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发布时间： 2022-12-07 点击次数： 814次 来源：楼典 作者：必屋客
作为全网最关注张园的博主，楼典在过去几年中，一直在追踪张园的动态。
张园西区在11月27日试营业开幕，在12月1日正式对公众开放，楼典身边大部分人的第一感觉是，怎么造得这么快？
这次开业的西区，其实在几年前已经修缮过一遍，也不需要修建地下室，加之是静安重点工程的重点工程，所以整体的速度比较快。
石库门本身不是一个高级的建筑样式，整个建筑格局和开间都很小，所用的材料红砖、水泥、石膏基本都是便宜货，是一百年前的开发商为了降标简配研发出来的一个上海本土化的住宅产品。随着时间的所推移，石库门反而成为了一个代表上海的建筑样式，只能说是阴差阳错。
回到张园，张园算是石库门里弄中质量的尚品，除了传统的里弄之外，还穿插着几个精品的独栋建筑，街道的网格和尺度纵横交错，共同合围了一个大的街区，十分的有趣味性。
张园西区第一批开出了12家店，大部分是限时店，作为世界三个奢侈品集团的大本营，静安还是得到了三大的鼎力相助。
·LVMH拿出了LOUISVUITTON、DIOR，占据了最好的两个独栋位置。
·KERING拿出了头牌GUCCI
·RICHEMONT拿出了VACHERON CONSTANTIN
·香氛美妆是一个重点，包含了BVLGARI Parfums、SISLEY以及DIPTYQUE
·生活方式品牌：Moët&Chandon、LEICA、RE而意、BY FAR
·餐饮目前仅有DV的新孵化品牌以及蓝瓶咖啡
虽然仅有12个店，但整体的招商还是比较精挑细选。从目前的落位来看，张园西区完整开业后，还能吸引10-15个品牌落户，值得期待。
从张园的店铺的定位来看，可以真正地实现一个策展型的商业空间，满足这些大品牌的需求，不断举办各种品牌文化活动：一是绝佳的地理位置，二是百年的历史文化内涵，三是探索感很强的动线布局，三者融合构成了张园独特的文化竞争优势。
张园西区的建筑美图全网已经有很多，楼典今天分享一下在张园看到的有趣细节和物件。
张园整体绿化不多，只能通过花盆、垂直绿化点缀，但效果却出奇的好，每个品牌都在自己独栋的院子中打造了一座小型景观，与石库门建筑相得益彰，各具风格。
从世界商业格局来看，上海还是缺乏一个封面级别的代表作品，作为城市历史文化的传承与商业的复兴，类比于东京的表参道（Omotesando）、银座（Ginza）；米兰的埃玛努埃尔二世拱廊(Galleria Vittorio Emanuele II)以及LVMH改造的巴黎莎玛丽丹百货商场(La Samaritaine），张园无疑站在了一个绝佳的起点，同时拥有了上海最重要的历史位置和最精华文化传承，能为静安、上海、中国打造一个新的世界级商业封面。
张园一期虽然只有两万平方米，但全部建成之后，丰盛里+张园+华润+兴业太古汇的协同效应，会为区域带来超过23万平米的优质商业，加上三线地铁上盖的不可复制的交通优势，将会彻底巅峰南京西路的商业格局。
太古的进击与恒隆的危机
南京西路商业以前是几个离散的点，其中上海恒隆广场无论从品牌还是销售额来说都是霸主，而随着南京西路众多离散的城市更新项目逐渐落成后，点逐渐成了线。而待张园周边项目落成之后，南京西路的商业成了一个完整的“面”，并把商业氛围带到了威海路、陕西路几条支路。
现在的南西霸主恒隆也是很有危机感，在当时张园遴选轻资产运营方的时候，也进行了投标，但奈何，输给了最不能输的对手——太古。
伴随着武汉恒隆广场与昆明恒隆广场的开业，恒隆目前是大中华区的奢侈品开店数量排第三的开发商。而太古则是在前滩太古里开幕后，紧随其后位列第四。
随着张园西区的顺利开幕，太古也在马不停蹄地启动兴业太古汇的升级工作。此前，LVMH旗下的CELINE与LOEWE已经在兴业太古汇开设了临时店，而另一些一二线奢侈品牌，比如IWC，Givenchy，Zegna，Salvatore Ferragamo，Max Mara，Marni也在兴业太古汇开设了旗舰店或临时店。
兴业太古汇也在不断地把一楼原先的美妆品牌换位到地下一层，释放一楼的空间来吸引更多一线奢侈品大牌落户。楼典小道消息得知，兴业太古汇的一楼升级品牌阵容会令人惊掉下巴。
从未来的项目Pipeline来看，恒隆在全国尚未开业的商业项目仅剩下杭州恒隆广场及市府恒隆广场二期。而太古则是在过去几年一连落子了西安太古里，三亚太古里，北京三里屯太古里的升级以及未来潜在的深圳、浦东洋泾、前滩第二项目，加上升级中的兴业太古汇，太古的新奢侈品项目组成了一个庞大的资产包，可以和奢侈品牌谈一个庞大PackageDeal，而深圳、西安、三亚都是相对竞争没这么激烈的城市。
相比于进击的太古，对于恒隆来说，则是没有这么乐观。杭州恒隆的天价地王在开业时面临杭州IFC、杭州SKP、杭州万象城、杭州K11、杭州大厦的狙击；武汉恒隆广场面临武汉SKP的竞争；沈阳两个恒隆广场之前一直被华润万象城按在地板上摩擦。
而上海的两个项目中，小商圈范围内，上海恒隆广场面对了兴业太古汇与张园的分流；港汇恒隆广场则是面对了30万㎡新鸿基ITC项目的直面竞争。在大上海范围内，则是面对了前滩、徐汇滨江、新天地等多个新奢侈品项目的竞争，可谓是四面楚歌。
上海两个项目对于恒隆有多重要不言而喻，2015年-2020年，上海两个恒隆广场为恒隆贡献了近170亿的租金收入，而在中国另外8个广场的总和只有约77亿。而从利润角度来说，上海的两个恒隆占比则更为重要。
所以对恒隆来说，如果上海这两个现金牛的表现出任何问题，恒隆与奢侈品品牌的谈判会处于更大的弱势地位。在全国范围内，恒隆受到太古、华润、新鸿基与SKP的激烈竞争，这对恒隆和将上海两大项目视为掌上明珠的陈启宗来说这是一个巨大的危机。
从目前来看，恒隆在上海两个项目无论从运营还是品牌阵容来说都堪称完美，但其最大的命门还是在商业面积的局限性。目前，全国范围内20万㎡级别的一站式奢侈Mall是一个大趋势，恒隆亟需在上海再拿下一个旗舰项目，来代表其大中华顶尖的城市综合体运营商水平。对于恒隆来说，习惯于逆周期投资的它，目前在上海拿地是一个绝佳的时机，如果错过上海这个窗口期，恒隆的奢侈品之路未来必然是筚路褴褛。
上海恒隆广场