发布时间： 2023-11-15 点击次数： 260次 来源： 匠人上海楼市 作者：中信泰富广场官网小编
2021年6月10日，时任中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛中指出：........正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。
彼时是疫情之后全球放水，中国为了实体经济货币也是相对宽松的。
不少资金借道进了楼市，大部分是次新房和豪宅。
普通老百姓使用现金和房贷居多。
从这个意义上，分化的第一步是主力价依然应该涨幅大。
比最多人买的房子的总价贵一点的房子最终要实现涨幅领先，因为那是最多人想要置换的房子。
产品、颜值的分化在更长周期看是存在的，但在二手房里不需要太多考量，事实上房子都在一起跌，不分品质高低。
产品、颜值的分化主要用于买新房，6万的新房高品非高品单价差3500肯定是少了的。
二手房产品、颜值的分化需要等到豪宅止跌为止。
当豪宅还在下跌，产品、颜值更高更能涨或者更不容易跌都缺乏价格依据，毕竟产品颜值都最好的就是豪宅了。
真正分化的是地段。
由于全国人口下滑是趋势性的，需要分辨想要买的房子在10年之后是否还是人口密集地带。追求地段并不代表一定是买老房子，例如五大新城都拥有地铁、公园、三甲医院、大型商业。
但是有一些房子的确会让人迷惑是否还拥有未来，那就不如老房子了。
如今外地已经基本执行自由定价，自由定价的好处是开发商会通过流拍、0溢价、高溢价来界定2-3年内的流动性预期。
上海不是自由定价的，如果迷惑可以买二手房，也可以不买。
最终的分化来自于就业的坚韧程度
教育、金融、房地产带来的购买力都在过去几年出现了脆弱性。
这些年新能源又带来了购买力。
这个问题和地段相关又不是那么相关。
比如大学城总会有产业在，大学城可能在市区也可能在郊区。
比如定位明确的产业园容易起效果但也容易波动，更多元的科技园需要更大的面积。
普通人没有那么多时间，简单点分析：至少还看好自己的行业5年。
(当前由于限价，市场的表现受到新房供应的干扰太大，产业分析很容易失真，暂时可以不管)
供应缩量的时候买房就要分析一下产业了。
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