当前位置：主页 > 新闻资讯 > 强信号释放！上海楼市三大变化超乎你想象！
发布时间： 2024-01-16 点击次数： 298次 来源：上海购房通 作者：国浩长风城官网小编整理
2024才过去半个月，大家都还沉浸在各种复盘、展望中，
上海楼市却已接连扔出了3个开年重磅，“救市”情绪迫切。
包括首场土拍；
比往年更早的一批次集中入市；
以及猝不及防的青浦奉贤人才安居新政策！
从土地、供应、政策3端一起发力，提振楼市。
大的层面上来讲，2024年上海楼市的主基调必然是“稳中求进”。
而落到购房者，更关心的其实是，新的一年，上海会有哪些供应？房价走势如何？还有哪些新政利好？
今天我们就从这三个维度，来给大家预判下2024年的上海新房市场。
01
“存量时代”的来临
目前新房供应的主要来源，依然是土地交易市场，
所以要预判2024年的上海新房市场，势必需复盘下2023年的上海土地交易市场。
2023年，上海总计成交72宗涉宅用地，总建面约940万方。
和2022年的115宗相比，环比减少了近37%。就连建筑面积，也是近3年里倒数第一的。
我们再来看下这72宗地块的具体情况，
一批次19宗地，除天和金汇地块、新华·星耀东方外，其余17盘全部入市，甚至已有项目清盘；
二批次24宗地，已有13盘入市，另外松江的华发海上都荟，宝山的中环金茂府预计二批次入市，有7宗地块尚未公示案名；
三批次17宗地和四批次12宗地，仅有浦东三林的招商臻境、嘉定新城的象屿远香湖岸已开放展厅，其余项目尚未有动作。
也就意味着，72盘，其中30盘，约4成的项目已经入市了。
虽然说现在新房供应的节奏加快，从拿地到入市最快仅需4个月，2024年的供应量有一部分，还要看今年上半年的土拍。
但按照如今官方层面对土地供应量的严格把控，可以预见，今年土拍地块的数量大概率也很难突破新高。
2024年的上海新房市场，新增商品房供应缩减，是大势所趋。
上海楼市也从“增量时代”逐渐进入到了“存量时代”。
数据显示，2023年的上海新房存量为近3年新高，近6.3万套。
随着市场环境下行的影响，客户观望情绪浓厚，越来越多的新盘去化周期被拉长，进入到了续销阶段。尤其是一些远郊区域的项目，面临的困境则更大。
而对于购房者而言，“存量时代”其实也并不是坏事。
房子供大于求、续销，或许才是合理的状态。让购房者去挑房子，而不是房企来挑买房的人。如此，各个房企才会用心去卷产品。
02
新房房价上涨
关于2024年的上海新房房价走势，其实也已经很明朗了。因为我们有一个很靠谱的指标：房地联动价。
自从上海实行“房地联动价”机制起，上海新房就成了“明码标价”的商品。
细数2023年出让的地块房地联动价，有一个很明显的特征：不少地块的价格上涨了。
比如徐汇龙华，2022年成交的保利滨江天珺的地块，房地联动价也不过12.3万/㎡；
而进入到2023年，4月份入市的同板块内的云锦东方，过会价已经来到了13.2万/㎡；
10月，中海&西岸联合体拿下龙华地块，其所在的位置在保利滨江天珺的斜对角，联动价直接锁定在14.2万/㎡，整整贵了1.9万/㎡，上涨了约15.45%，突破了整个徐汇滨江的限价。
此外，宝山南大板块的地块，也是近年来涨价趋势较明显的。
去年1批次拿地的保利海上瑧悦，当时联动价6.3万/㎡；
2批次拿地的中环金茂府，联动价6.7万/㎡。
而3批次的中環置地中心，联动价却已来到了6.9万/㎡！
也就是说，仅仅一年的时间，南大的房价就上涨了6000元/㎡，幅度令人咋舌。
房地联动价的上涨，意味着，倒挂空间将下降，打新成本进一步上升。
换个角度来看，其实是一件好事，因为没了倒挂，好的产品自然会回归，投资客也会逐渐减少，购房者也会更关注于自身需求，楼市会逐渐进入一个良性循环。
03
楼市新政，或将继续加码
政策面来讲，随着青浦奉贤2区，陆续放开外地单身限购，很多人都在猜测另外2大新城嘉定和松江，是否会跟上呢？
我们在昨天的文章中也分析过了。
总的来说，除了嘉定新城之外，青浦、奉贤、松江都面临着楼市大环境的“窘迫”，“供应多，去化少、未来足”，楼市压力很大。
而在人才引进的角度方面，青浦和奉贤都“各方位”落后于嘉定和松江，为人才政策放宽提供了“空间”。
所以关于嘉定和松江是否会跟进新政策，通通觉得松江大概率会先于嘉定出台。
同时青浦&奉贤的人才政策还会有进一步的调整，毕竟临港已经进入到了2.0人才时代。
此外，还有一个调整，关于房贷利率。
按照上海现在的政策，首套房现在是LPR-10个点（4.1%），二套LPR+30个点（4.5%）；临港+六区二套LPR+20（4.4%）。
今年的房贷利率下调的可能性很大。
2023全年，LPR5年期仅有一次下调，10个基点，未来“补降空间”还很大。
此外，在政策面，也多次提到了房贷利率下调的可能性。
去年11月，央行发话：“继续有序拓宽房贷利率自主定价空间”。
11月8日的金融街论坛年会上，央行行长潘功胜提出：要积极盘活被低效占用的金融资源，提高资金使用效率。
12月12日，中央经济工作会议提及：发挥好货币政策工具总量和结构双重功能，盘活存量、提升效能。
12月22日，六大国有银行集体官宣下调存款挂牌利率。调整后，国有大行的3年期定存挂牌利率已跌破2%，从2.2%降至1.95%。
……
以上种种，都是在为LPR下调腾出空间。
近期，随着一揽子政策打出“组合拳”向市场传递信心 ，2024年的上海新房市场企稳向好是必然。
我们也看到了，商品房正在回归商品属性，市场也在回归“买房市场”。
能够打动购房者的，永远都是优质的产品力。
2024年，上海的新房品质势必将会被推上一个全新的高度。
国浩长风城