当前位置： 主页 > 新闻资讯 > 新江湾新房居然从600万到1个亿都有？
发布时间： 2024-01-29 点击次数： 189次 来源：楼典 作者：JIC静投中心官网小编整理
杨浦的招商成果是上海过去5年中，最现象级的一个，去年，抖音集团整体入驻新江湾，去化了20多万平方米的办公楼，引入了近2万的员工，带火了整个新江湾的租赁市场。
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新江湾作为杨浦的扛把子，长久以来一直被人唱衰，作为上海CEO盘最集中的区域，曾经的钢贸老板的大本营，新江湾的市场其实颓废了很久。但是，从2016年开始，新江湾接连踩中了学区+新经济+高品质豪宅三波巨大风口，开始爆发。
新江湾几乎云集了上海所有有的豪宅开发商。民企、地方国企、央企、新加坡企、美国基金...几乎叫的上名字的豪宅开发商都在新江湾有项目，产品也是五花八门，但整体品质都较高，加上新江湾整体的低密度，其实很适合有钱人居住。
而在2024年，经过多年的去化，整个大新江湾区域（包含虹口江湾镇）仅有6个一手房在售、代售，总价段覆盖600到1个亿，涵盖了上海所有价位的购房人群，覆盖了公寓、洋房、联排、叠加、独栋，各种设计风格与户型段，颇为神奇。
6个新盘中包含4种公寓产品以及4种别墅产品，潜在供应面积仅有约18万平方米，潜在供应量相对稀缺，但是产品却五花八门，面积跨度从50平方米到1000+平方米，从最刚需到最神豪都有，千奇百怪。
在6大新盘中，有3个项目是属于续销型，3个项目属于新开盘，总价从600万到1亿以上。
虹盛里
城投的虹盛里位于虹口区的江湾镇，是这个老江湾少见的住宅项目，因分散在七个小地块，被称作为“七个小矮人”，项目的总价从500多万一直到3000万，去年7月开盘以来，成交在市区的新房中算是比较惨烈，目前仅卖掉100套左右。
项目的产品标准尚可，高层小户型8万多去化不错，但洋房10万多，联排15万，总价高达3000万，对于老江湾的城市界面来说，有点远远高出周边的主力房价了。预计这个项目高总价产品会慢慢去化，直到现房，作为在上海东北角置业的一个好备胎。
中建八局江湾项目
去年的上海第四轮土拍中，中建八局以总价14.58亿，6.42%的溢价率拿下了虹口区江湾镇HK0018-33地块；房地联动价8.7万/平，项目临近虹盛里，也是个江湾迷你新盘，周边城市界面一般，中建八局的产品比起虹盛里比较简单，均是小户型的高层和洋房，目前来看，市场对老江湾的接受度就是8万的单价，800万的总价，200多套总量问题不大。
悦江湾
悦江湾的情况有点类似于虹盛里，虽然在大江湾板块，但周围城市界面较差，且未来没有明显的改善空间。9.9万的价格对比于浦东、普陀没特别优势，今年一月首开去化了100余套，对于想买新江湾的改善客户，楼典还是建议等待后续地块。
上海珑玺
新江湾最神秘的新盘，位于腹地深处，由不知名的开发商亿泰进行开发，两幅地块一共仅有14套共11栋超大型独栋别墅，建成许久一直未开盘，最大一套面积超过1000平方米，是整个杨浦总价最高的一个楼盘，按照目前的价格体系售价在亿元以上。
沁风雅苑
第四个是最低调，来自于新加坡开发商庆隆TGR，项目一共101套，全是超大户型的叠墅，是庆隆在长风沁和园之后的第二个作品。
庆隆的老板是新加坡三个富豪家族，新加坡作为世界上住宅设计品味最好的国家和城市，沁风雅苑的设计的确很先锋，室内室外的设计全由如恩包揽，项目的模型也是全用纯木打造。
外立面也是木色的材料打造，相当与众不同。
内装也是如恩操刀，室内室外的设计语言相当统一。
整个项目都是大户型，大部分310-360㎡，最高达478㎡的叠墅，豪装交付，未来的住户层次相当统一，有钱+有品位+年轻，这个项目的产品非常两极分化，喜欢的人会非常喜欢，不喜欢的人非常不喜欢。4000-5000万对于新江湾来说，总价还是偏高，目前仅卖掉16套，但是作为庆隆在大陆的最后一个项目，楼板价仅有1.6万元，每卖一套显然。
未来土地供应
至于有些粉丝，赶不上这波新盘开盘，却想置业新江湾，也别担心。楼典梳理了一下，新江湾一共还有6块住宅土地供应，能为市场带来约60万平方米，超过5000套的住宅。
新江湾的产品的一大优势就是多元化，不同的产品类型和设计风格构成了众生相，在上海如今的一手市场中尤为可贵。
根据楼典了解，新江湾的收官六兄弟，今年很有可能完成土地转让，所以未来2-3年，新江湾新房市场1000-2000万左右的供应非常充足，而且位置、土地指标、城市界面相比于目前的在售的大江湾区域产品也更好，不妨慢慢等待。
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