发布时间： 2024-02-11 点击次数： 300次 来源：汇融天地办公楼招商中心 作者：必屋客
上海汇融天地
价值点：1.售后返租统一运营项目，项目运营现状怎么样？
汇融天地广场位于普陀区曹杨路555号，交汇于白玉路。
整体项目属于甲级纯写字楼，大厦A楼1—4层为商业裙房，纯商业步行内街布局型式，中部设置露天中庭，5—20层为高品质办公楼塔楼，地下2—3层为设备用房及地下车库。B楼5-7层规划为公寓式办公楼。
大厦周围有高档购物中心、展览中心、银行、中西食府、酒店、沪西工人文化宫等现现代华商务场所。
项目总建筑面积约46000平方米，共分五层，分别为地下一层至地上四层，其中地下一层联通轨交，属于汇融大厦的商业裙房，由上海长进置业有限公司开发打造。属于售后返租统一运营项目类型。
于2013年底对外开业。
项目区位分析
汇融天地广场地处曹杨板块偏东位置，该板块属于上海的老城区之一，项目周边核心范围1公里内遍布了几十个新老社区，是普陀区人口密集度最高的区域，故居民的消费主要以满足生活为主，消费力也处在中等水平，社区型的商业对周边居民有较强的吸引力。
在交通环境上，得益于强大的社区居民人口量，曹杨的地面交通是四通八达，且曹杨路与中山北路作为交通主干道，东西向与南北向行驶的车辆多达10条以上。
而作为地下交通的曹杨路地铁站，有着3、4、11号三条线路交汇，将来更有14号线，依然成为了换乘大站，故通过地下与地面的交汇贯通，整个曹杨路站早已经成为了交通枢纽的要站。而汇融天地广场的地下一层直接与曹杨路地铁站相连，对项目引流具有促进作用。
在商圈分布上，汇融天地广场周边的商业气氛非常足，1公里范围内有我格广场、长城弘基、月星环球港等大型购物中心，另有乐购、永乐、二手车市场等专业性市场。
而该区域内最有名的地标当属沪西工人文化馆，这里曾经是时尚青年的聚集地，汇集了很多形形色色的个性店铺，主打就是亲民和淘市场，也因为这里有开放的公园，所以也是闲暇散步的去处。而汇融天地的项目位置则就在西宫的对面。
综上所述，汇融天地广场项目的区域位置及周边情况无论在交通、人口与消费能力上都有着一定的优势，整个项目也轨交上盖，地理位置非常好。
餐饮+教育培训+健身是主要业态方向
项目定位分析
汇融天地广场依托项目区位及环境的优势，把目标消费群定在商住人群，依靠庞大的周边人口以及自身两栋商务楼和酒店公寓，整个项目定位在社区型购物中心。
项目销售方式
汇融天地广场虽然采用的商业模式是被业内诟病的售后包租形式，有开发商统一经营管理10年，年回报6-7%，因此店铺分割形式多为小型30-50平的小型店铺。
作为46000平方米的社区型购物中心，其辐射范围不会很大，周边庞大的居民数量，以小杠杆撬动大市场，将餐饮娱乐休闲作为主打业态，方便居民的日常饮食与商务人士的餐聚与配套。
这样的定位思路，一方面与周边大型的购物中心做了差别化，另一方面由于物业本身—裙房商业的结构原因，项目主要是小型的店铺分割。西宫地区原本的定位就是亲民。
汇融天地广场以差异化的定位思路，将社区型购物中心作为导向，以餐饮休闲娱乐作为主题，同时满足售后返租的租金回报要求，走亲民路线并满足周边居民的生活所需。
业态品牌主力店分析
汇融天地的项目定位在餐饮休闲娱乐，目标消费群为周边的商住人群，从品牌来看，定位在比较大众化的消费层，以年轻白领为主。
汇融天地的业态大致分为零售、餐饮、休闲、儿童教育、服务及娱乐六大块，其主力店有金仕堡健身与地下的爱食馆美食广场两块，因其商铺分割基本都为50-200平米的面积。
从各个业态的分布情况来看，地下一层整层为美食广场，招入了大大小小约30个品牌餐饮，并可连通地铁，地面一层业态较为丰富，主打休闲餐饮与零售，地上二三四层则以大餐饮为主，并入驻了学大教育、EET少儿英语、金仕堡、晔宸桌球等教育及休闲娱乐商家。
整个汇融天地的餐饮部分引进了星巴克、红辣椒、达美乐、超级机车、COCO、石二锅等各类美食甜品，还汇聚了各国餐饮其中包括了朝鲜平壤妙香馆、米兰意式餐厅、久熙日本料理、97港式料理、土耳其卡巴布等大型餐饮。
整个业态上看，汇融天地的餐饮美食面积超过了70%，几乎每个楼层的一半以上均为餐饮美食，俨然成为了一个美食广场。
现场情况
汇融天地在运营中，或受到售后包租的影响，布局和整体形象看起来有点散乱，这一现象在地面一层特别严重，因为品牌规划层次不齐，各家装修后所呈现出来的风格不一，且导视的水牌及广告牌感觉尚未统一规划，令消费者有些失去方向。
另外由于物业设施布局的因素，二楼以上没有自动手扶梯，只有通过直达电梯上到三楼以上，这样也会导致三楼的人气降低，这也是三楼的调整较大的原因。
结语：
汇融天地作为曹杨路上的新起的地铁上盖商业体，主打餐饮美食，除了能服务汇融大厦自身的客户外，也能辐射周边的商务白领、社区居民以及地铁客流。据了解，其平均租金约在4-8元/平方米/天。
汇融天地