发布时间： 2024-02-23 点击次数： 180次 来源：斗牛士财经 作者：摸金校尉
锦和商业（603682）：产业园区“轻资产第一股”
公司简介：公司作为文化创意产业园区运营商，主营业务是产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理。
上海锦和商业经营管理股份有限公司成立于2007年，是上海锦和集团旗下的四大板块业务之一，专业面向城市更新领域，致力于对城市既有商用物业提供全价值链一站式服务。通过对老旧物业的重新市场定位、设计改造、招商运营管理提升物业价值，并在改善城市面貌的同时，挖掘建筑的历史文脉，推动文创产业的孵化发展。
公司主要采用“承租运营”的经营模式
公司的主要竞争对手有上海圣博华康文化创意投资股份有限公司、海八号桥投资管理（集团）有限公司、）上海弘基企业（集团）股份有限公司、北京798文化创意产业投资股份有限公司等。
进一步分析锦和商业“崛起”的成功要素，主要有以下几个方面：
一是抓住文化产业发展机遇，聚焦文创园区。文化产业作为国家“十三五”期间重点发展方向之一，将发展成为支柱性产业，而作为文化产业的载体平台——文化创意产业园区在此过程中起着相当重要的作用。统计显示，近年来，全球文化创意产业园到集聚区数量暴增至2000个以上，其中主要增长点位于中国。而当前园区上市企业中为文创产业园提供“订制服务”的较少，锦和商业就容易脱颖而出。
二是提供“全价值链一站式解决方案”。2012年开始，上海很多老工厂的经济效益并不好苦于难以转型，而即便是将物业出租，也存在很大管理难度。与此同时，另一方面很多中小企业需要办公场地，尤其是富有创造性的创意产业公司很需要集中发展。锦和商业将这些传统企业的老厂房、旧建筑改建成现代化创意办公园区、文化产业园区、服务外包园区等各类功能性园区，并提供全价值链“一站式”服务解决方案，实现城市旧有物业价值重构。众多创意企业、文化企业进驻这些改建后的办公区域。
三是“轻资产”商业运营模式成熟，跨区域多项目布局。为了进一步发挥公司在产业园区运营方面的优势，锦和商业通过“受托运营”模式提供各类运营服务并获得相关业务收入，包括招商咨询策划、物业管理等服务，从而实现了业务的快速扩张。截止2019年底，锦和商业累计服务商用物业已达36个，已投入运营和正在改建面积累积近80万平方米，业务规模覆盖了上海、北京、杭州、南京、苏州等城市。
但是，值得注意的是，锦和商业2019年期末可供租赁面积并没有持续增长，未来如果要持续取得长足的发展，自然不能仅仅依靠租金收入，依然还需在产业服务、产业投资业务方面“下功夫”，提高战略新兴业务的收入比重，进一步向园区发展的3.0阶段迈进。
“轻资产”运营将成为下一个风口！
纵观国内园区上市公司的发展历程，初期大多是按照“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的模式，依靠园区的“土地红利”发展起来的。然而在近几年，受到存量土地开发完毕、房地产行业周期变化、地方政府对“纯住宅”项目排斥等多重因素的影响，以房地产开发销售为主导的盈利模式已经无法支撑园区上市企业实现高速增长。在此背景下，不少园区上市公司都在努力摆脱“房地产开发商”的单一形象，向“轻资产运营服务商”、“企业合伙人”、“科技投行”等角色转变。
在此背景下，如何进行盈利模式的升级，如何加快布局产业服务、产业投资等新业务，成为产业园区领域的新趋势。我们相信未来A股市场上会有更多类似锦和商业这样的“轻资产”上市公司出现，“轻资产”运营将成为下一个“风口”。
锦和商业如何成就城市更新第一股
城市更新行业第一股。
据悉，成立于2007年的锦和商业总部位于上海市，是一家主要从事产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理的文化创意产业园区运营商。锦和商业主要采用“承租运营”的经营模式，也就是人们俗称的“二房东”园区运营商模式。
黄浦江畔的锦和越界世博园，乍一看是颇有年代感的老厂房，人字硬山屋顶，搭配复古的红褐主色调墙体，一片错落有致的建筑群在层层绿茵映衬下格外夺目。2010年改造之前，这里是上海南市电厂，它曾是上海工业历史上的一个标志性建筑。
这个工业遗产转型的“总操盘手”是锦和商业董事长郁敏珺。2016年，经过团队的一番修整，通过把原本的工业元素与艺术元素相结合，旧仓库华丽转身，成为一个充满创意和艺术氛围的互动、展示、交流平台。这类改造就是所谓的城市更新。
这样的城市更新在锦和商业的旗下共有近30个。截至锦和商业招股说明书签署日，锦和商业承租运营的项目共24个，可供出租运营的物业面积约53万平方米，参股运营项目2个，受托运营项目2个。据悉，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。
作为较早进入城市更新领域的锦和商业，如今的上市也验证了其当初灵敏的商业嗅觉。郁敏珺带领团队改造的首个项目是上海金星电视机厂旧厂房。作为当时最大单体量的旧改工程，郁敏珺和团队压力山大，但成功之后，就变得一发不可收拾。
如今，当房地产行业从增量转向存量市场和城市土地供应愈发稀缺时，城市更新开始成为新赛道。目前中国城镇化率已经超过60%，北上广深等一线城市的城镇化率均超过85%，未来中国城镇化将从外延扩张向内涵发展转变，城市更新需求巨大。
在2020年，城市更新将迎来一次大的变局，有望成为拉动内需的一个新的增长点。最近中央也鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。
城市更新的核心，不再是千篇一律地推倒重来。大家逐渐意识到，留下来的也颇有味道。与位于CBD的高端写字楼不同，文创园区是被打开的街区，开放式的环境更适合新经济业态下的创业者。
2015年开始，中国掀起了创新创业的热潮，这极大地刺激了大量从事各细分文化创意领域的中小微型企业蓬勃发展，而他们的选址取向令其放弃了核心商圈传统意义上的写字楼，从而选择了散布在大城市角落里的各类创意产业园区。
在谈及锦和商业缘何能上市时，正是得益于文化创意产业及双创热潮下创业中小微企业的快速发展，创意产业园的入驻需求正在迅速扩大，行业潜力相当可期。这也使其将公司定位于中国城市更新和文化创意产业发展领域的领先者。
锦和商业第三次上市能成功，有着大环境的因素：一是前述的城市更新格局的变化；二是突如其来的疫情加速了城市更新作为扩大内需重要抓手的步伐，也令中央需要在融资渠道方面助力城市更新运营商们。
锦和商业能上市更重要的是在于其入行早，会运营。郁敏珺向上海证券报记者透露，如果单纯是出租空间，就没有创造新的价值在里面。而锦和商业的优势恰恰就在于面对巨大的老旧物业存量市场，能够发现、创造并提升其价值。
另外，锦和商业还通过自有资源优势，将上下游企业引入园区，打造平台型经济，很多企业的客户和供应商可能都在一个园区。这让其承租模式赖以生存的出租率一直保持在90%以上。
上市之后，对这一模式的想象空间更大。运营文创园区，其实是一个全价值链的专业服务，要有平台思维。锦和商业通过积极为入驻企业提供政策咨询及相关专业增值服务，在提升企业黏性的同时，还能形成一个富有含金量的大数据库。
锦和越界世博园