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2023年北京写字楼市场回顾与2024年展望

发布时间： 2024-01-08   点击次数： 201次   来源：CBRE世邦魏理仕   作者：渣打银行大厦官网小编整理

全年各类物业板块新增供应活跃

价格机会窗口推动租户和买家扩张布局

2023年，北京写字楼市场全年新增供应多点开花，需求来源从增量驱动转变为存量驱动;零售物业市场供应端推陈出新,新开和停业项目体量均达历史高位，业主招商策略转变影响租金回报;仓储物流市场北京季内需求回落，全年表现稳健,环京供应再攀高峰，需求势头向好;商务园区市场全年新增供应达历史次高峰,特色产业园受青睐;物业投资市场私人资本纷纷涌入,交易资产类别更显多元化,资本化率继续攀升，价格机会窗口有望刺激交易落地。

CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人 孙祖天

优质写字楼市场

全年新增供应多点开花

需求来源从增量驱动转变为存量驱动

新增供应73.5万平方米

净吸纳量13.3万平方米

空置率21.7%

平均成交租金289.3元/月/平方米

2023年第四季度，位于丽泽和石景山区域的两个新项目交付，新增写字楼面积共计12.8万平方米。全年以73.5万平方米的总量，在近15年内排名年新增供应量第三。全年新增项目分布于多个子市场，且甲级项目占总体量的70%以上，为升级需求提供了充足的落位空间，特别是传统区域的甲级新项目凭借区位、楼宇品质及租金性价比高等优势，去化面积占比在新项目去化总量中高达85%。

本季，新兴区域和望京成为主要去化区域，录得多个中大面积成交，但全市仍持续出现因企业整合、经营和租赁策略调整等因素所导致的面积缩减和腾退。受此影响，全市净吸纳量环比回落至2.4万平方米。全年累计13.3万平方米，较2022年的低基数有所增长。市场格局两极分化体现了租户的升级需求：乙级净吸纳量连续第二年录得负值；而甲级市场成为需求主要释放地，全年净吸纳量达20.6万平方米。从区域看，传统区域均面临较大去化压力，除中关村、望京和奥体等科技中心外，其他成熟子市场全年去化情况均不及2022年；而丽泽和石景山等新兴子市场凭借综合性价比、地缘性客户群和产业基础等方面的优势，成为全市去化最快的子市场。

本季近六成新租交易集中在1,000平方米以下的中小面积段，使得总面积环比下降31%。TMT行业表现平稳，本季跃居需求首位，在大数据、人工智能类的软件系统开发和平台互联网类租户较为活跃的需求带动下，交易面积环比小幅增长3%；金融活跃度走低，需求以保险、基金及资管等赛道的搬迁为主，证券租户扩租速度放缓；专业服务业随着咨询和广告公关类租户小面积搬迁需求增加，需求升至第三；国有企业的大面积需求推动能源及公共事业板块位居需求第四位。全年来看，前三位行业金融、TMT和能源累计贡献全年新租需求的三分之二。需求来源进一步从增量驱动转变为存量驱动，甲级新增供应潮、现有优质楼宇可租面积增加以及租金回调，推动内资租户升级搬迁需求释放，全年搬迁在新租交易总面积中的占比高达61%，为历年最高，而企业在对扩租计划仍持谨慎观望态度。

整体空置率年末攀升至21.7%，为2009年末以来最高水平，其中传统区域各子市场空置率均同比上升且达两位数。季末全市平均租金成交面价同样本比环比下降1.8%，至每月每平方米289.3元，年度累计降幅4.8%，甲乙级租金均面临较大下降压力。望京、金融街、中关村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前。需求恢复缓慢延长了市场调整期，而租金回归理性，有利于企业减轻经营成本负担，打造核心竞争力。业主也逐渐调整租赁策略，从追求短期租金回报转向追求持续性、成长性租户结构的高质量发展目标。

袁慧

顾问及交易服务部|办公楼|租户负责人

CBRE华北区

“2024年北京写字楼市场预计有三个新项目总量约24万平方米投放市场,较2023年有明显回落，也意味着本轮供应潮的结束,市场在供给侧和需求侧都将进入存量时代。租户和业主的租赁政策都需为之转变:对于租户来说,存量物业的选择比重增加意味着成本结构考量更加复杂,企业需将选址存量物业所特有的装修重置成本、因楼龄增长而增加的能源、设施损耗成本等，与租金成本一起综合权衡对比，以获得最优的办公场所解决方案,这也拓展了业主的物业服务和租赁策略发力领域:对于业主来说，一方面票要进一步从存量市场挖掘租户搬迁整合的机会,另一方面也要从在中国经济创新升级背景下崛起的战略新兴产业中挖掘需求增量。引擎切换之下,市场机遇与挑战并存。”