当前位置：主页 > 新闻资讯 > 第一太平戴维斯发布2023年第三季度上海住宅市场报告
发布时间： 2023-10-27 点击次数： 244次 来源：第一太平戴维斯 作者：斯米克大厦官网小编整理
01、楼市政策
观点汇总
中央定调楼市供求关系发生转变，为后续政策优化进一步打开空间。尽管三季度出台一系列房地产松绑政策，但政策效力随时间推移递减。一线城市加入松绑行列为提振市场信心起到积极作用，然而市场预期的修复仍需要时间。
楼市政策-全国
全国房地产市场持续筑底，修复不及预期，Q3楼市政策延续宽松态势，利好政策频出，传递中央维稳楼市信号。
供求关系
中央定调楼市
供求关系发生转变
➣ 7月24日，中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
➣7月31日，国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。
➣两次会议的表态为未来下半年乃至更长一段时间内的楼市政策奠定了主基调，为后续房地产政策调整优化进一步打开了空间。
政策松绑
政策组合拳提升
需求侧支付能力
➣首套住房贷款实施“认房不认贷”。8月25日，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
➣限购城市首付比例下调空间打开。8月31日，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
➣降低存量房贷款利率。8月31日，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。
优化限购
优化限购政策
提振市场信心
➣ 核心二线城市全面取消限购。9月11日，济南取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制，青岛将市南区、市北区移出限购区域，全域取消限购政策。9月19日，武汉取消武汉市二环线以内住房限购政策，无锡全市域取消限购政策。
➣ 广州成为首个放松限购的一线城市。9月20日，广州市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，广州市户籍居民家庭限购2套住房。《通知》将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税免征年限从5年调整为2年。
保障住房
加大保障房建设
探索新发展模式
➣ 7月21日，国常会指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项战略举措。
➣ 7月24日，中央政治局会议提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造。
➣ 7月28日，中央明确相关城市政府要切实履行主体责任，推动城中村改造工作取得实效。
➣ 8月25日，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。
➣ 9月4日，中央提出加快大城市保障房建设，保障性住房实施严格封闭管理，不得上市交易。
楼市政策-一线城市
724中央政治局会议以来，多部门积极利用政策工具箱和推动政策落地，核心一线城市加入政策优化行列，对修复市场预期和提振市场信心起到积极作用。
北京
9月1日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。
上海
9月1日，五部委联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。
9月7日，临港新片区重点支持单位工作人才，购房工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。
9月8日，调整住房公积金购买存量住房最长贷款期限，支持购买更新改造后房屋公积金提取。
广州
8月29日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。
9月20日，广州成为首个放松限购的一线城市。越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税免征年限从5年调整为2年。
深圳
8月30日，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局联合发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。
9月11日，离异三年内再婚或复婚家庭购房时，按照现有家庭房产套数计算，不再追溯离异前名下房产套数。
楼市政策-上海政策工具箱
当前市场观望情绪加重，前期政策效力逐渐走弱。但上海政策储备依旧充分，未来将根据市场反应陆续出台。
同时鉴于前三季度GDP数据已超预期，预计Q4政策力度将相对缓和，出现强刺激政策的可能性走低。
1. 取消非核心区域限购
2. 调整限售限价
3. 提高倒挂区域新房定价水平
4. 缩短购房所需社保年限
5. 进一步降低首付比例
6. 降低交易税费
7. 因区施策 优化高库存区域政策
8. 调整购房积分计算方法
后市预判
三季度末，全国各地出现政策集中爆发期。未来上海的政策工具箱仍较为充足，后续在限购、限贷、限价等方面仍有较大政策出台空间。但政策力度或将相对缓和，将视市场情况相继释放，强刺激政策恐难出现。
02、土地市场
观点汇总
上海拍地进入“竞品质”时代；“高品质竞价”、“招挂复合”，及最低装修价格标准的制定，将引导房企转入高品质建设的赛道。市场下行期，房企拿地趋于谨慎，资金雄厚的头部房企仍为拿地主力。土拍热度分化，有流量有利润的优质资源地块需求旺盛；而次热门或偏远区域竞争相对较弱。
2023年第三批次土拍情况
三批次土拍共供应17宗地块，于10月12日完成首轮7幅地块的交易，成交总价达197亿元，其中5幅地块溢价成交，平均溢价率5.97%；
本次次参拍房企仅15家，土拍分化加剧；4宗地块触发摇号、其中3宗地块进入 “竞品质”上限指标后摇号，而外围区域底价成交；
国央企包揽所有地块，此轮无民企参与。
土拍规则变化：
上海三批次较二批次新增了竞报“高品质建设”要求：报价达到最高限价后将进入竞报“高品质建设”阶段，主要竞报内容包括“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”；如果仍有多个竞买人接受最高限价和相同的竞报条件，那么最终竞得者将通过抽签来确定。
同时，核心区地块重新启动“招挂复合”出让方式，各地块明确最低装修价格标准，引导房企高质量建设。
历次土拍趋势变化：
参拍房企数量下降：本轮次参拍房企约15家，较上一次轮减少近七成，且为集中供地以来参拍房企数量最低值。
地块“平均热度”下降：各地块平均参拍企业数量为4，为近一年的最低水平。
头部国央企维持领先优势：今年上海权益拿地金额前二十的房企，八成国央企或混合所有房企。
2022至今各批次集中土拍供应
后市预判
新政后，楼市压力传导到土地市场后，房企对拿地更加审慎。低品质高周转的开发模式或成为过去式，通过拿地环节的强约束，最大限度地去保护购房者的权益，提升住房品质。面对市场同质化产品竞争，在城市更新类项目的产品力呈现，应基于文化为载体，打造满足高端客户个性化需求的产品。
03、一手市场
观点汇总
今年整体的推盘量远高于去年同期，新房入市节奏明显加速，项目的集中供应造成积分触发率持续走低的市场现状。成交方面，不同面积段、总价段的项目成交分化明显，但整体市场在第二季度开始成交走弱，不同于去年楼市的高热度，供求关系已发生转变，市场去化热度普降。价格方面，部分项目预售证价格出现明显涨幅，限价政策有放松迹象。
2023年供应情况
今年截至10月已有九个批次的入市新盘公示，共计237个项目，供应量约710万方，共计6.28万套。
上海2023年前三季度的九个批次新房供应市场共推出237张预售证，同比去年的五个批次共190个项目相比，上升25%，今年市场供应量增加，各批次的公示间隔缩短至一月一次，推盘速度明显加快，每批次的预售证数量控制在23-29张，开发企业的开发周期和速度有所提升，追求“快施工、快销售”。
2023年认筹、开盘情况
一手市场整体去化热度普降、市区与郊区去化持续分化。
截至今年第三季度，各批次的触发积分率与日光项目占比皆呈波动下降趋势，整体市场热度下滑较为明显，预测下半年起，市场初现疲态，高频率的优质项目补仓仍难以带动整体热度的保持。
第三季度市场的观望情绪浓厚，市区、外环轨交区域保持较为良好的去化情况，但新城无轨交和远郊区域延续探底趋势，市场持续两极分化状态。
2023年分批次新房触发积分及日光项目统计
2023年分区域新房全年平均认筹率、去化率
公寓市场成交分布
公寓产品面积越大，供不应求的态势愈明显，尤其是顶级大平层公寓对高端客户仍有较强吸引力。
公寓成交的主力面积段依然是150㎡以下的中小户型，主力价段也是1000万元以下的刚需产品。
面积段在400㎡以上的产品成交量出现翘尾，供求比仅0.57，出现供不应求的紧张格局，体现了高净值客户对于高端大平层产品的置业需求仍然旺盛。
别墅市场成交分布
别墅成交呈现两极分化，低总价整体成交占比最高，高总价别墅市场在第三季度开始出现热度下降。
近三年别墅市场的主力产品为100-150㎡面积及500-1000万元的总价段上，以叠墅和小联排为主，而250-300㎡面积段的别墅产品出现市场供应的空缺，导致供求比仅为0.34。
近三年的别墅市场整体呈现供不应求的态势，而今年第三季度开始，别墅市场已出现供大于求的格局扭转，3000万以上的高端别墅市场热度普遍下降。
后市预判
上海在9月的认房不认贷政策落地后，刺激部分从二套贷款转变为首套贷款的客户加快购房速度，但由于整体的观望情绪仍然较为浓厚，持币者购房谨慎，新房市场未得到预期的有效刺激。参照杭州、广州部分地区放开限购，上海未来有望跟进实施，打开非核心区域的限购，后续的储备政策也有望根据未来的市场反应程度持续跟进。
04、二手市场
观点汇总
2023年Q3成交量跌价稳，成交量处于全年低位，延续二季度低迷表现；受政策影响，7月市场触底，8-9月缓步回升，走出了持续4个月的低迷表现。高端市场在2023Q3表现低迷，二手豪宅，面积越大、单价越高、总价越大，成交难度越大，成交量更大幅度下滑，豪宅业主需做出更多价格让步以达成交易。
供求表现
二手市场量跌价稳，受三季度政策影响，成交量价缓步提升。
2021年-2023年三季度二手市场成交情况
成交套数有上涨趋势但仍处低位，成交价格承压，上海楼市二手房市场缓步回升。
2021年-2023年Q3上海市二手房市场成交情况
分总价、单价与面积段表现
豪宅项目成交量下滑严重，项目总价、单价越高、面积段越大，成交量环比下滑越多。
后市预判
2023年新房持续供应放量，对二手市场冲击较大。三季度新政发布后，市场虽有所回暖，但并未达预期，进入四季度政策热度消退，若无其他刺激政策，成交量有回落风险，成交价承压加大。高端市场方面，2023年Q4市区一手高端豪宅、低密别墅开启放量供应，二手豪宅市场交易量将进一步走低，价格预期持续下降。
05、市场综述
政策仍有施力空间
按需释放稳定楼市
当前上海政策释放节奏平稳有序，楼市运行整体情况可控，未来政策工具箱将按照市场成交表现，按需施策。考虑到三季度GDP数据超预期，Q4楼市施政将以局部温和调整为主。
市场持续动能不足
品质竞争成新赛道
随着今年多批次密集推盘，购房积分已呈现明显下降趋势，市场购买力后续动能有所衰减，叠加二手去化较难，改善型客户置换遇阻。竞争激烈之势下，楼盘品质回归将成趋势。
营销展示空间升级
流量渠道呈多元化
新房竞争激烈，营销展示呈现更受重视，更多的精美展示区重回视野，推广方式多点开花，从渠道为王向流量至上转变，从单一微信阵地向多平台矩阵扩散，新营销模式逐渐起势。
政策体现民生关切
旧改城更加速推进
作为广大民生关切的保障类住房市场，也在政策大力扶持下不断向上生长。上海积极响应城中村改造、保障类住房加速落地政策，未来将多维度发力满足不同层次的居住需求。
斯米克大厦