当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海学区，出现了两个捡漏机会
发布时间： 2023-10-27 点击次数： 401次 来源：上海房外房升学 作者：嘉地中心官网小编整理
在上海谈及学区，总是离不开老破小。
没办法，上海有45%的优质教育资源都分布在内环，这些区域的一大特点就是老房子居多。
而上海房价又整体上遵循“越往内越贵”的原则，如果想买到自住学区两相宜的房子，千万可能只是起步价。
因此，总价三五百万的老破小，就受到了不少家庭的青睐。
而且，在过去的市场环境下，学区俨然成了老破小的保命王牌。
买一套老破小不仅享受了上学资格，过两年卖掉甚至还有得赚，这在过去屡见不鲜。
但我最近接触到的家长中，发现如今学区购房者关注的重点，有了一些新的变化。
今天就和大家讲两个故事：
PART1
A女士来自一个非常典型的新上海人家庭。
她和爱人在上海奔波数年，早年间忙于工作，并没有什么学区概念，孩子就近上的一所普通小学。
但近些年随着孩子逐渐长大，在身边同事和各大自媒体的耳濡目染中，逐渐意识到了上海中考形势的严峻性。
“之前也只是笼统地知道上海教育资源好，考大学是简单模式，但并没有想到内部还有这么多的说法。”
于是，机缘巧合下，A女士找到了我，想要购置一套初中XQ房。
但是，夫妻俩在上海奔波多年，之前都是租房，三年特殊时期下也受到了不少影响，意识到了居住环境和物业管理也是格外重要的。
因此，他俩在房屋品质上并不想做过多的让步。
这个案例的服务过程暂且不表，直接说结论：在我的帮助下，A女士买入了金桥板块的宝佳苑，对口浦东模范实验中学。
房屋品质上来说，2018年的次新动迁，地处高行，北浦东的核心地段。
小区本身虽然是动迁性质，但胜在房龄能打，看这小区环境，完全不输河对岸的商品房。
价格也是非常美丽的，单价不足6万，80多平的两房，总价还不到500万。
再说到对口学区，可能有的家长要犯嘀咕了。
模范实验中学？这是什么学校？随便给客户推荐个菜校吗？
提到浦东初中，可能很多人只知道张集新竹园、公办五虎将。但事实上，浦东还潜藏着不少低调优质校，并且在未来新中考改革的持续利好下，将越发凸显其成绩。
10月上旬的时候，我做过一个浦东公办初中名额到校的分析，感兴趣的可以点击查看：图片黑马频出，浦东初中排行发生巨变。
选取了其中一张图放在这里，可以看到浦东公办前30名的初中里，有不少是与我们认知中的一二梯队初中有出入的。
其中，陆行南校、五三中学和致远中学跻身前十，前文客户买的模范实验中学位列17，甚至超过了五虎将之一——进才北校。
究其原因，一言概之：中考改革，给了这些低调名校更多的机会。
中考招生方式改革前，四校和市重点的招生计划中，自主招生占了大部分，而在这一赛道，学校会更加偏爱派系内的生源。
譬如上海中学直属管理下的张集、华育、上宝；复旦附中创办的兰生复旦；以及家长耳熟能详的华二系、建平系、进才系等等。
这些“亲儿子”一般的存在，自然就瓜分走更多直属学校的自招名额。
纯拼裸考，公办初中又比不过公民同招前，提前筛选过优质生源的民办。
而中考改革和民办摇号，则是硬性削减了自招名额，剥除了民办提前筛选生源的优势，给了被打压的公办初中更多的机会。
名额分配强制将市重点的一半多名额分配到各个公办初中，从跟全区的学生竞争转为校内竞争；即使上的是一般初中，也有机会通过竞争到校名额去往好高中。
那这里家长又有疑问了，你一般初中650分考到上中，和人家710分考进去的，不照样被打压吗？
同样还是上图，标红意味着该初中在对应高中的名额到校最低分是高于这所高中的平行志愿分数线的。
模范实验中学在建平、进才和上中东的到校分数线，都是要高过其平行志愿分数线的。
这意味着模范实验中学头部生源储量还是非常丰富的。
这和那些低分捡漏市重点的“伪名校”是截然不同的。
PART2
讲到这里，我的观点应该很明确了。
中考改革的影响逐年凸显，传统认知中的初中梯队格局，已经到了要有所动摇的时候。
过去你认知中的名校，可能在新政之后不再强势；而过去你忽略的学校，正在悄然崛起。
而且，另一个更重要的原因是，这些小区，其实过去不大以“XQ房”的名义出现在大众面前。
这并不是说他们不是XQ房，而是并不是媒体口中腥风血雨的XQ房。
自然这里的学区溢价，也要低上许多。
模范实验学校对口的小区一共有五个，分别是新高苑的一到五期，其中五期就是A女士购买的宝佳苑，均价在5.7-6.4万不等。
这个价格，比高行板块的均价还要低。
与其隔了一条街的高行家园，价格基本一致。
要知道，高行家园对口的初中是高行初中，在到校均分排行中，排60名。
学校实力之间的差距，可谓一目了然。
而且高行家园是2005-2009年的动迁，房龄上来说，模范实验中学对口的反而更新一些。
这岂止是没有学区溢价，可以说是学区倒挂了。
所以，盲目跟风追所谓“名校”的热度，只会成为被高昂学区溢价割到的那把韭菜。
只有对上海楼市有全局的认知，充分掌握市场的动态，才能选到最具性价比的XQ房。
我国是最看重教育的，而上海又是国内教育的高地，虽然大环境都在唱衰XQ房，但只有身处其中的家长才会深刻感知到：
有的时候不是你想卷，而是你不得不卷。
如果买XQ房是被裹挟的上海家长一定要做的事，那在当下的形势下，买对就是一件无比重要的事。
这也是我和我的团队一直想做、在做的事。
PART3
第二个故事，就要激进一些。
B先生是90后，和未婚妻预计年内领证，双方家庭条件较好，学历也高，非常典型的年轻精英一代。
投资和学区，是他们主要的购房需求。
经过我和团队的推演，最终帮助这对年轻情侣买入了御桥板块的仁和都市花园。
地段上来说，御桥地处浦东南部金色中环，板块未来发展势能可期；
产品力来说，仁和都市花园2015-2020年的高品质商品房，放眼整个南御桥来说，也是属于TOP级别的产品。
对口学区上，还有一个在建初中的预期，在上海学区化、集团化的教育演变大趋势下，这个初中大概率会有个名校教育集团冠名。
板块+学区双重势能作用下，这个小区的投资空间还是很高的。
通过这个故事，一是想说：年轻一代，还是很看重学区。
尤其是自身享受到了教育红利的这一代年轻人。
二是，未来房价的趋势，正在从好地段向好产品转变。
之所以说这个故事激进，是因为投资需求先行的购房客，在当下已经十分罕见。
这和十年前的楼市差别极大。
虽然我本身也是做房产行业的，但也不得不承认楼市不复以前，未来的发展趋势更偏稳中进取。
在偏冷静的买方市场里，只有真正优质的产品，才能在无论什么时候都具备话语权。
毕竟“物以稀为贵”的这个道理，无论在什么时代都不会过时。
房子这个东西，很少有家庭会一直持有，在买的时候，就要考虑到卖的问题。
现在买入，面对未来00后甚至10后接盘的时候，他们会比起这一辈人更关注住房的品质。
总结
当然了，这两个故事只是个案，并不具备绝对的代表性。
但也的确反映出来，被市场关注的产品正在发生变化。
学区仍然是刚性需求，但老破小不再是唯一选。
这里要划重点，我并没有说学区老破小不能买。
老破小的优势还是非常明显的，且具备一定的不可替代性。
老破小对口的教育资源更优质，且在当下老破小的议价空间是更充足的。
只是楼市野蛮生长的时期已经过去，当下买房的每一步决策都需要更加谨慎，不止着眼于当下，更要前瞻到未来。
只有这样，才能真正洞察市场，买到顺应趋势的产品。
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