发布时间： 2023-12-16 点击次数： 241次 来源： 匠人上海楼市 作者：国华金融中心官网小编整理
1、楼市预期
11月全国70个大中城市二手房0个城市上涨。
上海跌幅第二名，北京跌幅也居前。
杭州以0涨幅录得涨幅第一，除了杭州之外69个城市悉数下跌。
这不是最差的时候，最差的时候是2014年9月，70大城市涨幅第一的环比涨幅是-0.5%。
从京沪对比杭州的表现看，很明显放松是有效的。
同时这种数据意味着包括京沪在内，政策效果不佳就只会持续加码。
全国楼市最差的情绪是10月，11月由于二线城市放松以及部分城市土拍自由限价，情绪上已经走出底部了。
2、新房影响
当前上海一手房库存63370套，静态看库存，上海2024年下跌的概率小，但如果2024年供应超过7万套，下跌压力依然存在。
1-11月，住宅销售面积1266.40万平方米，下降1.2%，2022年封控了几个月，2023销售面积下降库存增加，说明新房真的超量到卖不掉啊。
此刻甚至不适合增加供应，但传闻2024年1月即上第一批新房。
1-11月，住宅新开工面积1190.89万平方米，下降12.2%，跌幅扩大，这说明明年的供应的确缩小，但市场对于新房供应带来房价下跌的担忧依然很大。
毕竟明年的土拍开发商明年也可以抢着开盘。
3、二手去化
当前网上房地产未去重库存415699，比新政前略有增加，但比认房不认贷带来的供应少多了，由于普通住宅的调整，去化加速是必然的。
当前上海去重之后的库存在19万套左右，2024年成交量保守估计应该会超过22万套，不考虑新房影响，二手房本身回暖没有压力。
以9月1日的价格为基，原非普通住宅在24年3月中旬应能回到9/1的价格，这个阶段对于买家来说依然比新政之前买的便宜，因为省了税。
2024年9月1日的价格对比今年9月1日，数据上涨幅不小是大概率事件。
假定一套9月1日400万的房子，其增值税15万，3月中旬成交价会来到415万左右，至24年9月会超过430万，数据上涨幅不小，真实情况是微幅上涨，数据上的一部分涨幅只是来自于增值税减免。
这对于预期的回暖帮助很大
4、经济预期
不是所有人卖房子都是为了买房，税费减免有机会促进这部分卖家的消费。
更多房子成为普通住宅，流动性变好对于房地产是直接利好。
新房在一开始对比二手房的优势变小，但买家考虑到未来更好卖会更愿意买房。
这些因素对经济变好是有帮助，当然也不是决定性帮助。
经济预期的回正也是2024年中国经济的重要课题
5、财政管理
由于疫情原因，上海财政压力也不小，采取扩大土拍的方式就会出现本文第2条出现的问题，影响楼市复苏，2023年领跌全国可能也是因为拍地太多了。
要实现继续的土拍规模，要么类似杭州广州之类的对全国放松，涨幅不太可控。
要么加入自由定价，2023年底行情那么差，封顶溢价的土拍依然不少，涨幅同样不太可控。
财政管理是2024年中国的大课题，京沪也不例外。
毕竟普通住宅调整之后，首先是损失增值税收入了。
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