苏，多个写字楼项目竣工落成，季度录得新增供应约173万平方米。在供需关系不断变化的复杂形势下，写字楼业主通过提供多种增值服务来吸引租户入驻，包括租金减免、租期灵活、精装修服务等。但在第三季度中项目二房东、联合办公项目的交易表现不及预期，部分出现危险信号，面临退出市场的困境，此外第三季度写字楼交付量提升，市场供需比仍然在增加。
核心区域写字楼季度表现
第三季度，黄浦区核心区域写字楼吸纳量表现平缓，录得11.7 万平方米，平均租金及空置率整体波动幅度小，黄浦区市场新增需求客户较上季度呈小幅回落。新增待租房源的挂牌均价在7月底有较大幅度的降低，季度中期出现攀升，季度末较季度初约降低7.8%。
第三季度，静安区整体租金持续下滑，写字楼市场需求远不及预期，核心区域的成交量普遍偏低，和中外环及新项目形成很大竞争。在行业需求上，金融、教育培训类企业呈现复苏趋势。目前，大部分业主开始倾向为租户提供定制化装修服务，在更多服务细节上提高市场竞争力。
第三季度闵行区各项指标趋于平稳，区域内租金水平没有太大变动，虽然各项目去化压力大，但是并没有出现大幅度的租金下降的情况，区域内多个项目的潜在的商务条件优惠明显，能够更大程度地匹配到目标客户群体。
浦东新区目前整体空置率平均在10-15%左右。租户方面，因经济环境影响，大部分企业面临直接倒闭或是缩减风险，受预算限制，一部分企业选择外迁；业主方面，甲方积极采取相对的策略就是降价提佣，提高市场渠道积极性，收效甚微；供需方面，租户需求量并没有明显增长，而新增写字楼数量则在不断上升，导致区域内空置率上升，市场竞争形势依然较大。预计热门科技行业仍然占据市场需求主导。
第三季度，上海徐汇区无大存量增加，吸纳量约录得 10 万平方米，在主要的 7 个行政区中表现排行前列，环比来看，徐汇区平均日租金浮动差值小，趋于相对平稳，经济形势紧张的背景下，区域内企业变动较少，空置率整体变化不明显。在第三季度，金融、游戏、互联网等高科技企业仍然是区域成交的主力军。
本季度区域内市场活跃度较前一季度明显下降，市场表现乏力，部分开发商项目在本季度未有新签租户入驻，租户退租呈现上升趋势。整体市场仍处于低迷状态，供大于求；区域内精装办公室需求客户居多；区域内客户预算租金降低，对挑选办公场地决策周期变长。新增供应方面，虹桥联合大厦、艺丰中心、荟聚中心入市，目前处于预租阶段，供需差距拉大。
► 关键指标
第三季度新增供应量集中入市，存量增加 173 万平方米，写字楼市场的竞争更为激烈，在存量刺激下，成交量微微上升。传统旺季到来，第四季度甲方预计会有更大的动作来刺激市场活跃度。
► 甲方调整
第三季度中，甲方在租赁价格上的调整频率下降，侧重于在配套服务上给于更多的福利政策，同时在项目运营上增强广告投放力度，增加对外推广的渠道，以吸引更多租户关注，提高带看率，促成交易量提升。
► 市场动态
整体来看，上海写字楼供应量的增速远超需求量。业主方为提高去化效果，积极结合政策提供租赁优惠举措，以此提高企业客户的兴趣；租户方在社会环境处于消费降级的背景下，选址周期变长，选址偏好高性价比的项目。因此一段时间内，写字楼市场依旧处于供需磨合阶段，竞争依然激烈。
► 未来预测
第四季度在经历前三季度的市场调整后，市场行情仍然处于低迷状态。当前供需比过大仍然是市场面临的最大难题，即便企业选址需求量有上升的趋势，但短时间内成交量依旧无法填补新增楼盘的空缺，各方都在积极调整策略，并且第三季度相关政策频频推出，预计将在第四季度有所促进。
北岸长风