当前位置：主页 > 新闻资讯 > 规模最大却首日破发，保租房REITs前景究竟如何？
发布时间： 2024-01-23 点击次数： 250次 来源：新商业之家 作者：国际传媒港写字楼出租中心整理
近两年，各地纷纷推动发行保障性租赁住房REITs，“以存量带动增量”。据统计，已有十余个省市的保租房项目在筹备入市，已发行的保租房公募REITs也在准备扩募。业内普遍预计2024年，保租房公募REITs数量和规模都将再上一个新台阶。
近日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下文简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）举行上市仪式。不过，上市首日即破发，次日跌幅超7%，引发外界关注。而此前上市的四单保障性租赁住房REITs累计跌幅均达25%以上。
市场上发行规模最大的保租房REITs
据同策研究院撰文分析称，保障房REITs，就是一种主要收益来源于保障性住房的基金，可以说是投资人通过间接持有的基础设施，比如公租房的股权，来享受运营基础设施产生的权益。
近日上市的国泰君安城投宽庭保租房REIT的发起人为上海城投（集团）有限公司，原始权益人为上海城投房屋租赁有限公司，运营管理机构为上海城投置业经营管理有限公司。基金管理人、资产支持证券管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称国泰君安资管）。
值得注意的是，该基金不仅是上海国资首单保租房公募REITs，也是长三角区域企业首单保租房REITs项目，同时是迄今为止募资规模最高的保租房REITs，募资规模达30.50亿元。在此之前上市的四单保租房REITs发行规模均在12亿-13亿元。
“城投宽庭”共有四大在营社区，包括江湾社区、光华社区、浦江社区和湾谷社区。此次底层基础设施资产为位于上海市杨浦区的保障性租赁住房江湾社区和光华社区，定位是面向上海新市民、新青年的高质量保租房项目，合计为市场供应近3,000套租赁住房，建筑面积约16.94万平方米，截至2023年9月30日出租率93%，已进入稳定运营阶段。
数据来源：各公司2023年三季度公告
可以与之对比的是此前于去年上市的四单保障性租赁住房REITs（红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT），从公布的2023年三季度出租率看，四单REITs底层资产出租率于2023均保持高位，平均水平超过95%；其中，中金厦门安居项目出租率超过99%。
1月19日，以上四单REIT披露2023年第4季度报告。据各报告显示，红土深圳安居REIT:2023Q4收入1362.97万元，净利润583.3万元；中金厦门安居REIT：2023净利润5947万元，可供分配5733万元；华润有巢REIT：2023年Q4收入1989万元，可供分配1434万元；华润北京保障房REIT：2023Q4收入1828.84万元，净利润776.21万元。
据招募说明书披露，2023年上半年，江湾社区实现营业收入1997.49万元，实现净利润-3550.62万元，实现EBITDA 204.58万元；光华社区实现营业收入1860.60万元，实现净利润-246.54万元，实现EBITDA825.22万元。而在现金流方面，江湾社区和光华社区近3年平均经营性净现金流分别为1635.26万元和1232.33万元，均为正。
针对运营时间未满三年的问题，国泰君安在招募说明书中表示，基础设施项目虽运营时间未满三年，但考虑到保障性租赁住房的特点，基础设施项目已进入了稳定运营状态，已产生持续、稳定的现金流，符合准入条件。
根据国泰君安资管的测算，2023年7-12月（年化）及2024年度的现金分派率预测值分别为4.25%和4.28%；2023年7-12月及2024年度预测可供分配金额分别为6,486.75元和13,054.20元，现金分派率预测值分别为4.25%（年化）和4.28%。
1月16日，国泰君安城投宽庭保租房REIT发布公告显示，基金持有的上海市杨浦区江湾社区和光华社区两个保障性租赁住房项目运营情况均较为稳健。如投资者在2024年1月15日通过二级市场交易买入该基金（假设买入价格2.822元/份），2024年分派率预计提升至4.63%，相比估值对应分派率4.28%已高出35bps。
迅速售罄上市
却连连下跌？
2023年12月25日，国泰君安资管发布公告表示，国泰君安城投宽庭保租房REIT原定的公众投资者募集期为12月22日至12月25日（含）。截至12月22日，该基金公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限。根据有关规定，该基金提前结束公众投资者的募集，12月22日为公众投资者最后认购日，自12月25日起不再接受公众投资者的认购申请。
今年1月11日，城投控股发布公告表示，公司第十一届董事会第七次会议审议通过了《关于增持保障性租赁住房公募REITs项目基金份额的议案》，同意公司全资子公司上海城投控股投资有限公司通过二级市场，增持国泰君安城投宽庭保租房REIT的基金份额。增持金额不超过3.60亿元，增持基金份额不超过11,806万份，占该基金已发行基金总份额的11.81。
不过，从REITs市场整体情况来看，公募REITs市场开年来持续走低。保租房的细分公募REITs市场同样不容乐观。
可以看出，此前于上市的四单保障性租赁住房REITs持续走低，跌幅均达25%以上。
在一级市场“一日售罄”的国泰君安城投宽庭保租房REIT，似乎同样没有在二级资本市场受到足够认可。1月12日上市首日，盘中一度下跌11.28%，收盘时跌幅收窄至0.07%，但仍处于破发状态。截至1月22日收盘，报2.801元，总跌幅为超7%。
对此，国泰君安资管1月16日在上交所官网表示，截至公告发布日，国泰君安城投宽庭保租房REIT投资的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，未涉及对项目运营有重大影响事项。
有媒体认为，上市首日下跌主要因为受到2024年开年整体REITs市场的影响，从国泰君安城投宽庭保租房REIT确定发行价格到正式上市，整个二级市场已经下跌超过10%，导致其发行首日价格下跌。此外，该基金的现金流分派率相较其他保租房REITs相对偏低。
另外，保租房市场产品同质化尤为显著，且市场份额相对分散，竞争激烈，并且租赁市场租金持续下行，未来随着供给的提升，其出租率、租金价格也确实有可能受到一定的影响。加之重资产属性下较高的经营杠杆，一旦出现经营风险即会引起显著的财务风险。
国泰君安在招募说明书——重大风险提示中亦表示，基础设施项目可能因所在区域的区位风险及周边其他基础设施项目带来的市场竞争导致出租率下降、租金市场价格出现大幅下降。
保租房公募REITs
有望迎来上市高峰
国内住房保障体系主要分为三大主体：公租房、保障性租赁住房和共有产权房。
公租房，主要面向城镇住房、收入困难家庭，解决的是低收入群体的住房问题。
保障性租赁住房，面向的主要是新市民和青年人。这部分群体通常有住房需求，但是购房能力有限，也不符合申请公租房的收入条件。共有产权住房，针对的是有一定积累和能力但买不起商品住房的购房者。共有产权住房每平方米的单价远低于普通商品房，但购房者只拥有房屋的部分产权，目的是满足无房刚需家庭的住房需求。
2022年1月，住建部明确提出将全国40个重点城市试点保障性住房租赁，拟在“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房650万套（间）。两年来，各地已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），已完成目标的78%。
近日，国家开发银行向福建福州双龙新居保障性住房项目发放首笔贷款1000万元，标志着全国首笔配售型保障性住房开发贷款成功落地。同期，深圳、南宁等地，当地首批配售型保障性住房建设也相继启动，中国迎来新一轮保租房规划建设。
同时，金融机构对保障性租赁住房的支持政策力度加大，逐步推动保障性租赁住房REITs的常态化发行。保租房作为我国房地产市场体系的构建中重要一环，在“投、融、建、管、退”商业闭环的打通后，力图“以存量带动增量”。
2021年7月，国家发改委发布958号文，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。2023年初，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，包括了为租赁住房的投资、开发、运营提供多层次金融服务体系。2023年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。
中信证券曾在其研报中指出，“保租房产品预期现金分派率仍处于低位，产品总体仍供不应求。我们认为当前C-REITs市场保租房板块规模仍然较小，难以满足投资者需求，未来随着政策支持力度持续增大，保租房REITs产品有望迎来上市高峰”。
文中部分观点来源：每日经济新闻《开年首单REITs、募资超30亿元！国泰君安城投宽庭保租房REIT上市首日破发，第二个交易日再跌7.41%》
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