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细思极恐，上海正在下一盘大棋...

发布时间： 2024-01-29   点击次数： 210次   来源：上海楼市家   作者：南大数智中心官网小编整理

PART 1

根据《上海2035》新一轮的城市总体规划，郊区将会规划5个新城，分别是：

嘉定区：嘉定新城

浦东新区：临港自贸区（南汇新城）

青浦区：青浦新城

松江区：松江新城

奉贤区：奉贤新城

以上5个新城中，我们如有时间的话，会把每个新城分析一遍。今天，观家小编先来聊聊青浦新城。

PART 2

青浦新城在上海未来发展中，是比较重要一环。

日光之下，并无新事。

我们在前面的文章里说过，上海城市发展的重心在“西移”“南移”，从目前规划的意图来看，移动的速度较快，临港自贸区、长三角水乡客厅等区域的批复，进一步加速上海城市扩张。可以说，上海正在下一盘大棋！

其中，西移的路线图已经非常清晰可见：以青浦为中心，向南北两端扩散，一南一北即嘉定和松江。

Q：为什么重心会“西移”、“南移”？

A：没有腹地。再往东是崇明，开发基建等成本较高，往西、往南有大量的空地可以发挥空间，此外开发建设成本较外环内要低很多。

再确切一点说，重心往“西4区，南1区”移动。也就是：嘉定、青浦、松江、金山、临港。

通过上图的卫星图片，明显可以看出主城的建成区面积（灰色部分）已经非常接近饱和，唯有“西4区和南1区”基本还是一片新大陆，有着大量的未开发土地（绿色部分），有着无限的施展空间，有着波澜壮阔的未来。

又有人疑问了：“沪东的崇明岛不也是新大陆吗？”

1、崇明岛的规划建设，将以“生态”为核心路线，不会进行大规模开发，起到了上海的后花园或绿肺的作用；

2、往东开疆扩土的基建城本极高，开挖隧道、造桥等等大规模基建耗时耗力耗材，所以说，“西4区和南1区”才是一个较为经济和资源最大化的选择。

细思恐极，上海这一盘棋，越下越大。苏南和浙北可能会为“西4区和南1区”及全上海提供强大的后备资源，如上面的交通协调图所示，上海就像一个章鱼一样，八条触角在苏南和浙北孜孜不倦地捕食着鱼、虾、蟹等，源源不断“吸血壮大”。

4个主城区扩容

放心，上海主城区，将继续扩容，你现在买在这里不用担心偏，不久的未来，你就笑了。

虹桥、川沙、宝山、闵行，这4 个地方将划为主城区，作为全球城市功能的主要承载区。

主城区现状常住人口规模约 1500万人左右，未来将会疏导人口往郊区扩散，力争使常住人口控制在1400万人左右。

上海观家分析师王俊宇指出：把上述4个地方划为主城，若有若无多多少少也可以看出一些zf的意图：4个新增的主城和5个新城之间的城乡结合部区域，未来大概率也会变成“主城”。

PART 3

在青浦2035总体规划中，有两个上海“市级副中心”：

青浦新城

虹桥

虹桥主城片区与虹桥CBD的范围相同，其中地跨了四个区。

虽然虹桥商务区的核心区在闵行区，但是虹桥商务区最爆款的项目，发展潜力最大的板块，都在青浦区。

所以这也就是为什么，青浦是上海“重心西移”的最核心的一环。

当然，青浦也处于虹桥商务区的核心地位，虹桥商务区作为长三角一体化的贸易中心，其先驱也是青浦区。

从青浦2035总体规划可以看出，成为上海副中心的野心不可阻挡。

截止2020年12月，上海地铁在线运营20条线（包括磁悬浮），运营里程831公里，并且14号、15号、18号也已投入运营。

轨道交通的密集程度，等于城市繁华程度，或潜力股指数。

内环才是上海？出了内环都是农村？

内环的繁花似锦，纸醉金迷，我们不言而喻，内环的地铁网密集程度之高，全世界少见。

那么，出了内环，“农村”就没有发展潜力了吗？

绝对不是。

我们观察到，上海部分郊区或城乡结合部区域，未来的发展潜力颇高。

内环以外，地铁网密集度高的点有：

虹口体育场-四平路-五角场

龙阳路

东体中心-耀华路-高科西路

上海南站

大虹桥

以上5个地铁高密集点，已经不是“点状”单一发展，而是呈现出“网状”发展的模式，把地铁的“外部性”发挥的淋漓尽致，tod模式将地铁的资源最大化利用。

而我们去观察上海其他郊区or城乡结合部，大多还是“点状”发展，犹如一座孤岛，光秃秃的。

如果你从内环去这种地方，一路上看到：城市-农村-城乡结合部（小城市）。

你现在是郊区，枪不扫人，哪怕亚马逊都么得关系，我拉一条地铁过去，然后地铁两边开始卖地，建学校、商场、医院等等，内环有的，你统统都给我盖上！

上海，重心西倾，青浦先行。