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商业地产的不同“玩法”

发布时间： 2023-08-03   点击次数： 560次   来源：上海写字楼图鉴   作者：Echo常卿

商业地产，指所有非居住类型的房产物业，包括低中高档商务楼（写字楼/办公楼），商住公寓，酒店旅馆，沿街店铺，购物商场，工业厂房，物流研发基地，会所，创意园等等。

相比较于传统住宅类房产的两种挣钱之道：买进卖出赚取差价利润或出租出去挣租金，商业地产更具备商业属性，挣钱的方式五花八门，玩法更是多种多样。

（一）寻常买进卖出赚取差价——最基本的房产赚钱之道

商业的本质本身就是卖出自产产品获利或者低买高卖赚差价。绝大部分人不是开发商，自然是没有实力和能力自己盖一栋楼对外面出售。买进卖出基本就成了大部分人最基本的房产赚钱之道。

这最基本的赚钱之道虽然操作简单，容易上手，但对于租金量的要求也不小，并在商业地产市场，非常考究一个人的眼光。

住宅市场一度是一个持续了许多年的时代风口， 闭着眼买房转手就大赚一笔的事曾经遍地开花。但是人人都知道，飞猪终究不是持续发展之路，时代翻云覆雨，是时候凭本事挣钱了。

如何挖掘到便宜的房子，也就是俗称的捡皮夹子，一直是很多商业地产投资客的梦想。

当然，作为深知商业地产交易比住宅类房产复杂的房产经纪人，必须要说，商业地产市场小众，加上出售税费核算时土地增值税的折旧抵扣项与买进年限息息相关，导致投资商业地产，指望快进快出，风险还是不小的。

（二）普通买进出租持续收获租金——细水长流的赚钱不二法则

买进商业地产持续收租，细水长流，一直是投资商业地产的主要收益渠道。

上海现行的商业地产年租金收益率的评估临界点持续多年都在5%左右，超过这个收益率，就算买的值，低于这个收益率，则要看看有无其他的诸如绝对稀缺地段等附加价值。

商业地产自带的属性就是提供场地给人用来做生意，大大小小的企业，各行各业，五花八门。但不管360行的哪一行，生意都是慢慢做的。不谈什么百年匠心，脚踏实地创造价值是根本所在。

当然现在的节奏比较快，一些企业从成立到上市只花了一年半载时间。这种快节奏的暴富年年有，但毕竟有概率问题，还有上市了之后如何走的“灵魂拷问”。法律虽然往往对于剑走偏锋的边缘商业行为无能为力，但借助风口飞起来的肥猪，最后终究有跌落的一天。无非是谁买单的问题。

（三）二房东包租公婆这门生意，可大可小，有盐有甜

既然买卖商业地产门槛不低，收租才是商业地产的赚钱王道，那么有什么办法不买却依然靠出租赚钱？

二房东是一门可圈可点的生意。这生意在住宅类房产也十分盛行。但是商业地产的二房东，却是玩出了住宅产品没有的新花样，新高度。

低租金价格拿进来，每平米日租金再加点利润对外招租，是二房东包租公婆这门生意的本质。这中间的利润加多少合适，既要看市场，也要看这过程中，二房东创造出来多少价值。

二房东创造出的价值主要在几个方面：

1、整体大面积以较低租金拿房，分割成小面积对外分租

这好比批发与零售的关系。相对来说拿的面积越大，总价越高，有实力参与的玩家就越少，折合成单价，算下来成本也就越低。再分割成单套小面积，甚至一个一个工位，再对外出租。看起来挣的好像是租金的差价，实际上挣的是前期整体投资金额的利息。

这种批发零售不仅仅限于纯粹的二房东。还有一些实力商家品牌租户，比如像家乐福，大润发，永辉超市等等这一类的大型品牌商家，租约一签就是几千甚至上万平米的面积，自己本身是用不掉这么多的。

但是因为这类商家签的体量大，租期长，有知名度且自带引流功能，在租金议价方面就有了很大优势。等以最低的租金拿下这个整体面积，再借助自身的引流功能分租一部分给其他各行各样的商户，等于自己使用的那一部分面积就可以以非常低的租金成本甚至是没有租金成本进行经营。

商业运营需要氛围。同类相似业态扎堆或是不同业态互补都能为互相引流导流。有人的地方就有生意。亘古不变的真理。

2、毛坯房子拿进，装修好以后再对外分租

过去企业租房，无论是签2年租约还是3年租约，都还是十分愿意再花上一笔不菲的装修费用，根据自己的企业需要量身定制装修家具。

这近几年来，经济增长不同以往，许多企业老板都深感到现金流压力。在这种情况下，越来越多的企业倾向于寻找带有精装修的办公场地，有一些还要求带有现成可用的家具。

需求滋生服务。尽管二房东过去一直都有，但从来没有像这三五年以来那样发展迅猛。过去带有装修家具的房子都是原来的租客或提前退租或租约到期后遗留下来，现在市场大部分的带有装修家具的房子，都是二房东手里的房子。

又因为二房东经验丰富，装修新，家具新，装修风格又往往符合当下流行的审美极简风，有些二房东还能提供定制装修，以及公司注册代理记账，代理人事等一系列企业服务，因此越来越多的企业开始接受二房东的房子。

今年这一波疫情影响，不但中国，全球经济都受到影响，企业为预留充足现金活过艰难时刻而选择二房东精装修办公室的趋势预计还会持续不少时日。

3、共享会议室，共享接待室，共享前台，共享打印等共享经济下的商务中心联合办公

共享概念在商业地产并不是新生事物，但也是在最近几年得到蓬勃发展。

过去上海一个商圈也就那么两三个写字楼里有商务中心类的联合办公，现在呢，每一个商圈也就那么几个写字楼里没有此类联合办公。

商务中心从过去的商圈标配几乎发展成现在的写字楼标配，堪称与时俱进。说到底，现在开个公司比过去容易多了，网上申请注册，一周拿证，三天开户。但是现在开个公司也比过去困难多了。打工难，老板更难……

许多企业老板已经不再盲目追求所谓办公室气派，省下来的一分钱租金，都要用在刀刃上。只有熬过马云说的今天难，再撑过明天的更难，才能有机会看到后天早上的太阳。

（四）剑走偏锋的抵押融资——用尽房产的金融属性

在我刚入行的2010年，国内的福建钢材商老板们正活得十分滋润。

甚至到现在我都还认为，要论起使用房产进行融资获利的操作手法，福建老板们自称第二，还没有哪个地方的老板敢称第一。

第一次见识到这一点，是在2011年，我也不过是入行刚满一年的菜鸟。

当时所在公司的一位同事，手里一位福建老板看中了静安区一幢商务楼裙楼的四五套两个层面的商铺，总价六千多万，银行评估价近一个亿。这客户随即拉拢了自己身边的几个朋友一起，把这铺子整体全款拿下来，再送去银行做持证抵押，套现七千多万。

等于是没有花一分自己的钱就拥有了名下的商铺，还能收着租金。你说这抵押贷款不是也要还利息吗？这算什么难题！租金能收到什么时候算什么时候啊！哪天利息还不上了，房子银行收走就是。反正落袋为安的钱是稳赚到了就是。

这操作虽然在今天看来并没有多少含金量，并且银行现在风控越来越严的情况下已经很难行得通，但在当时，可是实实在在的让人叹服。金融杠杆，还是有钱人更懂得利用这一点就是那时候我从中了解到的。

后来的后来，我慢慢知道这手法很是稀松平常，更厉害的，是在做持证抵押之前又拿去签了十年二十年超低租金超长租约的租赁合同，本来用以保护租客权利的法律成了有心钻空子的这类业主手里的武器，使得断供后银行即便收走了房子，也无法正常把房子拍卖掉收回抵押贷款。

这还不算完，一山高过一山，我见过的最牛的一个福建老板在用尽房产金融属性上，可谓是神操作。同样是全款买入房子，同样是超低租金超长租金的租赁合同，这老板又拿超长的租赁合同去银行做了租赁贷款，一次性把所有的租金都收在了自己口袋，又做了最高额抵押，抵押金额几乎接近房产总市值……几乎挡掉了所有胆大敢拍的竞拍者，等到流拍两次，再以自己人名义以极低极低的价格把房子收回来。

别问为什么他能去银行做租赁合同抵押后还能再做最高额抵押……我也不知道。

唯一能知道的是，对于每一个买家来说，对于房产交易这样的大标的交易，牢记一句老话：不贪最便宜，先图资金安全最重要。

（五）烂尾楼重建，旧房翻新，老厂房改造等——势头正旺的实力企业玩法

说到商办类烂尾楼改造成功的典范，堪数SOHO集团的潘老板。

在上海，潘老板的SOHO中国除了目前自持的外滩SOHO、复兴SOHO、古北SOHO、天山SOHO以及整栋卖掉的凌空SOHO、虹口SOHO外，唯一进行散售过的两个项目——位于静安区的东海SOHO和长宁区的中山SOHO，都是烂尾楼改造而来。

这种房地产开发商参与的烂尾楼改造，多数还是拿出来再进行散售出去的。最近几年兴起来的，是一些非房地产行业的实力企业参与进来，或收购，或整体租下一栋楼或一片老工业厂房，再进行翻新改造，打造成带有文旅特色的主题大楼，或创意园之类的网红打卡街。

相比开发商的烂尾楼改造，这一类老旧工业厂房的翻新改造成本要低很多，这几年寻找这类商办房子的企业客户也是越来越多。

我自己就有几个直接对接的实力企业老总，一直在物色此类房子。如有这一类资源的朋友，可及时私信详聊。

说到底商业房产，脱不开做生意本质，这与住宅的居住功能属性完全不同。无论是打算投资商办地产，还是正从事商办项目相关的行业，用做生意的眼光去判断，该出手时就出手，该规避风险的时候及时避开，自是能做好商业地产这门生意。

上海商业地产从业十多年，一个集房似锦，徐姑姑，985于一身的全国房地产持证经纪人。交流合作微信号：fuji2013