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上海内环两大学区毒瘤，家长慌了！

发布时间： 2023-10-12   点击次数： 579次   来源：上海房外房升学   作者：大华梧桐樾官网小编整理

内环内是上海不变的价值高地；

可是总有那么一两个吊车尾的地方；

和周边相邻板块一比，天壤之别，直接垫底；

坐拥内环优质学区、甚至滨江资源，却比不上远在中外环的板块。

这就让人有点捉急了，毕竟房价是购房者用脚投票的选择。

坐拥顶级地段，怎么房价就如此拉胯呢？

01

市区最便宜的一梯队学区，

却备受嫌弃！

杨浦的鞍山板块，地段有多好？

在杨浦最靠近市区的位置，整个板块都在内环内；

板块西北部是同济大学的校区，附近同济新村之前是教职工的福利分房，所以这个区域居民整体素质和教学氛围都很浓厚。

交通和教育资源更是板块的金字招牌。

整个板块面积并不大，却有8、10、18号线三条铁路线横纵贯穿，从这里前往人民广场，仅需15分钟。

如果说距离地铁口一公里的房子会被称为“地铁房”，那么说鞍山板块皆是地铁房也不为过。

而其教育资源，更是整个杨浦最丰富的板块。

大家熟知的杨浦最好的三大公办小学，这里就占了两个，打一、二师附小；

还有民办打一、民办沪东外国语学校也是名声在外；

初中昆明中学、铁岭中学；高中杨浦高级中学等学校，都位于鞍山。

可一看房价，板块均价8.2万，浦西内环直接垫底；

其中做出突出贡献的，便是鞍山的XQ房；

在浦东内环内随随便便10万＋单价的XQ房，到了这打个对折还没人要。

总结下来，就是不稀缺，又难搞。

1、不稀缺是因为鞍山的房子太老了，而且供应量庞大，价格被压得死死的。

鞍山的房子以老公房为主，占比77%，杨浦老公房占比第一名。

这样的住宅界面，在鞍山漫步一圈，几乎比比皆是。

老小区常见的停车位靠抢、缺乏物业管理、随意晾晒衣物等缺点，在鞍山大部分小区中都存在。

这些老公房大多以“鞍山X村”命名，从六几年到九几年均有，也有部分00年后的房子，但数量较少。

新房断供时间久，可选次新房范围不大。

市面上出手的同类老公房也很多；

对口二师附小+铁岭中学，杨浦公办TOP3的双学区组合，其成交量最大的密云小区，房龄40年，光链家在售房源就有47套；

对口同济小学+铁岭中学，家长选择比较多的双学区组合，其主力成交小区同济新村，房龄70年，光链家在售房源45套......

以前公积金买20年房龄的老房子只能贷15年，房龄过老直接导致部分年轻家长望而却步。

如今虽然新政6-35年房龄的房子公积金贷款可以延长至30年，鞍山部分小区有一定利好。

但是海量的在售房源，购房者拿着大刀砍，想出售房东拼命卷价格，价格自然被压制的狠狠的。

2、难搞是因为这些对口的老公房户数实在太多了，无形中年限要求越冲越高。

鞍山的这些老小区，随随便便就是上千户的体量；

购买这个的人大多是冲着学区去的，杨浦又是全区实行五年一户；

优质学区的入学年限要求不断拉高，据说2023年对口二师附小，入户2年10个月，依然被统筹至许五小学；

打一小学更是全上海唯一一所要求三户口报出生的存在。

其对口初中根据年份还会变化，昆明中学和鞍山初级中学隔年轮换。

这不得掰着手指好好算算，还得早早的提前规划，一不小心可能就被统筹了。

02

坐拥稀缺滨江资源，

却被疯狂吸流！

塘桥是内环内的的一个核心区域，紧邻陆家嘴金融城，黄浦江对岸就是南外滩，板块内有浦东最好的仁济医院东院。

区域内目前已有4号线和6号线双轨交，不管是到浦西、黄浦徐汇还是浦东的陆家嘴、前滩都很方便。

未来还将增设19号线，串联起浦东滨江沿线。

而塘桥恰好夹在陆家嘴以及前后滩的中间，地段价值不可估量。

然而，就是这样的塘桥，板块单价在浦东内环居然排名垫底。

究其背后的原因，教育资源还是具有决定性的影响。

塘桥的教育资源的确算不上出彩；

浦建路以南区域对口交附浦东实验小学北校南泉校区（原浦东南路小学），浦建路以北区域对口交附浦东实验小学北校浦南校区、龙阳校区（原塘桥第一小学）。

板块内大部分小区都对口交附浦东实验中学北校（原塘桥中学）。

乍一看名字好像有点了得，都是上交大的头衔。

但实际上这些“名校之称”都是在今年刚刚冠名的，其初中更是经历了两次更名。

最开始是塘桥中学，被建平教育集团托管了8年之久，期间改名为建平南校，随后在今年又更名为交大系。

虽然塘桥在浩浩荡荡的集团化办学下，已经有所动作，但是这个过程必然会比较漫长。

其一是生源：

这些冠名前的学校大多是一般意义上的“菜校”，其对口的生源是比较稳定的。

也就是说，在意学区的家庭早就摇民办/换公办学区房了，留下的基本都是不怎么重视学校质量的。

这样的生源，并不会因为学校名字前加了某某学校附属就一下子有很大的改善，最多对于在读的学生来说是利好。

其二是师资：

集团化之后会有集团内的优质师资和教育资源流向菜校，这当然是利好，但原本的教师以及管理方法不是一日就可改善，同样是细水长流的过程。

自己教育资源不出彩也就算了，最怕的就是邻居太优秀，疯狂吸人，完全不给机会。

周边的梅园、潍坊、联洋、花木等板块坐拥福外、明珠、进才、建平等老牌优质学区，就算是陆家嘴也有一贯制洋泾菊园撑场面。

作为新上海人多闻名的浦东，谁能吸引这群人，板块价格必然不会差；

产业和学区可以说是两大必杀器，产业方面都是陆家嘴的后花园，打个平手。

但是学区这一块一比着实吊车尾，着实留不住重视教育的浦东家长。

再者塘桥虽然坐拥滨江资源，但是不论老房子还是滨江豪宅，都有点尴尬。

因为发展的早，中心区域早已经被老破小塞得满满当当，无开发空间。

失去学区这个筹码后，同样的价格比起塘桥七八十年代的房子，在贴着内环的金杨板块反而能买到品质更好，房龄更新的房子。

最好的房子都在滨江，还有一些次新商品房，但周边都被老房子包围，整个板块是缺乏中产氛围的。

03

浦西、浦东两种逻辑，两种未来？

这两个板块一个在环线论的浦西，一个在产业论的浦东。

虽然这两个板块虽然都在内环内，但份量是不一样的；

浦西讲环线，老上海人有地段情节，选房最重要的就是地段。

所以像鞍山这样的内环内板块，房子虽然老一些；

但是仗着优质的教育资源和成熟配套，依然能获得本地或周边老上海人的认同，未来依然不会被抛弃。

而浦东的主人是新上海人，他们无视环线，无视地段，因为他们没有老上海人的积累。

没有非要买某一个板块的执念；

这群人的朴素买房想法就是：跟着产业和学区跑。

所以中环的张江、外环外的唐镇、御桥全都混的风生水起；热度甚至赶超内环内。

吃大锅饭的购买力，会很容易被优质的新晋板块吸流、瓜分；

如果说每个预算段的人都是一定量的，那去了他那，你这的人自然会变少。

总结

再回到这两个板块来看；

一个拥有顶级学区，但因为供应太大而价格低迷；

一个坐拥稀缺滨江资源，却因为没有优质学区被疯狂碾压。

那学区到底还值不值钱呢？

答案显然是值钱。

我们研究院追踪近三年XQ房涨幅达到了30.9%，非XQ房23.2%，综合涨幅XQ房明显跑赢非XQ房。

同时上海近三年板块涨幅较大的板块，很多都有学区因素。

发现涨幅前三分别是联洋45.8%、徐汇滨江45.8%、碧云43.4%；

上一个楼市周期因为2020年公民同招政策，学区成为领涨房子的主要因素；

三年的光阴，上海的XQ房走过了一个小周期。

上海的家长们，已经从「追捧一梯队」转向「保底二梯队」，

从「纯学区」转向「兼顾学区+居住品质」。

后期学区将更多的作为保值增值的一个筹码；

未来均好性的房子会更加抢手，产业＋学区＋品质，筹码越多价值越高。

就像这一波下行趋势下，张江的张江汤臣豪园、古美的同济融创玫瑰公馆、唐镇的四兄弟、大宁的大宁金茂府......就异常坚挺。

说到底就是稀缺，就是供应紧张，哪怕市场冷下来，房东心态也好的不得了。

如今的家长购房是多元化的需求兼顾，但始终不变的是，家长们对于稀缺优质教育资源的追捧。

老破小学区房能不能买？什么样的学区房未来涨幅更高？本身就是一门学问。

需要家长了解政策，了解学校，更重要的是，了解房子。

如果你也正在买XQ房，欢迎联系我。